載於2021年10月10日 【TVB 財經透視】 房屋政策／獨角獸
焦點問題:
1. 施政報告
2. 房屋供應
3.政府自我角色衝突問題
TVB播放部分（約一分鐘）：[TVB 財經透視] - 房屋政策
完整訪問如下（約15 分鐘）： [TVB 財經透視] - 房屋政策
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2021年10月15日星期五
2011年4月19日星期二
高地價政策尾巴盡露…？
各位可能覺得筆者講住宅供應依家應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞現節錄如下：「除非調低麵粉價是有保證會令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地…在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產商」。
吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢之所言已經全盤推翻咗政府星期三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理原意（見三月十五日拙文「主導供應之外更要管理期望」），亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。
節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下幾點：
1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價更凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講即係政府只會天價賣地……
2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多嘅限呎樓？你估香港人仲唔夠白鵅籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價錢飛升，竟然仲唔學星加坡政府大量賣地嚟推低地/樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係面政治正確嘅擋箭牌？
3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之以來嘅高地價政策推到發展商身上（即上述之「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果——圖一可見，發展商所能做嘅只係一個遊戲參與者，政府方為個遊戲嘅莊：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價一萬蚊呎嘅樓為例，現時發展商賣嘅樓價中接近六成係地價，此外仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平的話），咁你話邊個係度造市兼牟暴利？
4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事…遠水不能救近火…未能直接打擊樓價」亦於理有悖。圖二可見，如果推居屋嘅話就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年兩萬個）！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？
吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢之所言已經全盤推翻咗政府星期三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理原意（見三月十五日拙文「主導供應之外更要管理期望」），亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。
節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下幾點：
1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價更凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講即係政府只會天價賣地……
2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多嘅限呎樓？你估香港人仲唔夠白鵅籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價錢飛升，竟然仲唔學星加坡政府大量賣地嚟推低地/樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係面政治正確嘅擋箭牌？
3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之以來嘅高地價政策推到發展商身上（即上述之「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果——圖一可見，發展商所能做嘅只係一個遊戲參與者，政府方為個遊戲嘅莊：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價一萬蚊呎嘅樓為例，現時發展商賣嘅樓價中接近六成係地價，此外仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平的話），咁你話邊個係度造市兼牟暴利？
4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事…遠水不能救近火…未能直接打擊樓價」亦於理有悖。圖二可見，如果推居屋嘅話就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年兩萬個）！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？
2011年3月15日星期二
主導供應之外，更要管理期望
上星期本欄討論政府應否以打壓樓價為政策目標，結論係：只要能避免金融系統風險，減少槓杆（本港增加按揭成數，已係最好方法治理過度借貸呢個環球樓市泡沫之萬惡之首也！），同減少行政干預（即係唔以計劃經濟嘅人治標準去決定何為「合適」嘅樓價水平），則基本唔須要做嘢矣。不過該文留咗條尾巴，就係冇提到政府作為獨市批發商，仍然有責任為市場提供有效嘅長遠土地供應！
高地價政策證據確鑿
筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，10年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？》，及09年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去幾年唯土地之利是圖所造成嘅土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年幾勾出嚟嘅地皮高溢價賣出唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅客觀現實：1）樓價越升政府賣地越少嘅（見09年文章之附圖）；2）過去七年土地「流賣率」高達75%，及平均每塊勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章之附表）。
呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳——如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值30蚊/公斤嘅一包麵粉叫到60蚊；當出便麵包鋪仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價都會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空鋪拍烏蠅之時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅低價啦，於是我見周街麵包鋪都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊/公斤嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍之下達成嘅「市價」嗎！
此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤、或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買80蚊/公斤嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我赢哂！
以上例子，已經清楚說明，過去幾年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢扲住樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠係土地拍賣底價訂定上見到以大局為重，而非自我利益為中心嘅新景象！
另外，為方便規劃，越來越多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格、以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化。不利整體社會嘅整體長遠利益！係呢方面要量化政府係做對定錯其實好易——每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落係頭五大發展商手上已經係合格！
樓宇供應：既要亡羊補牢，亦要期望管理
加大私樓供應似是政府手上唯一嘅良策：先透支未來幾年嘅供應（亦可話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地越做越細！），但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後明年又返番去一萬個單位，而係可以再連住三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也！）。咁先至係高明嘅期望管理（星加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！
如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現時私樓土地不足嘅緊急之需！
高地價政策證據確鑿
筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，10年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？》，及09年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去幾年唯土地之利是圖所造成嘅土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年幾勾出嚟嘅地皮高溢價賣出唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅客觀現實：1）樓價越升政府賣地越少嘅（見09年文章之附圖）；2）過去七年土地「流賣率」高達75%，及平均每塊勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章之附表）。
呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳——如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值30蚊/公斤嘅一包麵粉叫到60蚊；當出便麵包鋪仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價都會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空鋪拍烏蠅之時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅低價啦，於是我見周街麵包鋪都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊/公斤嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍之下達成嘅「市價」嗎！
此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤、或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買80蚊/公斤嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我赢哂！
以上例子，已經清楚說明，過去幾年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢扲住樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠係土地拍賣底價訂定上見到以大局為重，而非自我利益為中心嘅新景象！
另外，為方便規劃，越來越多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格、以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化。不利整體社會嘅整體長遠利益！係呢方面要量化政府係做對定錯其實好易——每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落係頭五大發展商手上已經係合格！
樓宇供應：既要亡羊補牢，亦要期望管理
加大私樓供應似是政府手上唯一嘅良策：先透支未來幾年嘅供應（亦可話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地越做越細！），但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後明年又返番去一萬個單位，而係可以再連住三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也！）。咁先至係高明嘅期望管理（星加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！
如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現時私樓土地不足嘅緊急之需！
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