選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌

上個禮拜評述施政報告嘅「超錯」大轉軚，由否定私人市場（搶奪私樓供應去發大鞭長莫及、天生缺陷、已經臃腫不堪嘅公營樓宇），到鼓勵賭博（政府打本兼包底，俾少數幸運兒炒樓），講到筆者情緒低落，為市民長遠福祉嘅殞落抑鬱不歡！喺新政下，每年納稅人貼錢開「居屋賭局」隨時逾百億之數，較煲呔所提出嘅高等院校研究（50億）、自資專上教育基金（25億）、代繳公屋租金（19億）、額外社福津貼（19億）、內地市場基金（10億）、增醫護學額（2億）等等十多項利民開支仲要大！呢個咁大規模嘅資源錯配唔係浪費又係乜嘢先？

此外，繼振英哥喺施政報告後語不驚人誓不罷休，大開公營房屋期票，疑似復辟八萬五政策之餘，本周佢再為拉票向鄉議局發叔講咗啲後者認為「由心入面講出來，都聽得入耳」嘅鄉郊土地政策。為咗唔令市民知佢具體許諾嘅內容而民心生異（因為市民與鄉紳嘅利益多數係對立嘅：市區土地缺乏對丁權無限膨脹、綠化地帶保育對胡亂起樓擴地、政府向市區僭建嚴格執法對鄉村怕死鬆手），我哋多數都唔會知道兩位「考慮競選特首」者為咗鄉議局支持而將自回歸拖拉至今嘅丁屋問題再縱容多幾多年？

拖延丁屋問題=未來特首延續不公

稍知歷史嘅讀者都明白丁屋嘅歷史問題在於佢喺分配上、城市規劃上、土地效益上、都存在不公：

1）一個喺荷蘭出世，從未返過香港，既無香港居留權，亦不識講中文嘅成年男丁，只要上咗某村嘅族譜，就算佢與香港嘅聯繫係幾咁牽強，都自動享受2100呎嘅丁屋權利，導致動輒數十萬販賣丁權（違背丁屋政策本意！）而發達嘅外國移民多不勝數，而喺本港捱貴樓兼交稅養新界基建嘅市民卻無福消受。據報道，鄉議局估計合資格嘅男丁有24萬之眾；但係呢個數目當然會隨著每位男丁嘅生育而無限放大，直至永遠！所以一日政府唔解決丁屋呢個世襲福利問題，一日就係與市區港人過唔去（以有限土地資源去資助越來越多與港無關嘅人士），更遑論新界村內嘅原居民女後人（性別歧視也）。政府一早應該將丁屋權益斷尾，如果唔係，以後全港幾大嘅幅員都唔夠佢哋圈地！


圖一：丁屋規劃毫無，設施欠奉，一片混亂，貧民窟不如

圖二：政府應規定每村有其發展大綱，以增土地潛質/價值（下圖為新地嘅天巒項目）

圖三：復古保育都好過而家粗製濫造式丁屋建設，圖為

2）越來越多嘅丁屋地段被劣質發展商破壞殆盡【圖一】，成為無空間、無特色、無設施、無價值、無前途嘅「港式貧民窟」，乃香港城市規劃上嘅一大污點！政府既無計劃亦無手段去嘗試為已做壞嘅村去翻身（如：增地積比率作誘因去全村重建【圖二】、無合理嘅環境配套唔批新屋牌、或資助村民回復昔日嘅傳統建築，創建新界嘅「新天地」、「宏村」【圖三】，為港增光），卻似乎仍然熱衷於大量批地俾人起呢啲礙眼嘅次級社區！

篇幅有限，暫此停筆。但係以上可見，對發叔嚟講「啱聽」嘅疑似候選人言語可能係於六百多萬港人不利嘅政綱，而「雙英」係唔係絕對有責任話俾我哋知佢哋代我哋割讓咗幾多整體市民嘅利益去換取鄉議局嘅選票？

居屋唔影響樓市？唔該返學堂重修經濟先！

最近中央官員於房屋方面含糊一言，即畀本地支持居屋復辟者餵咗壯陽藥，令後者狀態大勇，鞭鞭有力！喺咁嘅大環境下，除咗少數頭腦清醒嘅學者之外（見李兆富於6月30日壹週刊之《置業既非福利亦非權利》文），民粹政客、業界牆頭草、甚至輿論幾乎一面倒出來合唱呢首紅歌；一時之間，居屋呢個經濟白痴但政治正確嘅殭屍忽然再吹起復活作怪嘅陰風……
唯一喺呢個問題上可以原諒要跟大隊發聲嘅係地產建設商會（話「原則上不反對復建居屋」喎，但係你信咩？），因為佢哋知道無論點講道理，只要語調同民粹主流相悖，就可以永無寧日，被人日日喺公司總部圍剿「地產霸權」，以後想賣樓都幾難！

有民粹復辟派人嘗試引經據典，話「過去幾十年喺居屋大量推出下本港樓市都照樣向上升，可見居屋對樓市冇負面影響」。可惜咁嘅論據與「唔畀細路返學佢都長大」一樣咁自欺欺人。無錯，樓市因經濟增長照樣有升，但係個市嘅性質卻大大不同，就如街頭流連長大嘅都係過來人，但係有責任感嘅父母卻絕對唔會畀小朋友咁樣成長也！有分析員以十個蘋果作比喻居屋就非常貼切：市場有100蚊購買力去負擔10個蘋果（即市價10蚊隻），但係政府為降低一小部分人嘅成本於是規定3個要賣3蚊一隻，結果剩下嘅91蚊需求就迫在7隻自由市場嘅蘋果上，導致市場價升至13蚊一隻（相對原市價升三成）。政府為咗「穩定」自己一手造成嘅高蘋果市價於是加大福利力度，規定5隻蘋果要以3蚊隻嘅價去賣，最終導致自由市場上85蚊嘅需求將單價推至17蚊隻（相對原市價升七成），比初干預市場時更推高價錢！如此類推，直到政府全面擠走私人市場，整個市場嘅供求關係及定價機制完全被扭曲為止！


圖一：樓價高升之後四年（即事過境遷後，紅圈），居屋落成量即暴升（籃圈）

圖二：可惜居屋落成之時（籃圈），樓市已處於循環嘅對面—即居屋幫倒忙！

今日嘅「看圖識事」就用過去咁多年嘅私樓價與居屋供應規律嚟說明居屋唔單只好心做壞事，仲無意中加大樓市嘅波幅：每當樓價升幅較高嘅時候，即各房委大帝為政治考慮而加大建屋量之際（圖一中紅圈），四年後嘅居屋落成量（以相對非公屋樓宇落成量之比例嚟量度）亦創高峰（籃圈，可見紅、藍圈皆處圖一之同一邊）；可惜居屋落成之年，通常正是市況逆轉之後，甚至已達樓市循環嘅另一極端（圖二中可見紅圈會處於籃圈嘅對立方，98-03年尤其顯著）！

可悲嘅係呢種後知後覺嘅行為絕非回歸後政府嘅專利，兩圖清晰可見，政府嘅良好意願幾乎無一避免地，重而復之地由80年代起就不停地喺：1）樓價飛升時搶走私人市場供應去建居屋（令私樓漲價動力更不可遏止）；2）樓市底部時大量居屋落成，加大價格下跌嘅風險。
喺樓市頂部錯失咗賣多啲貴地嘅機會之餘，更喺市底時賤價賣埋無人要嘅居屋單位出去，雙重擲納稅人嘅金錢落鹹水海！咁嚴重嘅害民機制，點解要復辟之？唔該居屋支持者以良心辦事，莫令香港重入上週五羅家聰所指嘅「福利主義害人不淺」歧途！

高地價政策尾巴盡露…？

各位可能覺得筆者講住宅供應依家應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞現節錄如下：「除非調低麵粉價是有保證會令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地…在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產商」。

吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢之所言已經全盤推翻咗政府星期三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理原意（見三月十五日拙文「主導供應之外更要管理期望」），亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。

節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下幾點：

1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價更凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講即係政府只會天價賣地……

2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多嘅限呎樓？你估香港人仲唔夠白鵅籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價錢飛升，竟然仲唔學星加坡政府大量賣地嚟推低地/樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係面政治正確嘅擋箭牌？

3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之以來嘅高地價政策推到發展商身上（即上述之「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果——圖一可見，發展商所能做嘅只係一個遊戲參與者，政府方為個遊戲嘅莊：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價一萬蚊呎嘅樓為例，現時發展商賣嘅樓價中接近六成係地價，此外仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平的話），咁你話邊個係度造市兼牟暴利？

4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事…遠水不能救近火…未能直接打擊樓價」亦於理有悖。圖二可見，如果推居屋嘅話就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年兩萬個）！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？

檢討公屋上樓標準，避免無底福利深潭

政府弱勢適逢庫房水浸，的確有啲似電影中困喺黑洞中嘅特戰部隊，盲目四射機槍子彈，但求「㹃低」睇唔見嘅敵人，連自己戰友嘅安危都顧唔徹，最終自己嚇到氣喘汗流，神經錯亂……

筆者何出此言哉？源於昨日運房局宣布狂加公屋入息限額達15.6%是也。增加福利唔係一件壞事，直到佢進入偏離公正公平合理嘅境界。點解依家嘅公屋收入入息限額唔合理呢？

1）與私人市場嚴重重疊——政府喺唔能夠證明私人租市能夠提供低租金方案前就已經橫蠻介入，以本欺人，利用自己近千億嘅雄厚財力，蹂躪個體小業主。大家想想，一個花咗畢生苦力儲錢買樓，諗住以些少租金供奉餘年嘅亞婆，喺呢個政府無情嘅擠壓下，年年租金冇得升，歲歲租客畀人搶。最後因為無收入自用更兼缺錢維修自己嘅求生工具，而被市建局連樓都強收埋去，話要幫你重建喎，你話係唔係悲劇？

你可能會問，冇咁多人受影響掛？上表右列清楚講明，下一批受益與政府「無限擴張公屋建造偉業」嘅住戶數目，正正佔私人市場總戶數嘅12%，相比私人租賃市場數字就更大：鄭汝樺話三分一私人租務市場都係房委嘅搶客對象，但係筆者嘅算計更高達近半！可見公屋已經極度偏離原來嘅扶貧意向同原則，成為一個與民爭利嘅惡政，與全港三百萬人口過不去。

2）限額上升幅度可永無休止——社會福利要幫嘅人應該係社會最窮嗰一批，如最少收入嗰一成、二成、或三成人口；但係公屋收入上限卻與私樓租金掛鉤，私人租金上升，收入限額亦隨著抽上。呢個機制有佢嘅好處，但係最重大嘅弊端卻係：佢冇一個觸頂機制，譬如，收入限額如覆蓋超越全港三成最低收入戶數時會以收入排位至第三個「十等分」為界，政府喺呢條線以上會停止提供公屋服務，而以私樓為主幹，幫餘下百分之七十嘅人口提供房屋供應。

3）公屋已淪為抽獎機——鄭汝樺自己都話，30歲以下單身人士已達2萬6千申請人之眾，其中更有34%係未畢業嘅學生！導致唔少青年寧願減薪以取得公屋資格，開創不思進取，只求抽取政府著數嘅新風尚……點解香港唔向星加坡學習吓，唔准35歲以下嘅單身人士享受公屋福利？

由以上可見，唔單止居屋應該壽終正寢，連公屋都有動大手術改革制度嘅迫切需要，以免短期內浪費納稅人資源（你估起7萬5千個單位嘅成本係幾多？7萬5個單位即三千萬呎樓面是也，建築成本1000蚊呎加地價5000蚊呎，即1千8百億也，即每戶2百40萬元！喺市租水平，可津貼呢7萬5戶私人市場租金達33年之久！），中期厄殺本港私人市場（悪幣驅逐良幣是也）令加稅壓力大增（冇人交差餉/物業稅/利得稅，因政府逼走哂私人租務市場，但同時要支撐越見臃腫龐大嘅公屋開支）。


如果各市民可見此政無限擴張嘅惡果，可能上街抗議嘅就唔止係教師同警察矣……租金卷相比之下豈不是更公平更有益得多？

收入限額再證公營房屋「對冧」私人市場

喺信報帶頭下，居屋議論疊掀高潮，搞到筆者讀完琴日嘅全版房屋論壇報道後亦身不由己，再求證一下所謂嘅公私營市場重疊嘅問題；今次集中鑽研吓房委嘅入息限額到底與私人市場嘅重複（其實鄙人喺五月十八日文內已提及，只是唔夠篇幅以數據証明之）有幾多，結果嚇一大跳，原來房委會喺五月十七日通過嘅新白表入息限額，已經足以令全港七成嘅居民可以伸出手板嚟攞著數【圖】！換言之，所有二人以上家庭只要月入低於二萬八千四大圓（註：已經高於私樓住戶月入息中位數二萬五千五多於一成，更高於全港家庭入息中位數一萬八近六成！），就可以舉手抽籤，參與呢個納稅人資助嘅免費午餐。

入息限額過高，居屋貨尾搶盡私樓客源

基於私人市場佔整體樓宇存量嘅百分之五十嚟睇，即係房委連私人樓市底層嗰二十個百分點嘅購買力都唔放過，你話又點唔會製造出萬人空巷，高倍數應購呢啲成功嘅假象呢？引伸開去，咁各位辛辛苦苦供緊樓嘅私樓業主，特別喺高齡二手舊區，轉售能力較弱，八十後唔蘇嗰類貨色嘅持有者，一係就等樓市冧咗之後再度上街，一係就加入埋呢個居屋大抽獎，賭埋一份（收入多咗唔係問題，分戶咪得囉？），如果連呢一招都耍唔靈嘅就算你倒霉。

公屋供應排山倒海，急煞車刻不容緩

居屋都係其次，再睇埋公屋收入，會要你跳多一跳：今年四月一日生效嘅收入限額喺三口之家少於一萬三千八百二十一圓整；呢個收入水平已經涵蓋本港總家庭數目嘅四成。但係既然公屋住戶已經佔有整體市場嘅三成一，咁剩低嗰九個百分點嘅需求由邊度嚟呢？唔駛蚊亞貴，梗係私人市場啦！所以以後邊有發展商會起細面積樓啊，搏起出嚟俾公屋窮追猛打咩？
更難頂嘅就係房委未來四年仲有成五萬八個單位落成，兼未起跑已經圈晒啲靚地；私人市場簡直係螳臂擋車，無法招架。希望執政者好好反省吓，點解香港嘅樓越起越細（見五月廿五號拙文），但係私樓卻越賣越貴（見十二月廿九號拙文）？點解政府一方面要每年糟遢多幅海景樓王靚地（送畀房委起公屋居屋），但另一方面又高叫唔賤賣土地（但卻直接因而推高私人市場樓價）？可唔可以左手同右手合拍啲？會唔會將更多嘅公屋土地撥入私人市場更能收一石二鳥之效？

樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。

圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。

圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？

只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。