上個禮拜筆者舉出兩個可能唔少讀者都估唔到會咁嚴重嘅，同資助、鼓勵置業相關嘅壞處：高置業率導致高失業率，及高置業稅務優惠導致高樓價波幅。本文則針對呢個香港政府以及大多數他國執政者都應該改革嘅課題：優化住房稅制，令租客與房東都喺置業與租屋，又或投資與投機之間有個理性、中肯嘅決定，同時令樓市更能助長整體經濟嘅效益，而非令資本市場及人力市場同時承受不必要嘅扭曲。
喺呢個巨大嘅課題上，原來英國嘅Joseph Rowntree Foundation (JRF)去年發表咗一個非常具參考性嘅報告，比較英、美、荷、德、丹麥五國喺住房課稅上各自嘅優勝劣敗，並提出唔少值得香港借鑒嘅改革建議。報告作者嘅出發點有四：1）減少樓價波幅；2）減少消費者喺租樓與置業呢個選擇上政策所帶來嘅扭曲；3）增加低收入及弱勢社群嘅住房支援；4）增加住房投資嘅誘因。
報告作者為英國住房稅制改革作出幾項提議，重要嘅撮要如下：1）廢除印花稅；2）［新嘅］房產稅定期反映物業嘅市值；3）全民住房扣稅額，平等地支援租客與自住業主（與筆者2月22日文《置業退稅租客無援政策應否傾斜？》理念不謀而合）；4）為增加供應提供稅務誘因。
當然，本港嘅稅制喺唔少環節上唔可能與英國睇齊，所以唔係每一個以上嘅政策目標以及改革提議都適用於我哋。不過由報告我哋應該能夠得到足夠嘅靈感嚟改革本港嘅現有稅制，甚至係住房供應機制，令市民更能享受一個低成本，低波幅嘅住屋市場，卻又對投資房地產嘅發展商和業主提供足夠回報以保證供應充足：
1）廢除印花稅—印花稅係過時產品，既提高交易成本又減低市場透明度（包括令樓價人為地聚攏喺稅階上下）。政府喺去年11月推出嘅額外印花稅David Webb已經好精闢地批評過，在此不再累述。其實以資本增值稅對付炒賣活動更公平兼有效，如果能夠懸崖勒馬嘅話，財爺好應該廢咗印花稅，改由利得稅入手。
2）改革差餉—印花稅嘅損失，可以係差餉嘅得著！其實差餉已經有房產稅嘅作用，只係喺香港未用佢做一個調劑投資、炒賣、甚至係空置（但仍係自住）嘅工具吧了。現時嘅差餉大約等於樓宇市價嘅0.2%左右，其實可以加大差餉稅率，並配合物業稅（業主嘅租金賦稅）及入息稅（住客嘅收入）嘅扣稅額嚟分別真正有人住緊嘅物業與海外投資者揸嚟丟空嘅物業，其中可作文章空間極大……
3）引進全民住房扣稅額（Tax credit）—平衡租客與自住業主嘅利益，減少因稅而生之買樓需求嘅同時加大租樓嘅人數，既公平對待唔同方式住屋嘅用家，又能吸引更多空置嘅物業投入租務市場，更因此可減低樓價嘅波幅，真係一舉三得！
4）增加租務稅項優惠及鼓勵增加租屋供應—如提供折舊扣稅（公司報稅）及利息扣稅（個人物業稅），既平衡個人與公司間稅務對待上嘅不公，亦直接增加買樓收租嘅誘因，令租盤增加，減低租金嘅波幅。政府甚至可以喺增加呢啲優惠嘅同時，加入如德國等對租約年期及租金加幅嘅限制，喺對市場定租能力干預最小嘅情況下增加對租戶嘅保障，亦因而可增加租樓嘅吸引力。
最後，報告內明顯提到嘅就係稅務政策可以鼓勵私人市場提供福利租房（即係公屋），咁樣更能增加社會流動性及勞力市場靈活性。如果香港政府能夠勇敢地將公屋私有化，改由財政手段提供社會福利，既能增加社會效率，又可增加政府嘅行政靈活度（因為加租減租由市場決定，多供應或少供應亦係市場決定，政府可甩咗房委個臃腫包袱，使住房福利完全由社會福利署同稅務兩個部門搞掂，更少咗無窮無盡嘅為買支持而免租呢項弊政），雖然係大手術，但係優點之多，令呢個成為下任特首「當仁不讓」應該推行嘅改革。
呢排特首認真唔易做，其他唔提，淨係行政會議內嘅麻煩都接連上映：繼早排發叔漏報私人利益唔被處分惹來非議，前日連張炳良都出嚟與政府既定政策大唱反調，話要復辟居屋，再打集體負責制一大巴掌，喺政府民望最低、最需要行會班子支持嘅時候器械，向政棍嘅短視搶票政綱投降。
任何稍明經濟原理同公平原則【註】嘅讀者都知居屋係一個引誘冇能力置業者入局嘅一個糖衣毒藥、係一個扭曲福利政策嘅幸運大抽獎、係令土地資源錯配嘅劣政、係當房委會權傾天下之後（就如2000-1年居屋竟佔整體樓市供應超過七成！）與民爭利嘅一個癌症、亦係一項賦予房委委員無限權力干預自由樓宇經濟嘅一個腐敗因子，唔怪之得喺下屆特首人選未定兼行會資格未必有著落之時，連我哋呢位房委會資助房屋小組主席都出嚟為自己嘅王國爭權壯勢，懶得理現任老闆點諗……
排外思潮湧現，非香江之福
政客最近多咗條復建居屋嘅理由，就係為咗排擠「內地購買需求」。此乃筆者擔憂嘅新生排外思潮（由敵視內地人買奶粉、因排斥外國醫生而導致排斥內地孕婦、至因內地人買樓而倒自己米—限制埋人哋嚟香港投資）！本人喺四月五日至十二日拙文《大禹教訓
香江服務業之師》及《土地供應當務之急 四萬單位非賣不可》已有討論點解呢種封閉內向嘅思維係治標唔治本，以及點解唯一既利己又利人嘅對策就係擴容。
作為一個開放型經濟體系，更處於當今咁激烈嘅城際競爭環境，香港基本上唔可以排擠任何對自己產業、人才、資金有增益嘅任何新趨勢，而以上所列嘅來自內地嘅奶粉、醫療、置業需求增加現象全部都係對本地嘅零售業（直接受惠嘅當然還有各相關環節嘅就業及收入）、醫療產業（及相關高知識高增值行業如精密儀器、醫藥科研）、銀行-地產-建築-設計產業鏈有長遠同持續嘅量與質嘅提升，更鞏固本港呢個優質信譽城市嘅地位，改善全民嘅福祉。
政府政客皆然，堵新需求以自斷米路
可惜從政府到政客都短視地以限制、堵塞、排擠呢啲新需求為己任，而毫無長遠引導、發展、壯大呢啲市場嘅遠見，就算最有效嘅市場經濟手段—價格都信唔過（譬如：非本地孕婦分娩服務加價至來港數目下降至一個可為本地醫院承受水平），情願構思哋扭曲市場嘅行政手段以顯示官員/政客「有所動作」，交貨算數。
羅馬嘅興盛因為佢長期吸納整個羅馬帝國內嘅最優秀資源、人才，從而豐富羅馬市民嘅生活水準、學術研究、思想活力，令佢成為當代最先進最優越嘅都會。喺星加坡正在用盡所有政策去重複呢個吸人吸金遊戲之時，喺大陸各城市爭相收納附近縣城市鎮為自己嘅行政區增磅之際，環球四望，卻只有喺香港先觀察到一種獨有嘅內向懼外思維，呢種導人頹敗嘅情緒無奈地卻正是執政官員及胡鬧政客共同用以「對外開戰來避免內亂」嘅錦囊妙計。
【註】筆者喺居屋問題上已引經據典甚多，在此舉多兩例較近期嘅：四月十九日蘋果日報嘅《利字當頭：復建居屋中產最傷》，及去年十月廿日商報嘅《為何不復建居屋？》
隨著樓價嘅上升，資助置業嘅呼叫聲亦越來越響徹雲霄，但係有幾多大聲「為民請命」嘅政客有考慮吓喺樓市風高浪急之時教條式推行資助置業嘅壞處？
喺呢個問題上，連將離任特首或有意競逐下屆特首之人都應該深思。在下在此提供兩個會令唔少政客驚訝嘅他國研究成果，希望大家為香港未來嘅長線房地產市場嘅理性、健康發展撫心自問，究竟參政係為一時嘅選票，定係為下一代嘅未來及社會嘅公理奮鬥？
越高自置居所比例就失業率越高
圖一：高自置物業比率同高失業率有直接關係
(原文見：http://www2.warwick.ac.uk/fac/soc/economics/research/workingpapers/publications/1995-1998/twerp_475.pdf)
華威大學經濟學部門嘅Andrew Oswald喺1996年已經發現高置業比率嘅國家一般有更高嘅失業率！而且每多十個百分點嘅自置居所比例就相對增加該國家嘅失業率兩個百分點之多【圖一】。更令人驚奇嘅係原來60年代嘅數字與90年代所顯示嘅趨勢大同小異。基本上高置業率（七成以上）嘅芬蘭、西班牙、愛爾蘭均有高雙位數字嘅失業率，相對於瑞士（得兩成八）、德國、瑞典（四成多）嘅低單位數失業率。
該研究報告作者其中一個猜想係自置物業減低勞工市場嘅流動性，導致職位與人才嘅錯配而推高社會嘅整體失業率。如果以上嘅規律喺香港成立嘅話，咁董伯伯嘅七成置業目標豈不是會造成三點幾百分點嘅額外失業率，即係最新公佈嘅失業率可能高於百分之七？
置業資助推高樓價波幅
圖二：越多稅務上嘅資助（橫軸，負數代表資助大），樓價波幅就越劇烈（豎軸）
(原文：The Danish Housing Market - Less Subsidy and more Flexibility載於http://www.oecd-ilibrary.org/economics/the-danish-housing-marke_046875878368)
以各種稅務優惠資助市民置業（按揭保險、自置居所免資本增值稅、或按揭利息扣稅都仍屬此政）原來亦唔係如各國政府所意料般能穩定樓市及民心，根據丹麥學者Espen Erlandsen等嘅研究，稅楔越大嘅國家，樓價嘅波幅就越大【圖二】！在此稅楔被定義為「稅務優惠前後之實質按揭利率差」。很明顯，稅務優惠越大，喺樓市火熱時（香港現在都算係啩？）嘅入市誘因及動力就越大，導致無能力負擔或無能力分析前景嘅弱勢買家入市，令本應打退堂鼓嘅人更勇更癲；反過來係跌市時呢類人又通常係喺黎明前最黑暗時先守唔住壯士斷臂嗰類。咁樣個樓市邊有唔因政府嘅好意整到更波濤洶湧？
政府應否令人喺租住與擁有間作中性選擇？
以上研究成果可見：經濟整體效益可能同置業率成反比例，而鼓勵置業政策似有令樓市更波動之嫌。咁係唔係現任及未來特首都應該為自己喺政治史上留下一個低失業率兼低樓市波幅嘅美名？定係為短線考慮，搏支持置業政策可能帶嚟嘅選票？曾特首更唔應該將自己最大嘅德政（可能唔係2002年當時嘅考究，但係有相同嘅後果，即：為香港樓市邁向統一、理性、公平、透明而廢除居屋）係自己最後一份施政報告內斷送；現在少少嘅不理性政治壓力係未來名留青史所必需付出嘅代價也！
篇幅所限，另文再談本段標題所舉嘅問題……
最近唔少倫敦樓盤喺本港報章大肆登廣告賣盤，引起唔少人心郁郁想趁英國樓市下調執平貨，特別係驚本港樓市「位高勢危」嘅一族。呢種諗法，喺呢排唔少測量師行發表環球呎價比較報告後更加流行，因為呢啲報告幾乎異口同聲咁將香港樓價擺上「貴」或者「超貴」嘅神台！
但係呢哋唔少係某一瞬間所拍嘅照片，大家只知道城市與城市之間係嗰一刻嘅關係，卻冇對比埋歷史上呢對城市之間究竟邊個偏離咗價值趨勢——如果香港嘅樓與倫敦比較依家相對97年泡沬前更抵買，咁可能依家仲應該繼續揸，甚至係追本港物業，而非走去倫敦買更貴嘅代替品？
本文就以三個圖為大家做一個非常簡單嘅歷史性比較，除咗倫敦外，另一「超貴」樓市雪梨亦睇埋一分…
對大多數人嚟講，香港嘅樓市已經由03年谷底反彈數倍【圖一】，似乎已經高處不勝寒，相對倫敦由07高位下跌四成，就更危危乎，無怪乎不假思索就喺文華酒店落訂嘅大有人在。不過，呢個圖有被人話濫用基準點嘅缺點，因為圖內各線嘅起點喺以03年香港樓市最低點為參考，咁本港樓市大大跑贏係應該嘅。如果我哋用另一個極端（97年高峰）做基準點，就出現圖二嘅新圖畫：香港住宅寫字樓都僅僅返家鄉，但倫敦雪梨就比97年大漲2.5倍有多，咁睇本港似乎又「抵買」好多！
再公道哋，我地喺03年同97年嘅中間落筆（如用中原指數，即係其30點與100點之平均數，約65點到），又將數據拉長嚟睇（使樓價指數反映更多個經濟周期），咁94年似乎係一個幾公道嘅起點（約中原指數61點），做出嚟就係圖三個勢：香港同雪梨都比圖二多升兩成幾，但係倫敦就較圖二再大抽升多1.2倍！當然，94年剛好係倫敦上次周期嘅底部……各位要計較嘅就係，88年倫敦個跌市用咗四年見底，但喺今次更加傷嘅世紀金融風暴中倫敦只需一年零九個月就見底，究竟喺真復原定係變成慢性病有排醫？咁11年九月屆四年之期又係唔係終於守到雲開之日？篇幅所限，改天再談。
圖一：香港住宅已由沙士谷底反彈兩倍，寫字樓3.9倍
圖二：相對於97高峰，香港僅打平手，但倫敦雪梨就各勁升倍半有多
圖三：相對94年水平（中原指數60點），倫敦雪梨似乎升凸香港甚多
上星期差餉物業估價署最新出爐嘅《香港物業報告2011》基本上以最新嘅數據再次證明當今香港土地及規劃政策上早已人所共知嘅問題：
1）未來兩年幾乎所有用途嘅樓面都會供應短缺—筆者在此欄已經多次疾呼住宅、寫字樓供應短缺嘅來臨及點解政府要作非常動作去解決問題（如：速賣四萬住宅單位嘅地，加快批地及搬走灣仔政府三廈等）。今次用番差餉物業估價署嘅落成預測及過去年平均吸納量，淨係寫字樓已經嚇死人：至2012年底，全港寫字樓嘅空置率會跌至5.3%嘅超低水平【圖一】，呢個係1981年有統計數據以來第二低嘅空置率！如果唔係咁十萬火急，筆者都唔會喺上星期以《亡羊補牢》為題為政府獻救急之策啦！；
2）區域間嘅錯配—如元朗、屯門等未來受益於重大跨境交通落成，本來商業樓面已經少得可憐，兼人口稠密嘅大區竟然冇新寫字樓或商業樓面落成，可見政府繼續製造「閉門城規」下先產生到嘅單一社區，以及其必然嘅天水圍悲情效應（見王于漸教授較早時喺本報刊登嘅文章：《多元與偶爾的無序：偉大城市的奧秘》）；
3）公營機構繼續獨斷獨行，凌駕於整體房屋政策考慮之上——公營房屋（包括居屋，公屋，政府宿舍，房協）佔整體樓市過半存量兼供應量，但係已經多年喺《物業報告》內不見其供應預測或任何其他私人市場所有嘅詳盡資料，可見政府如非房屋決策完全沒有全盤計劃，就係唔想市民有足夠嘅資料分析、比較公私市場嘅數據，得出不利於各公營房屋機構嘅結論。任何欲窺樓市全豹嘅政策局以上級數嘅官員都應該即刻下令所有未來年份嘅《物業報告》全部要包含詳盡嘅公營房屋數據，以免產生盲人騎瞎馬嘅城市規劃兼房屋政策！；
4）政治權宜之計思維淹沒咗長遠市場健康呢個目標—最顯著嘅例子莫過於近期聽到厭嘅「限呎樓」賣地要求。私人市場嘅大單位（即一千呎以上）已經唔多（得百分之七，如果計埋公營單位就只有百分之四），但係喺近年自由市場帶動下，細單位嘅落成量終於跌穿九成【圖二】，直到最近政府向反常識低頭，大肆堅持賣限呎樓地塊為止。如果唔賣多啲大單位嘅地，佢嘅價又點會相宜？唔賣多啲大單位畀人換樓，咁又邊有細樓嘅供應會被拋出來畀人上車？咁大屋呎價貴，細屋呎價平嘅鴻溝又點會收窄？
