樓市前路：減按揭、去槓桿、撤置業優惠
在美國、日本（當然亦包括所有與美元全面或半掛鈎的各亞洲國家）共同大印鈔票以挽救本國經濟和出口競爭力之時，本港樓市必會受新一輪貨幣貶值戰波及，未來負利率幾乎不可避免，現金愈趨泛濫之勢亦會持續一段長時間。
在此境況下，任何實物資產價格將被一浪接一浪的流動性不斷推高。當然，房產亦是實物資產之一，在環球投資者對鈔票愈發失去信心的局勢下，亦難以下跌。
此乃為何筆者多番提出政府把本港整體樓市的槓桿比率進一步調低：即不應只圍剿中上價樓宇，卻同時推出各種資助置業、助人「上車」之政策來火上加油，因為下文可見，此類政治正確的舉措既充滿道德風險，更可能減低金管局反周期措施的成效，令樓市更形扭曲。
香港樓價的波幅過去十數年都隨着銀行新做按揭的成數增減而升跌【圖一】；在最新一輪金管局收緊按揭措施下，未來的新做按揭成數有機會下試，甚至跌穿50%水平，必會因而帶來樓市的穩定。在當今環球政府干預幾乎所有資產類別，市場自行按基本因素定價的能力幾乎消耗殆盡的時刻，收緊按揭比率是少有的容易跟隨的遊戲規則之一，絕對比市民觀望、猜測政府下一招行政措施將如何有殺傷力更有利市場的理性發展，亦是現在各可行的「穩樓市」政策中最上上之選。
其實，大家都知道，減低槓桿（即按揭成數）絕對有放慢樓價上升的作用，過去十數年來樓價的升跌【圖二紅線】，亦受銀行放貸比率【圖二藍線】影響。但有三件事件令此規則失效：一、2008年雷曼兄弟破產後數月銀行「落雨收遮」的一段時間【圖二橙色區】；二、2000-03年大量居屋落成（當年六至七成落成量為公營房屋，恐怕今屆政府於2015-17年將重蹈覆轍）拖垮樓市，就算多高漲的按揭成數亦對樓市返魂乏術【圖二藍色區】；三、2010年起金管局把按揭成數減至六成╱五成，但中美量化寬鬆加上供應短缺，亦令措施成效受限【圖二綠色區】。
再從較長遠（至七十年代）的角度看，本港的私樓借貸成數其實一直不斷上升，並於2001年達致頂峰【圖三】。某程度上，本港過去三十多年的樓市槓桿比率一直都在上升。還好在03年樓市見底之後按揭借貸的比重正拾級而下，顯示本港的經濟對住宅樓市的依賴正逐步下降，實乃可喜徵兆！在全球政府皆以樓市為消費/經濟增長的提款機劣政下，香港能反其道而行，達到樓市借貸比例減少的境界，殊不容易！在減低樓市作為一種投機資產的渠道同時，又促使市民以實業／創新為致富的路途，更多投入創造／出產型活動，又何樂而不為呢？
樓價高企，政治正確的舉動必然是「鴨叫就餵鴨」，即所謂「回應民意」。然而，每次樓市見頂時都是鴨叫得最大聲、叫得最淒厲的時候，亦是政府最容易犯錯（助人上車）的時候。
每次樓市上升周期【圖四藍線】，通常是大單位樓價跑贏，反之亦然。但是現今的上升期卻屬大大例外【圖四橙色區】。
此中有三個解釋：
一、金管局借貸措施只針對豪宅，令其欲升不能，因此跑輸「細價樓」；
二、中下價樓的槓桿仍大（首置買家甚至可借九成），回報自然高，吸引不少資金投入，其中不少為新婚或初次置業的年輕人；
三、政府其他房策所致，包括搶去市場殷切需要的私人土地，把它放進遠水難救近火的公屋╱居屋去，促成短期樓價飆升；又或強以計劃經濟式的行政手段推出限呎限量樓，令發展商不願興建小型單位，改為專攻大型豪宅單位。
在如此高處不勝寒的時候，政府大部分措施都是治標不治本，一切是政治姿勢為上，市民長遠利益卻難以兼顧；到頭來可能受害最深的，就是現在政策表明最要扶持的那一群！
歷史證明，每當小單位價格波幅相對大單位波幅見頂時，樓市的升勢可能亦接近見頂【圖五紅色區】。現在這個指標的讀數，正值過去三十多年來的第三高位；就算量化寬鬆可提供樓市上升的支持，但是正值最須未雨綢繆的時候，政府卻推出大量資助置業及公營房屋優惠。
受惠此類「德政」的市民，未來前景將會如何？1999至2003年【圖五橙色區】已是可鑑的前車。
本周有兩個看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又再明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。
招標令庫房少收，令資訊貧缺，供應下降
第一單新聞當然係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面市場情緒，但係此舉卻係削足適履嘅舉措！眾所周知拍賣較招標更能取得高價，即後者較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」。但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去幾年嘅「高底價政策」導致越來越多嘅地流標？喺招標呢個唔會賣唔出地而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦越來越少？
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場，何家出價，何家競逐，以至花落誰家，更會將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物、通通呈現在市場眼前。
政府不可為短期市場波動而放棄長線穩定供應
而家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務（見2月15日拙文《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》）。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價（搲多啲銀），結果一定係：1）齋推罕有市區地王去拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；2）稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價Show」發展局都唔會冇面）；3）再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。
咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收，市場失資訊，樓市失供應，城市規劃失衡，房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更絃易轍，自動請纓去托市，改變賣地量或賣地方式。
金管局收緊按揭已難以「監管風險」為藉口？
另一側新聞則係昨日金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。
但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數越出越偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場撓曲，政令擾民，後果多不理想。IFC2頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。
樓市政策上嘅傑克與海德（Jekyll and Hyde）
圖：本港房地產供應（以固定資本投資比例為指標）徘徊喺四十年歷史低位
由上可見政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋/居屋嘅話，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應/投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，回返去歷史平均則投資量要大增三成】，而政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】；咁唔係大政府小市場係乜嘢？
