RTHK Interview / 專訪— King Sir會客室：Bricks&Mortar主席兼總裁 王震宇

筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。

TVB Interview / 專訪—日日有樓睇‧樓市把脈 20171108

Above is a recent feature interview by Hong Kong's TVB channel, in which we highlighted the following key issues facing the local housing market:
a) with the end of the USD correction in October, HK dollar assets will face headwinds;

b) higher than market expected interest rates are likely in the coming year, putting more pressure on housing assets in HK;

c) current government policies to encourage home ownership will likely result in the weakest segment of the society ending up in negative equity when the housing cycle turns down;

d) the best way to address the high prices is to convert all public housing supplies into private market supplies. By shifting supply into public housing, the government is directly pushing up home prices as supply is diverted into the non-buying portions of the housing ladder;

e) the government is setting too high income thresholds and keeps raising them (eg PRH threshold now covers 43% of HK households, HOS threshold is higher than 78% of HK households, while the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme extends over 86% of all HK households). This creates a false impression of ever rising demand for housing welfare, when the proper way to restrict demand is to lower the thresholds so only the truly needy will qualify to join the waiting lists.

以上采訪出自香港無綫電視專訪，其中筆者指出了本地樓市存在的一些關鍵的問題：

a）現時樓價向下的風險較向上風險大，由於美金剛完成調整，現在開始反彈，因此港元資產會趨向走弱；

b）環球息率向上會多於市場預期，也會增加樓市風險；

c）現時樓價已經接近頂端，而政府推出的各項鼓勵市民置業的政策卻鼓勵最無承受力的市民在樓價下跌時淪爲負資產；

d）針對樓價高企的最好政策，莫過於將公營房屋土地全部撥入私人市場，政策過度傾斜公營房屋會為樓價火上加油，因爲供應被轉往不能影響市價的板塊；

e）政府所定的公營房屋入息限額過高也會令樓市升溫（例如：公屋入息限額已經覆蓋四成三家庭，居屋入息限額已經覆蓋七成八家庭，而綠置居入息更覆蓋高達八成六住戶） 這造成了福利房屋需求强勁的假象--更正確的做法應該降低公營房屋入息門檻以服務真正有需要的市民。

20140926 公屋改革面面觀─結構性自我膨脹

2014年9月26日 王震宇 樓市宇論

公屋改革面面觀─結構性自我膨脹

繼上文討論公屋租金增幅多年來跟不上住戶收入增長，兼且極度偏離通脹及私樓租金，本文再跟進另一個在近年缺乏合理監查下漸趨嚴重的現象：申請公屋人數大幅飆升。

到底是何原因造就這個情況？既然上文已經證明過去20年間收入跑贏私樓租金，亦即是話，需要申請公屋之私樓居民比例理應下跌。但是輪候冊人數卻節節攀升，顯示此導致此不尋常現象必有他因。

過度推高入息限額——福利包袱無限膨脹
作為一道安全網，公屋比例理應佔整體家庭人口一個小的比例（例如，綜援戶只佔本港家庭11%不到），否則全民福利分派只會形同共產主義，摧毀經濟活力。

公屋對整體住屋存量比例已經大大高於安全網所需水平，佔33%之多，不但在發展經濟體系中舉世罕有（連福利掛帥的北歐都只佔16%至19%），更超越所有東歐共產國家（大部分國家福利租房佔整體存量只有單位數）及中國大陸（比例在低單位數水平）！

其中一個令本港公屋帝國不斷膨脹的主要原因，乃是房委不斷向上推高入息限額，令合資格的申請人門檻不斷下降，造就萬人空巷的供不應求局面。此策略由【圖1】可清晰看到：申請公屋之入息限額，無論是單身還是多人家庭，全部升多於整體家庭入息中位數——4人/3人/2人/單身家庭之收入上限在25年間上升了3.2/2.9/2.4/2.2倍，大大拋離全港家庭收入中位數之1.9倍。換言之，為了加大自己的客戶群，政府已將公屋之扶貧原意全面扭曲，成為搜羅中產的「圈地」遊戲。

有另一角度睇，公屋入息門檻已由80年代末全港收入中位數六成左右（約人口三成），降至現在能夠網羅收入中位數八成之市民（約人口四成）的境況【圖2】，即是由7人養3人至現在6人養4人。如果再不約束這頭脫韁野馬，未來隨時會每一個住私樓的家庭將須供奉一個或更多的公屋 住戶。

入息限額機制急須大修
輪候冊入息限額不斷迫近入息中位數，最終結果便是導致更多人抵抗不住誘惑而墮入公屋福利網。與此同時，政府在弱勢之時為了收買民意，及民粹政客為了鞏固自己票倉，必會不斷支持提高公屋入息限額措施。

無論入息限額制訂公式如何複雜（涉及通脹、住戶開支及國民收入等因素），客觀事實卻是整體能達到入息要求的住戶一直比公屋存量為多，而且與公屋存量差距有增加性趨勢【圖3】。如此一來，輪候冊如何不會愈來愈長？輿論又如何敢反對增建公屋這個冠冕堂皇的訴求？

最徹底的改革辦法是將房屋福利貨幣化（即提供合資格人士租金津貼），此外，亦可限定公屋存量在一個合理的百分比（如：總住宅存量之一成半—至東歐前共產國家水平，即約36萬套），然後以計分制決定上樓先後。在以上較理想的改革實行之前，實有須要先大刀闊斧地將以上無限放大的住屋入息限額制訂方法改良。

過去十多年的制訂程式為：1）住屋開支加，2）非住屋開支加，3）備用金（原立法會文件見此）。其中，房委會採用甲類消費物價指數（剔除住屋開支）變動或入息因素（名義工資指數變動）兩者中升幅較高者作為非住戶開支計算部分。

此公式中有兩大漏洞：1）在住屋開支上，因為愈來愈多分配出來的公屋單位是面積較大，或每戶人口較少，導致「住屋開支」成分較整體經濟上升速度更快，間接推高入息限額。2）「以較高者為準」這個條件亦將令非住屋成分升幅長期超越整體市民收入升幅，此一畸形情況在1998至2004年間充分展現：【圖4】中紅線乃方程式算出之非住屋開支升幅，既避開了1998至2003年間的通縮（代表實質收入上升）【圖四橙條】，亦避開了2004年時之減薪潮【圖四藍條】！

私人市場更能解決問題
無怪乎公屋入息限額在這種自我膨脹的計算方式下不斷入侵中產階級陣地，令愈來愈多的市民成為準福利子民。其副作用除了無謂延長輪候冊隊伍及對真正有需要的申請者造成不公之外，更誤導輿論以為須要增大公屋比例來解決問題，最終導致資源錯配，政策失衡。

公屋政策推出至今已六十多年，現在寮屋既已基本被取締，亦無居無定所之天災受害人，房委會本應功德圓滿，是時候退出市場，可惜官僚機構已經太大，既得利益已經難以制衡，以致一直尾大不掉。當一個如香港般發達的經濟體系仍然鎖住三成半的市民在有進無出的實物福利網之內，社會資源的浪費實在是無可估計的。此乃現在香港的悲哀。





筆者特別鳴謝城市大學經濟及金融學系學生梁啟康協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

市頂買屋，不智；逼人買者，不義

最近因特首為施政報告諮詢，兼財爺三招十四式「疑似無效」而再次激起政客群起索其政治油水，大放復辟居屋言論。由傳媒報導可見，反對居屋嘅主力仍是學者、分析界、傳媒社評【註】、當然還有地產業界，而且每每舉出經濟政治理論及實質數據證明居屋害多與利。

反過來過去兩星期力推居屋（甚至資助置業）嘅各路人馬，幾乎清一色係需要攞選票、增政治資本嘅人士，如梁振英、陳永棋、譚耀宗、王國興、李永達等等，而呢一派嘅理由除咗「樓價高致民怨大」，「大學畢業生買唔到樓」等似是而非嘅邏輯之外，似乎冇乜理論根據（民怨根源係管治而非樓價，大學畢業生唔應該買一手豪宅或二手龍頭屋苑而揀單棟舊樓，政府更唔應該資助佢），甚至有人用七月時三萬九千個申請超額十一倍嚟以數字證明「居屋需求龐大」。可惜呢個咁嘅需求係行政行為堆砌出嚟嘅（詳見筆者六月一日以《入息限額證公營房屋「隊冧」私樓》為題之另文），兼且係一個超級大滯後嘅指標！點解？

以圖示理，更勝雄辯

圖：政客到底係為你好定無意中推你入火坑？

如上圖所示，喺2001-02年樓市低殘時，亦正是本港過去二十年間最佳嘅買樓時機，但係同時推售嘅24期A居屋認購超額倍數卻達歷史新低嘅1.1倍，依家啲大叫買唔起樓嘅人嗰陣去晒邊？啲鼓吹復建居屋嘅政客又鼠咗去邊？

然而當今日2010年樓市開始有過高跡象時，呢班居屋政客竟然「忽然正義」，群起要為民請命，幫人買樓……講得好聽，呢啲就叫做後知後覺或思維混亂，隨時良好意願變咗害人不淺；講得唔好聽，咁樣嘅置業資助計劃，等同濫用公帑去引誘啲冇經驗或貪納稅人著數嘅市民喺市頂接火棒，重複97年嘅悲劇。

上圖亦徹底推翻一個撐居屋陣營最核心嘅論調，就係中下階層買樓係攞嚟住而唔係投資嘅，如果係咁嘅話，點解01-02年市底「性價比」最高時冇人買居屋（得一點一倍超額認購）？點解依家樓價飛升時呢啲所謂用家就全部伸手向政府攞便宜，造就七月認購超額十一倍呢個爭崩頭現象？此乃市民買屋係以投資為主，自住為次嘅力證！

戒癮將大功告成，行岔可走火入魔

喺接近市頂同市底時都係政府「做大事」嘅引誘最大之時，但亦係施政者最需要定力同原則嘅關頭。我哋房屋市場經過咗咁多回經濟盛衰週期，今趟係第一次有機會俾政府忍手旁觀，讓樓市自己調節，切勿喺呢個緊要關頭前功盡廢！筆者所指即係由得樓價升過籠再跌番落嚟，而唔係喺政治壓力下亂晒陣腳，藥石亂投，反而倒行逆施，擴大波幅，拖長調整期（格林斯潘嘅所謂永遠增長、無周期嘅經濟管理哲學結果導致美國史上最大嘅資產泡沬……可見政府自以為能駕馭資產價格水平呢個諗法係極幼稚嘅！）。復建居屋或資助置業就係咁樣一個看似可神功早成嘅捷徑，但卻係令執政者陶醉於自己無限擴大嘅權力中，走火入魔。切戒，切戒。

【註】包括今期《壹週刊》內嘅《壹觀點》同《另壹角度》兩篇文章，值得壹讀！