RTHK Interview / 專訪— King Sir會客室：Bricks&Mortar主席兼總裁 王震宇

筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。

遲來的春天：政府終於研究六隧分流 紅隧獅隧加費 公帑補貼西隧減價 20171114

早於二零一零年，筆者已提議幾項疏導隧道擠塞問題之方案（見：西隧加價無罪，政府袖手有失），望能拋磚引玉。遑遑逾七載，政府方姍姍來遲，甫研究以公帑補貼西隧減價（見下文）。如此議而不行，實非市民之福！望政府能把握時間，急市民所急，盡早解決隧道瓶頸。

六隧分流 倡紅隧獅隧加費 料2021年全超負荷 擬公帑補貼西隧減價
《明報》2017年11月14日

【明報專訊】政府去年8月起接管東區海底隧道，隨即研究3條過海隧道（東隧、紅隧、西隧）的分流安排，根據政府顧問初步評估，由於該3條隧道與3條由沙田至市區的陸上隧道（大老山隧道、獅子山隧道、尖山及沙田嶺隧道）使用量互有影響，故隧道費調整需以六隧為基礎。政府建議紅隧及獅隧必須加費，其替代隧道同時減費，並藉公帑補貼減低西隧收費。

上班時間紅隧超負荷77%
立法會交通事務委員會本周五討論六隧分流初步評估結果，運輸及房屋局昨向立法會提交文件，指4條隧道的車流在繁忙時間已超過其設計容量，以紅隧最擠塞，早上及傍晚繁忙時間的車流分別較設計容量超出77%和69%，但西隧和尖山及沙田嶺隧道車流仍低於其設計容量（見表）。運房局預計，若隧道費不變，六隧車流在2021年的繁忙時間將超出其設計容量。而中環灣仔繞道明年底至2019年初通車後，將增加西隧車流，但西隧尚有空間接收分流自紅隧及東隧的車。

紅隧獅隧收費18年未調整
運房局表示，將在本立法年度向立法會提交隧道費調整方案，由於顧問經初步評估，認為社會各界提出的5類方案無助改善繁忙時間使用率過高的隧道車流（見另稿），故局方建議應按7項框架探討具體方案，包括調整隧道費時應涵蓋六隧，六隧亦不應「零收費」，以免引起額外車流；又建議適度上調紅隧及獅隧收費，並同時減低其替代隧道收費，因為兩隧位處本港中央，有最佳的連接道路網絡，收費亦最低，並自1999年起未曾調整，但政府未有提出加幅。現時紅隧及獅隧的私家車隧道費分別為20元及8元。

重點調整私家車的士電單車收費
至於各類車輛的收費，局方認為調整重點在於私家車、的士及電單車收費，指這3種車佔所有隧道總交通流量約73%，綠色專線小巴及巴士則因行走固定路線而不建議加費。運房局又指可先在周日及公眾假期試行不同時段有不同收費，因車流較平日低，長遠應探討設立隧道費調整機制。

陳帆﹕對所有方案持開放態度
西隧專營權2023年屆滿，運房局稱，會與西隧專營公司商討在收回西隧前，運用公帑提供補貼令西隧減價，但不排除最終未能與西隧達成協議。

運房局長陳帆昨晚出席活動後表示，文件是陳述概念及對現况的中期分析，政府聽取立法會議員意見後將深入分析，現階段對所有方案持開放態度。對於西隧專營權期限仍未屆滿，他指政府會尊重合約精神，冀透過商討與西隧專營公司達成協議，令西隧在專營權屆滿前不要加價。

議員倡管理需求　提早回購西隧
立法會交通事務委員會委員胡志偉認為，政府藉調整隧道費以改變司機選擇隧道是「捉錯用神」，應循需求管理方向解決。另一委員田北辰則認為，3條過海隧道中，紅隧因位置優越而收費應最貴，西隧則第二貴，東隧最便宜，並提出應在合理條件下與西隧公司探討提早回購西隧的可能。

香港運輸研究學會資深會員熊永達表示，西隧實際收費（私家車65元）遠低於現時法定收費（私家車225元），政府應解釋以公帑補貼是以哪種收費為基礎，並相信六隧收費調整或於政府接管西隧後才推行。

TVB Interview / 專訪—日日有樓睇‧樓市把脈 20171108

Above is a recent feature interview by Hong Kong's TVB channel, in which we highlighted the following key issues facing the local housing market:
a) with the end of the USD correction in October, HK dollar assets will face headwinds;

b) higher than market expected interest rates are likely in the coming year, putting more pressure on housing assets in HK;

c) current government policies to encourage home ownership will likely result in the weakest segment of the society ending up in negative equity when the housing cycle turns down;

d) the best way to address the high prices is to convert all public housing supplies into private market supplies. By shifting supply into public housing, the government is directly pushing up home prices as supply is diverted into the non-buying portions of the housing ladder;

e) the government is setting too high income thresholds and keeps raising them (eg PRH threshold now covers 43% of HK households, HOS threshold is higher than 78% of HK households, while the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme extends over 86% of all HK households). This creates a false impression of ever rising demand for housing welfare, when the proper way to restrict demand is to lower the thresholds so only the truly needy will qualify to join the waiting lists.

以上采訪出自香港無綫電視專訪，其中筆者指出了本地樓市存在的一些關鍵的問題：

a）現時樓價向下的風險較向上風險大，由於美金剛完成調整，現在開始反彈，因此港元資產會趨向走弱；

b）環球息率向上會多於市場預期，也會增加樓市風險；

c）現時樓價已經接近頂端，而政府推出的各項鼓勵市民置業的政策卻鼓勵最無承受力的市民在樓價下跌時淪爲負資產；

d）針對樓價高企的最好政策，莫過於將公營房屋土地全部撥入私人市場，政策過度傾斜公營房屋會為樓價火上加油，因爲供應被轉往不能影響市價的板塊；

e）政府所定的公營房屋入息限額過高也會令樓市升溫（例如：公屋入息限額已經覆蓋四成三家庭，居屋入息限額已經覆蓋七成八家庭，而綠置居入息更覆蓋高達八成六住戶） 這造成了福利房屋需求强勁的假象--更正確的做法應該降低公營房屋入息門檻以服務真正有需要的市民。