【理財新世代】 回顧與前瞻：香港房地產市場 20251227

2025年12月27日

背景：

2025年香港房地產市場終於企穩，2026能否重拾昔日升勢？還是仍然有待觀察？

樓市以外，香港房地產市場另外兩大板塊：商廈市場及酒店前景又是如何？

1. 反映二手樓價的中原城市指數顯示樓價從2021年高位回落近30%後，到了2025年跌幅明顯放緩，3月份跌至低位大概135的水平後，開始有平穩跡象，至今CCL大約是143的水平，先總結一下今年樓價終於止跌回穩，主要原因為何？預計全年總成交量及金額為多少？和昔日高峰相比為何？

2. 今年一手新盤的定價仍然比較進取，有否數據反映2025年一手總銷售額及銷售量為何？比較之前兩年，是否也見好轉？預計來年發展商定價，是否仍然進取？

3. 香港樓市是否已經過了最差時期？還是言之尚早？原因為何？

4. 以前大部份香港人認為買樓是必贏的投資工具，但呢幾年大家見到原來買樓係會輸的，包括中央政府仍然表明住房不炒的政策方針，這方向是否已為香港長遠樓市帶來指引？

5. 另外一個結構性改變是隨著大灣區一小時生活圈的交通配套，逐漸形成，往返兩地十分頻繁，但深圳樓的性價比較香港吸引，目前香港和深圳樓價差幅有多大？香港樓價是否仍然具備溢價的競爭優勢？從現在每日深港兩地即日往返人數來看，能否看見一些趨勢？ 

6. 美國剛剛又減息，明年息口走勢是如何？香港會否完全跟隨？對樓市影響？

7. 分析了很多住宅市場的表現，但另外兩個板塊：零售租務及甲級商廈，今年似乎仍未見完全復甦，今年的表現又是如何？明年能否好轉？原因？

8. 展望2026年，今年利好香港房地產的因素在2026年能否得以持續，繼續支持樓價企穩，甚至向好？對2026年香港房地產預測為何？包括：中小型住宅、豪宅、商廈租金、甲級寫字樓及零售市場的價格升/跌幅預測為何？

9. 最後，投資策略應如何分配？投資者最需要留意的風險因素又是什麼？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/998869

特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【胡‧說樓市】 全面撤辣後的本港樓市和前景 20240729

  2024年7月29日

主題:

》全面撤辣後的發展商取態

政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣，當時大家都認定樓市已見底，但從一季後的成交量及成交價來看，「走出谷底」是否言之尚早？發展商減價的策略是否要維持下去？

》全面撤辣後減價帶來的效應。

發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？

》樓市何時會真正見到曙光？

怎樣才可確定樓市真的「見底回升」，應該看什麼指標？租金及樓價、經濟、息口、供應量？



訪問來源：【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影，剪接及製作: 陳迪麟，胡。說樓市團隊

【理財新世代】樓市寬鬆措施技術調整與港樓前景 20240622

 2024年6月22日

主題:


》金管局上周宣布，2月底提出的再調整周期宏觀審價監管措施，擴大涵藍範圍至「撤辣」前簽臨時買賣合約嘅自用業主，而按證保險公司將相應將按揭保險計劃現時合資格準則亦相應擴大適用範圍，令有需要買家可以申請最高七成按揭，希望為面對估價不足而要補差價上會做按揭嘅業主紓壓，用意明顯係要幫呢一班業主？


》但衣家呢個問題嚴重性係米已經去到連金管局都要出手的地步？
根據粗略統計，呢兩年買左樓花，選擇用建築期付款嘅買家比例都多，根據政府數據，截至5月，待審批樓花盤有27個，樓價未見有起色，新盤劈價影響一手樓佔價，樓花盤準業主要補估價差額上會個案會愈嚟愈多？今次措施實際上幫到幾多？


》劈價潮對香港樓市的影響？到底會令香港樓市健康定會無幫助？


》除了金管局出招幫手，嚟緊息口走勢又幫唔幫到手？市場料美國今年減息至少一次，香港跟減機會大唔大？減一次幫得幾多？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【理財新世代】香港樓市及地產股板塊前景 20230923

2023年9月23日

主題:

》目前影響香港樓價下跌的主要因素是甚麼？香港樓價已經尋底？還是尚有一段距離？當中最關鍵因素及指標是甚麼？


》香港樓市向來具投資價值，但現在安安全全做定期，平均息率約4厘，如以此作指標，樓價再跌多少，才具投資價值？預計今明兩年樓價如何？


》經常說地皮是麵粉價，樓價就是麵包價，啟德地皮創9年來的底位，會否已經預示麵包價也會受壓？還是有其他考慮因素？


》最近唐英年及梁錦松都建議政府在10月份公布的施政報告中，應該就樓市「減辣」，放寬措施，不過都係針對豪宅盤。你認為究竟香港目前樓市或經濟狀況，有冇「減辣」的空間及可能性？「減辣」係咪真係有助穩定樓市？如果係，要放寬咩先有幫助？ 香港地產股前景如何？


》樓市無起色，地產股自然也無起色，投資前景是如何？還是已經跌夠？


報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【FINTERVIEW】港銀連環加按息 樓市再添壓 20230914

2023年9月14日 

【Now新聞台】啟德一幅住宅用地每平方呎中標價，回落至區內近10年最低水平，有分析指，地價反映樓市現況，並相信短期仍有下調壓力，不排除更多早年投地的發展商需劈價賣樓。

去年底批出的啟德住宅地皮，每平方呎地價6138元，較最高位每平方逾1.9萬元大幅回落，但低處未算低，同區新批出的一幅住宅地皮，由信和置業財團投得，每平方呎地價近5400元，回落至啟德住宅地皮近10年低位。

有分析認為，招標結果反映市場的現況。

Bricks & Mortar Management創辦人王震宇說:「見到地價很明顯低到一個吸引的水平，可能發展商都計到數，樓價未來就算下跌，都有足夠安全系數，毋須蝕本，這個是最重要，否則，沒有人會出來買地。」

王震宇又指，在高息環境下，早年高價投地的發展商，由於囤積項目的成本亦有所上升，有機會寧願劈價，甚至蝕讓賣樓。

他又指，從投資角度去看，假設未來住宅租金升20%，若要有3厘或以上較合理的收租回報，樓價最少要跌30%。

此外，本港銀行陸續上調新造H按封頂息，加幅達0.5厘，是今輪按揭利率加息周期中，幅度最大的一次。

高盛表示，平均實際按息將由3.6厘升至4.1厘，令買家負擔能力進一步受壓，因此，下調明年及後年本地住宅樓價預測，由原來預期升4%下調至無升跌，2026年則預期升4%。



報導來源：NowTV【FINTERVIEW】
https://news.now.com/home/finance/player?newsId=532357

特此鳴謝
NowTV 記者：Cherry Chan
攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

高地價政策尾巴盡露…？

各位可能覺得筆者講住宅供應依家應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞現節錄如下：「除非調低麵粉價是有保證會令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地…在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產商」。

吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢之所言已經全盤推翻咗政府星期三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理原意（見三月十五日拙文「主導供應之外更要管理期望」），亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。

節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下幾點：

1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價更凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講即係政府只會天價賣地……

2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多嘅限呎樓？你估香港人仲唔夠白鵅籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價錢飛升，竟然仲唔學星加坡政府大量賣地嚟推低地/樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係面政治正確嘅擋箭牌？

3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之以來嘅高地價政策推到發展商身上（即上述之「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果——圖一可見，發展商所能做嘅只係一個遊戲參與者，政府方為個遊戲嘅莊：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價一萬蚊呎嘅樓為例，現時發展商賣嘅樓價中接近六成係地價，此外仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平的話），咁你話邊個係度造市兼牟暴利？

4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事…遠水不能救近火…未能直接打擊樓價」亦於理有悖。圖二可見，如果推居屋嘅話就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年兩萬個）！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？

雜談發水樓及可持續發展

六月份，可持續發展委員會（持發委）受發展局所託公佈嘅報告因冇為「發水樓」寬免面積上限作具體嘅建議而惹來唔少批評。筆者希望係呢度既為發展商講句公道話，亦表達發水樓呢個議題上嘅幾點建議。

發展商唔係最終暴利得益者—唔少人以為新樓發水係發展商玩嘢或眷法律罅，事實其實係所有樓面面積寬免（即係發水）係有政府喺各項政策上嘅支持嘅（寬免範圍由強制要提供嘅設施如電掣房、消防喉轆間、垃圾及物料回收房等，以至非必需嘅設施如會所、看更亭、大堂入口上方之高樓底空間，甚或環保設施如露台、工作平台、空中花園之類），更要經地政署或屋宇署批准先至可以興建！由此可見，發展商喺政府賣地時已經知道共同嘅遊戲規則，所以賣地嘅樓面地價係大家一早都已經計晒數嚟舉牌嘅，所以一定已經反映晒發水因素。

咁即係話，最終買家所俾嘅發水樓價錢都係入咗庫房，納稅人其實袋袋平安；而發展商作為執行者，只係將政府允許或鼓勵嘅各類設施以市場當時最渴望嘅組合價值最大化咗啫嗎。

發水比例須唔須要設上限？呢個問題持發委因為冇定案以拋咗個波番俾林鄭局長。大家睇吓文末列表可能會大吃一驚：原來發水比例可以大到咁勁—由高密度住宅發展嘅四成至中密度發展項目嘅六成七都有？原因喺車位面積嗰度：由三個住宅類別中分別剔除車位樓面面積後其實發水比例大大降低至25%至27%之間。咁跟住嘅問題就係：發展商嘅總樓面面積呎數入面應唔應該加入停車場嘅樓面呢？其實唔少發展商都喺賣樓時分開賣停車位或者暫時保留之待他日要填盈利氹時先賣嘅，總之最終都會分開嚟賣啦！喺咁嘅情況下就唔應該將車位相關樓面都混入住宅樓面面積入邊計，除非每個發售單位係連車位送贈則作別論。

再返回原來嘅問題，筆者其實傾向喺適當嘅比例下（如20%至25%，當然包埋車位；其實喺高密度住宅區內應該廢除車位呢個規劃，你話香港嘅路面重唔救逼咩？）俾發展商最大嘅設計空間，加入佢哋認為喺最高增值嘅元素。即係除咗必需嘅設施之外唔硬性規定邊啲其他設施喺可以寬免（譬如：有幾多人真真正正覺得新樓嘅「窗台」呢個過時玩意係有任何實質用途？又如用「預組件」可得樓面著數，但係呢個亦似係優點值得商榷嘅一項政策），喺發展商自由發揮之下，可能有啲項目係充滿綠色面貌，另一啲可能係以運動設施稱霸，而更有啲可能係全心全意加大實用面積，將寬免樓面全部投入番居住空間內。咁樣香港嘅建築物好快會開始多元化甚至美觀，而唔係依家咁一片死板，毫不令人眼前一亮。


強迫業主累積「維修/更新儲備」—持發委報告最大遺漏之處其實可能係推動市區更新最重要嘅一項長遠倡議，就係與其俾全港嘅建築物喺失修之下破損老化，倒不如強迫業主定期為建築維修更新，保持最佳狀態，咁比由市建局係建築將近頹垣敗瓦時方來強收民產，推倒重來更加環保，亦更符合「可持續發展」呢個目標。

表：2006年屋宇署97宗抽樣個案中樓面面積寬免佔樓宇總樓面百分比

豁免計算的總樓面面積	住用/綜合樓宇						非住用樓宇
	住宅發展密度第 1 區		住宅發展密度第 2 區		住宅發展密度第 3 區
	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均
額外樓面面積*	0%-10%	1%	沒有個案		沒有個案		1%-17%	4%
不計算的樓面面積(停車場)	0%-37%	13%	4%-111%#	42%	6%-64%	32%	0%-33%	12%
其他不計算的樓面面積(例如機房等，但不包括停車場)	3%-17%	9%	4%-17%	10%	3%-33%	11%	6%-29%	15%
寬免計算的樓面面積(例如環保及完善生活設施)	3%-29%	17%	9%-24%	15%	2%-19%	14%	0.3%-15%	6%
	總計	40%	總計	67%	總計	57%	總計	37%

建居屋究竟有乜唔妥？（二之二）

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處，今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。

資源錯配：香港土地資源珍貴，尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊，及成個九龍半山，就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊，但係而家幅幅都係地王，随時賣到四千至一萬蚊呎，如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突（比如：攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價，足夠畀晒兩萬二至五萬七戶（全港家庭嘅1%-2.6%）一年嘅租金（以九龍市區09年9月平均市租計，新界當然更平），掉轉嚟講，淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租！）。相比之下，咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮（一千戶）‘居屋幸運兒’好，更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能，包括醫療，教育等全民受益嘅投資。

此外，如果政府用金錢資助貧戶租金，可令公共財政更加透明，更容易受納稅人監管，同時更加活化社會階層流動性（唔使做咗居屋業主後成世被困），及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入，正是一舉多得！

所以，如果林太或財爺想通以上呢點，理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮，實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬，爲廣大市民把關，而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福！各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。

道德風險：居屋表面係幫人置業，其實係推高樓價（因爲分薄有効嘅市場供應），製造不公（另見上星期本文）。唔單止鼓勵伸手文化，獎勵福利主義，打擊香港特色嘅奮鬥拼搏，能者多得精神。依家係美國二房（房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae）推動政府資助置業政策徹底失敗之時，香港實不應該仲重韜覆轍，以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。

綜觀已發展世界，德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系，政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上，總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半，及未來供應七至八成（包括港鐵同市建局在内）— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多！尤其係連祖國都廢咗福利分房之後，本港更型脫節，係唔係時候香港都嚟一個現代化？