香港電台 RTHK e線金融網- King Sir會客室 16/12/2015

於全港最受歡迎財經廣播節目之一接受訪問

Interview on one of the most popular finance programmes in local language radio

Podcast: http://podcast.rthk.hk/podcast/item_epi.php?pid=175

大學排名與香港城市定位

近期港大副校長任命風波不停，適逢九月公布的《2015 QS世界大學排名》亦見香港大學排名錄得倒退並首次被香港科技大學超越成為全港第一，難免引起輿論將學術「倒退」歸咎於政治干預。QS研究研究機構負責人卻澄清政治事件不會對該大學過去12個月排名有影響，因為排名只計算大學硬件如資源、人數、學術文章認可度及國際化等因素，與學術自由、政治事件等軟件因素無關【參考1】。

筆者趁此時機嘗試以《QS世界大學排名2015》（下稱排名榜）內之數據為基礎，分析各社會經濟現象對排名榜結果的影響。

結論一：資源推高排名 

一個比較容易理解的因果關係一定是向教育板塊所作的資源投入，在富裕國家，自然有足夠的金錢去資助高等院校所思考的研究課題，而【圖一】亦清楚顯示人均收入越高，則該國大學排名越高的現象。

圖一：各國排名第一學府之分數相對該國人均國民收入

上 圖可見，英美大學評分高與其國家富庶不無關係，而香港亦符合此一現象。不過，中國為何能在人均收入低下之際，仍能製造出評分較高的院校？此問題將於下文分 曉；另一個例外，則是中國的相反面—阿酋聯【圖中箭嘴所指】雖然受惠於石油帶來的巨大財富，卻因種種原因不能充分利用其優勢推高國內大學水準，實為可惜。

結論二：法治、新聞自由、廉潔政府對大學排名影響深遠 

在眾多國際排名榜中，對學術排名較有影響的，除了金錢之外，其他直覺上較有聯繫的因素，應同學院學術自由有關，本節遂由此方向入手。

《貪污觀感指數》（即Corruption Perceptions Index）是衡量接近180個國家地區市民對所屬地區政府、行政人員以至公務員的主觀貪污觀感覺的量化指數。如將排名榜中各地區排名最高之大學分數與相應地區貪污觀感指數分數作比對，可見廉潔程度越高(CPI分數越高代表該地區管治越廉潔)，該地區中最頂尖大學的評分相應就會越高【圖二】，顯示兩者呈正比例線性關係。同時，就算將樣本擴大至各地區頭三位分數之大學，此相關性仍然明顯存在【圖三】，充分證明廉潔管治與大學優劣有密切連繫。

圖二：廉潔地區似乎造就更多優秀大學

圖三：每地區頭三位學府亦呈類似關連性

若以同樣方法將《RWB世界新聞自由指數2015》分數與相應地區最頂尖大學比對，會發現新聞自由度越高的地區(分數越低代表新聞自由度越高)往往大學具有更高排名【圖四】、其學術水平亦獲更廣泛認可；相反，新聞自由度低的地區往往大學水平普通，甚至未能進入排名榜頭500名之列。

圖四：新聞自由似與學術水平有關

圖五：法治較佳地區大學評分亦較高

最後，將《世界正義項目2014法治指數》與各地區最頂尖大學分數比對，發現大學排名較高的大學往往位於法治比較完善健全的地區，而法治水平低下的地區則大學水平普遍一般，沒有突出表現【圖五】。

以上三項指標，其實有某程度上的重疊【圖六】，筆者遂將三項指標綜合成一項獨立評分，再與排名榜大學分數對照，不出所料，結論亦與以上各分項所繪之圖表相吻【圖七】，證明法治、新聞自由、廉潔政府乃成功辦學所不可或缺的基本元素。

圖六：三項指標之內涵分佈

圖七：綜合指標亦對大學評分有影響

結論三：理工科可為院校爭取高分

上文提到中國能夠在低人均收入的情況下仍有高分院校的「反常」現象。當然，儘管人均收入較低，但是只要經濟總量夠大，仍有足夠的資源去集中催谷大學版的「國家隊」；中國身為世界第二大經濟體系，自然有龐大的資源去催谷不止一隊似樣的「大學國家隊」。除此之外，理工科目佔整體大學人數之比重在中國國情下亦有助其大學名列前茅。

何以見得呢？理工科一向以「硬科學」為主，既有更多的課題及範疇需要作研究，亦因此能產生更多的研究成果，幫助院校在排名榜上爭分。加上理工科於國防太空上應用較多，不會如人文科般受上文所討論之自由、法治、貪腐觀念等因素影響教研質素。

此一「理工因子」亦解釋到為何在各地區名列前茅的學府多有理工強校在內：如華語區內，星洲國立大學、中國清華大學、香港科大皆有一半以上的學生是理工科，助其在排行榜上超越理工科比例少於四成之港大及上海復旦等【圖八藍區】。

「理工因子」在美國亦有異曲同工之效：名校中，麻省理工（六成以上理工科）遠遠拋離同是名校的哥倫比亞（一成不到）【圖八紅區】。在英國，同處倫敦的帝國學院（理工科接近七成）亦較英皇學院（不到兩成）排名高【圖八綠區】。

圖八：理工科比重較大之院校，排名榜上位置亦趨前

結論四：金融中心只要專心吸才，不須分神培養

上一節內結論之潛台詞就是，理工科目要巨大的空間（眾多實驗室、工場）及優秀的環境（紐約、倫敦皆非波士頓、劍橋之敵），此皆金融中心所在城市缺乏的條件。 儘管如此，身為國際金融中心的紐約及倫敦皆沒有本國數一數二之大學落戶其中：美國頭兩名乃哈佛麻省、英國頭兩名為劍橋牛津【圖九】，如果香港要成為亞洲時區的國際金融中心，實在無必要分散寶貴的土地、人力、金錢資源去製造自己的「世界隊」大學。與其樣樣貪第一，不如做好自己金融中心本分，否則弄巧反拙，芝麻西瓜都得不到。

圖九：「國家隊」大學不須在金融中心市內，重點在於中心能吸引名校人才

結論五：私營模式更為優勝，政府不應說三道四

排名榜另一有趣現象是，名列前茅的國際學府中大多是私人辦學，而非靠官僚把持。如由第一名開始累計私校比例，名次越低，則官校比例越大【圖十】。此現象如果 計入私校缺乏如公立對手般雄厚納稅人資源支撐這因素，實更令人驚嘆私企之執行力。其實只要與中學小學層面比較（私立中小學亦每每多是名校），則不難明白為 何私立大學能脫穎而出，因為他們都反映一個經濟學真理：官僚的干預永遠比不上私企的積極性。

圖十：排名越高，私校比例越高

本港可以借鑒的方面包括：將各大院校私有化，同時擴大優才輸入計劃，令全世界有能之士能如英國人去倫敦、又或美國人去紐約般容易、無阻地來港奉獻其能，直情向紐倫開戰，爭奪世界最優秀的才俊。

而開放人才流入最迫切的第一步，就是拆走醫護人員的獨市壁壘，既提升公營醫院質素，又減低私營醫院收費，兼積聚本港成為高增值醫療服務中心所需的人才及知識，而非像現在這樣，只是製造少數本地畢業的星球人。

結語

此一研究帶給未來學生／家長甚麼新的結論？答案應該是：沒有。因為廣大的學子及家長早已得到同樣的結論，並在不自覺間用腳投票，將自己的前途託付予：富裕、平等、自由、廉潔國度的私立大學。本文只是將以上行為圖像化而已！

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

參考資料：

1) 科大全球大學排28 超越港大 2015-09-15 經濟日報

東方日報專訪 - 2015年10月29日

Although the HK residential market is full of government/policy risk, the fundamentals are less scary than some fear, especially if external liquidity flows, including flight to safe haven (of which HK could be one), drive down both risk free securities, thus widening valuation gap vs property even further...

The unedited original text is given below:

【on.cc 東網專訊】 向來被形容為「樓市大好友」的Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇唱好香港樓市數年，結果樓價真的愈升愈有。而其創立5年、專門為客戶投資海外樓市的自家旗艦，同樣成功捕捉海外物 業的升浪。不過，今趟他一改常態，直言當前本港樓市前景出現前所未有的複雜，細價樓更瀕臨爆煲邊緣。

昔日的大好友改變看法，他深信樓市「轉角市」已經出現。而本港住宅市場近期出現二手樓價減價，新盤撻訂情況，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報144.33點，連跌兩周共1.45%，市場進一步確定樓市步入調整階段。

「轉 角市在過去幾年都出現過，好似2013至2014年間，幾個禮拜內出現幾個百分比的下跌。如果今次無任何黑天鵝事件發生，好大機會同之前一樣，出現一個緩 慢的調整，幅度應該係單位數跌幅。」他認為，真正的跌市趨勢至今未確立，相信香港樓市正面對一個前所未見的複雜情況。
雖然發展商加快推盤， 政府復建居屋以增加市場房屋供應量，惟王震宇認為政策未能解決供應短缺問題，反而「火上加油」。「相對於90年代，一個禮拜賣一兩千個單位係閒事，而家一 個禮拜賣幾廿個單位就以為多供應，簡直係九牛一毛。政府本應將公營土地轉向私人市場拍賣，增加私樓競爭，紓緩樓價升幅，可惜本末倒置。 估計當去到2016、2017年，大量公屋及居屋湧至，樓市真正的危機就會出現。」

他認為，當樓市踏入調整期，碰上公營房 屋湧現，細價樓更是首當其衝爆煲。「細價樓風險最大，因為細價樓的價值脫離了樓價常規，而中細價樓缺乏供應，細價樓業 主難以換大樓，嚴重影響『換樓鏈』，而且細價樓流通量低，回報率極差，根本沒有人得益。」他又指，「就好似1997至2000年，本來樓價跌3至4成，當 大量居屋供應出現，再推低樓市。」

不過他相信本港住宅市場未形成持久跌勢。他解釋，引發樓市大低的因素主要來自外圍經濟， 「歐洲政府債台高築，結果不停推量寬，一旦歐盟解體，歐元再跌一至兩 成，同時日本退休基金走資，內地因經濟放緩而持續放水，觸發大量資金流入美元，港元亦跟隨美元抽升，到時香港資產就會再次升值。」當然，這是相當長遠及外 圍經濟大幅滑落的假設結果。

至於未來具潛力的投資市場，他首推香港的寫字樓及英國農地。他稱，3至4年前已建議投資香港的 寫字樓，因為供應量小，難以應付公司需求，未來續看好。而最近萊坊2016年《全球城市報告》亦提及，香港以每月呎租約166元蟬聯全球寫字樓租金最貴城 市，更預計未來兩年仍或高踞榜首。另外，他亦看好英國的農地市場，「當人口持續增長，將引發糧食及食水危機，農地會成為投資者追捧的資產。不過，這最少持 有5至10年先見到回報。」

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇於2011年退下股場火線，自立門戶創立房地產投資公司，專門為客戶投資物業或相關的實物資產，如樓盤、寫字樓及農地等。

過 去5年，他研究過不同海外市場的物業，推薦過的項目包括香港的住宅及非住宅項目、英國的寫字樓及新西蘭的農地。而公司最好的投資項目，回報以倍數計算，整 體來說，大部分項目的回報均跑贏各地的樓價指數。事實上，根據英國土地註冊處資料，倫敦樓價指數近五年升幅近48%。五年前設立公司的他，明顯成功捉住了 海外樓市大升浪。

王震宇擔任投行的房地產分析員10多年，毅然退下股場，自組公司在環球市場尋找房地產投資機會。回想過去在投行拚搏時刻，他享受過去的急促生活，但亦愛上現刻的研究工作。

拼搏自立各有滋味
「兩份工種各有各挑戰，亦有不同享受的地方，人生去到不同階段就會享受不同的事。」他表示，分析員最辛苦的地方是要面對無窮無盡、變數極快的股市，留意股市波幅以秒計算，個人專注力極大。
雖然拚搏過後決定退下火線，但他沒有放棄研究房地產市場，繼續尋找環球物業投資機會。「而家分析的波幅以月、年計算，有更多時間去思考問題，亦能夠專注研究長線的投資產品。」

農地是稀缺資產 王震宇：投資看天吃飯

載於信報月刊 9 月號

「作為投資配置，農地是不錯的資產，與股票、樓市等不同，你拿着的是一塊實實在在的地，它不會再有新供應。」著名地產分析師王震宇認為， 隨着世界人口及其對糧食需求的不斷增長，農地將成為炙手可熱的稀缺性資產。只是，若想獲得回報，需要放長線釣大魚。
訪問在他位於元朗、面積2萬呎的農地內進行。自2008年以600萬港元購得該片土地後，每逢周末，王震宇便變身農夫。他認為，長遠來說，農地的生產價值和開發價值將會因為糧食、住房、環境等問題而水漲船高。

農地投資火熱 首選英聯邦國家

8月 初，一名中國投資客以近2000萬美元買下美國德州Bay City小鎮郊區5000英畝（約2000萬平方米） 的農地，打算種植高粱以供應國內的白酒製造業，交易刷新了當地農地交 易價格的新高。
近 10年農地愈來愈受到投資者的青睞，各地的農地價格都在持續上漲〔見圖〕。王震宇分析，人口增長、由此引發的糧食和用水危機，是驅使投資者紛紛選擇農地的最主要因素。「聯合國預測到2050年，全球人口將達到97億。人口增長這麼快，如果沒有足夠的糧食供應，會否出現物價飛漲呢？」他續說，「食物消費者中相當一 部分是高質素的中產階級。求溫飽之餘，還想吃巧克力、喝紅酒，供應會否遇到樽頸？現在購買農地來種植，是否會更有前景呢？」

在元朗小試牛刀後，王震宇把目標轉向海外—— 他創辦的Bricks & Mortar公司就負責幫客戶投資海外農地，並提供農地管理和出租服務。 他透露，目前大部分項目都集中在紐西蘭，皆因當地農地買賣市場相對成熟，且各種自然條件（如氣候、土地肥沃度、水源等）也適宜發展農業。
他建議不太熟悉海外市場的香港投資者，可首先考慮英聯邦國家。「一 是當地講英語，大家方便溝通；二是 當地的法制比較健全，對投資者的物業權益有保障。許多地方的農地都很便宜，如保加利亞、越南和緬甸，但問題是，一旦來個政變你就可能血本無歸，又或者實施外滙管制，你就拿不回錢。」
歐洲和日本也有較豐富的農地資源，王震宇卻勸說，暫時不宜沾手。
「主權債務危機全世界都在發生，問題是何時會爆。上一次爆，各國政府基本上都把私人債務都攬在身上，但公營的債務危機很快殺到埋身。這樣的話，政府就會加稅追稅，資金就會離開，未來一段時間環球資本流會非常混亂。短期之內歐洲最先爆煲，接着是日本，所以要小心。」

考慮因素多 回報難預期

多少錢才能做海外「地主」？王震宇透露，其實100至300萬港元就有交易，「在新興市場如烏拉圭、阿根廷和巴西，那裏的土地就非常便宜」，惟地理位置較遠。Farmland Uruguay網站顯示，今年上半年烏拉圭農地的平均售價為5378美元/公頃，這相當於花4萬多港元就能擁有超過10萬呎的農地。
「農地價格的高低最終還要看土地的質素，如泥土的肥沃程度、與市區的距離等，新興市場（如南美洲）和成熟市場（英聯邦國家）的農地價格可能會相差10至100倍。」王震宇提醒。
不過，王震宇反复強調，買農地和買樓不同，事前一定要做足功課。
「這幾年，我們實地調研的農地、農場就有四、五十個，看了這麼多項目後，自己對農地的好壞才慢慢有感覺。」
除了考慮地方（該國家的政治局勢、貨幣政策、氣候環境）外〔見表〕，王震宇還提到有三點需要注意：
一、農地的類型。「在不同地方應選擇不同的類型，如在美國就可以買玉米田，加拿大是麥田，紐西蘭是果園、酒莊，澳洲則是畜牧和種植。」
二、土地肥力問題。「中國農業部去年公布，耕地退化的面積目前已佔耕地總面積的40% 以上，土地污染問題十分嚴重。土地一旦受到污染，至少要四、五十年才能讓污染物消散，大陸的農地我就不敢投資了。」
三、農地的上下游產業鏈配置。王震宇解釋，一般的農地投資都是以種植或畜牧為主，那就得考慮前期投入（包括購買種子、化肥、農 具機械等）和後續投入（包括存儲、運 輸、銷售等）。

至於投資農地的回報率有多高， 王震宇也很難拿出具體數據，「農地始終是長線投資，我只能說一般的利潤 是投入的低至中單位數字。」他以自家種的荔枝樹為例，前年夏天滿樹是 荔枝，但到了今年，開花很多但沒結多少果。「投資農地的風險是，你可以什麼都準備好，但天公不作美的話就沒有收成。其實是謀事在人，成事在天。當逆境來臨，你是否有足夠的財力和良好的心理質素去面對呢？」


香港農地過分炒作
 
「投資農地⋯⋯有感情投入。」王震宇邊說邊展示快成熟的番鬼荔枝。 他感嘆，農地本來是人與自然最直接交流的媒介，惟部分投資者最終反希望變更土地用途從中套利。

丁屋政策致農地短炒

王震宇指出，農地被短炒，很大程度上與現時的丁屋政策有關。「發展商事先與有丁權的男丁商量好，先把收來的土地分割轉手給他們，讓他們逐一向地政總署申請建屋，建成後發展商會馬上補償地價，贖回丁屋的自由買賣權，這個過程俗稱『套丁』。」
王震宇批評，政府的縱容使得農地愈來愈少。
在王震宇眼中，在香港真正投資農地很難獲得長期回報，因為農地太接近市區，太受政策影響。「外國對農地的使用有着十分嚴格的管制，你買一塊農地就真的只能用於種植或畜牧；但香港規管卻鬆動。比如政府近年要推行新界東北發展計劃，如果你 一早買了該地區的農地就發達了。只能說，大部分的本地農地投資並沒有考慮農地本身的價值。」
王震宇提醒，短炒農地存在很大風險，「有可能買對地區，但有人反對發展，那原本可在3至5年獲得的回報，或許要等10至15年才有。投資者是否有能力守那麼久？不如買四大發展商的農地股更好。」

地產供求101：政策錯失推高樓價

本港樓價屢創新高應是客觀的事實，但到底市民對樓價的觀感又如何？由Google Trends去查看「貴樓」一詞，會有一個比較客觀而又可量化的結論：就是市民認為樓價正在2011年後最貴的水平。在萬眾齊聲指責高樓價乃低息、低供應所造成的共識下，本文指出另一更加重要，卻更被人忽略之因素——市場供應結構之失衡。

房屋改革失契機 造就干預更勝前

當年上一任特首改革公營房屋架構其中一個原因，乃是政府沒有資助市民投資地產的責任。可惜在廢除居屋之後卻延續高地價政策，令發展商未能在合理價錢加速補地價及買官地來補充土地儲備，導致本應在私人市場釋放之供應未能得以實現，因而更加放大了今日低供應，高樓價之現象。上屆政府未能同時設定一個公屋上限（就如財爺設定公共開支不可多於國內生產總值兩成），防止福利無限膨脹，亦是一大疏忽。此兩失誤，都是本港房屋改革上之重大敗筆，錯失了數十年一見之契機。

現屆政府奉行計劃經濟，加上高樓價之政治壓力，自然就大肆搶奪本應在私人市場推出之土地，用以建造公營房屋；兼且隨著公屋輪候冊暴漲及居屋預售大量超額認購，更令當局者迷，以此為加大政府投入房屋市場之籌碼。從當前土地儲備可見，未來五年的私人土地儲備只較公營土地儲備多一萬伙【圖一】，當然在新政策下公營土儲不久必會大大超越私人市場。在環球樓市之中，本港政府干預、參與供應的程度亦應數一數二矣。

圖一：未來五年可能出現的落成量分佈

政府應退出市場 以理順供求結構

因為政府慷納稅人之慨，在樓市頂端用公帑資助公營房屋，私樓市場原有的平衡被打破，迫使發展商在土地短缺兼有大量不顧成本之低端競爭下（居屋搶買賣市場，公屋搶租務市場），唯有發展豪宅以避鋒頭，使樓市兩極化（公營泛濫於低端，私樓主打超豪端）；受害的不只是市場結構（令順滑的置業階梯斷成互不相通的零星片斷），更多的是中產夾心階層，因其既難享受有份負擔的福利，又買不起被政策推高價錢之私樓新居。

有見及此，政府實應擱置公營房屋發展，將所有公營土地儲備在私人市場上拍賣。在私人土地儲備充足之情況下，發展商必會提前預售，加快工程，令整個供應鏈推前，從而增加私樓市場競爭，紓緩樓價上升壓力【圖二】。

 

圖二：如將所有公營土地加入私人土地儲備，私樓供應將大幅提高112%

經濟101： 多供應則價下跌

房屋官僚未能認識人人口中所講之「樓價」乃是私人市場之定價，因為公營板塊沒有一個成熟、公開、流動性充足的系統去反映供需平衡，亦沒有一個真實的定價機制。因此只要私人市場有足夠供應，樓價自然平穩而無須有形之手強加干預。

此外，能夠投入私樓，並影響私樓價錢及公眾對樓市觀感的資金池，從來不是公屋及居屋對口之用家。因此，以私樓樓價水平去釐定公屋／居屋政策，已經有「離地」之嫌：因為現在政策的實質效果正是搶私地，減私樓，令私樓價錢不自然地高企。

當公營房屋搶去私樓應得的土地，而私樓資金被逼分攤餘下的私人市場供應，自然以更高價錢成交。假設市場總共有十間樓房應市，而市民所有置業資金為一百元，在公屋搶地，減少私樓供應至總量四成（政府目標公營房屋供應目標：六成）的環境下，私樓價格被政策推高（每間25元）是必然結果【圖三】。

 

圖三：在政府持續推出公屋下，私人單位供應有限，住宅平均價格明顯被推高。

反之，若將公營土地全數撥入私樓市場，私人住宅供應將上升1.5倍，樓價卻可下調六成至每間10元【圖四】。如此不但樓價理順，政府所受的政治壓力亦同時消匿於無形矣。

 

圖四：在市場主導下，私樓供應增，價格定呈跌勢。

 可見，只要退出公屋干預，讓市場自由發揮，私樓價格必然下降，市民亦更易以相宜的價錢買到自己需要的產品，兼重拾當家作主的尊嚴，而非長期發「中六合彩」、「攞政府著數」之夢，甚至為公屋上樓而隱藏財產／收入或放棄高薪厚職。此前後兩者之心理質素分野，可能就是決定未來香港人會是一個力爭上游還是坐食山崩的民族。

政策後知後覺 結果適得其反

在香港這個以少數官僚去管理龐大公營房屋機器的制度下，當值官員往往沒有從商經驗，以至在政策或管理運作上不按市場章法出牌，加上房屋政治被福利議員騎劫，成為彼等之選票提款機，更令房屋政策不為廣大市民服務，而成為既得利益者的擴權地盤。直接後果，就是每當樓價高企，買樓呼聲震天時政府才加大公營房屋供應，同時因缺乏市場脈搏，多在樓價高峰時招徠最不能獨立分析、最不能抵抗跌市風險、最不能負擔貴樓的一班市民摸頂以政府資助之最大槓桿入市；之後公營房屋則在市底最不應落成之時大量入伙，令已經低迷之市場內空置單位更加泛濫【圖五】。政府的行為不但加大樓價波幅，增加建築業成本，更令無辜市民為「攞著數」而陷入一個個福利陷阱，甚至負資產。

 

圖五：公營房屋政策落後市場趨勢，加大樓價／供應波幅

摒棄政府干預 重回市場主導

相對地，私人發展商為擴大利潤，必緊貼市場現況：地產商每每隨著樓價上升而增加供應，其供應上升速度甚至比樓價升幅更快（因會更靈活提前或推遲預售）；反之，在樓價回落時亦靈活減價削量，而不會因為行政慣性（或程序）死板不變【圖六：即藍線變幅大大快於紅線，因而減低紅線的坡度】。結果就是較少的樓價波幅，及更少的福利政客／買家輸打贏要。

 

圖六： 私人市場因應需求變化，極速調節供應及售價，沒有政策市帶來的不穩定性

政府赤膊上陣供應房屋，不單是違背經濟基本常識，更製造不公兼浪費納稅人有限資源，以上政府主導相對私人自由市場之優劣顯而易見。如果不信，且以實際落成數字求證：凡是樓價見頂之後四年，公營房屋落成比例必定大幅抽高【圖七】，可見房屋官僚在每一個樓市周期都會犯下同一錯誤。可悲的是，香港未來四年必會上演一場公營房屋的災劫。

因為歷史是會不斷重演，從政者唯一應該亦能做的，就是謙虛接納市場所知一定比任何聰明的個人要多要深；與其靠行政權力來做出事與願違的政策，倒不如退一步讓市民行使本有的經濟權益，減低政策干預對市民福祉的傷害。

 

圖七: 公營房屋供應每每在樓市見頂後四年大比數面市，可見良好政策意願永遠帶來實際經濟惡果

筆者特別鳴謝香港大學經濟及金融學系學生吳鎮偉協助收集及整理本文相關的數據及圖表。