2012年9月22日星期六

20120922 樓市前路:減按揭、去槓桿、撤置業優惠



2012922 王震宇

樓市前路:減按揭、去槓桿、撤置業優惠


在美國、日本(當然亦包括所有與美元全面或半掛鈎的各亞洲國家)共同大印鈔票以挽救本國經濟和出口競爭力之時,本港樓市必會受新一輪貨幣貶值戰波及,未來負利率幾乎不可避免,現金愈趨泛濫之勢亦會持續一段長時間。


在此境況下,任何實物資產價格將被一浪接一浪的流動性不斷推高。當然,房產亦是實物資產之一,在環球投資者對鈔票愈發失去信心的局勢下,亦難以下跌。

此乃為何筆者多番提出政府把本港整體樓市的槓桿比率進一步調低:即不應只圍剿中上價樓宇,卻同時推出各種資助置業、助人「上車」之政策來火上加油,因為下文可見,此類政治正確的舉措既充滿道德風險,更可能減低金管局反周期措施的成效,令樓市更形扭曲。

香港樓價的波幅過去十數年都隨着銀行新做按揭的成數增減而升跌【圖一】;在最新一輪金管局收緊按揭措施下,未來的新做按揭成數有機會下試,甚至跌穿50%水平,必會因而帶來樓市的穩定。在當今環球政府干預幾乎所有資產類別,市場自行按基本因素定價的能力幾乎消耗殆盡的時刻,收緊按揭比率是少有的容易跟隨的遊戲規則之一,絕對比市民觀望、猜測政府下一招行政措施將如何有殺傷力更有利市場的理性發展,亦是現在各可行的「穩樓市」政策中最上上之選。

其實,大家都知道,減低槓桿(即按揭成數)絕對有放慢樓價上升的作用,過去十數年來樓價的升跌【圖二紅線】,亦受銀行放貸比率【圖二藍線】影響。但有三件事件令此規則失效:一、2008年雷曼兄弟破產後數月銀行「落雨收遮」的一段時間【圖二橙色區】;二、2000-03年大量居屋落成(當年六至七成落成量為公營房屋,恐怕今屆政府於2015-17年將重蹈覆轍)拖垮樓市,就算多高漲的按揭成數亦對樓市返魂乏術【圖二藍色區】;三、2010年起金管局把按揭成數減至六成╱五成,但中美量化寬鬆加上供應短缺,亦令措施成效受限【圖二綠色區】。

再從較長遠(至七十年代)的角度看,本港的私樓借貸成數其實一直不斷上升,並於2001年達致頂峰【圖三】。某程度上,本港過去三十多年的樓市槓桿比率一直都在上升。還好在03年樓市見底之後按揭借貸的比重正拾級而下,顯示本港的經濟對住宅樓市的依賴正逐步下降,實乃可喜徵兆!在全球政府皆以樓市為消費/經濟增長的提款機劣政下,香港能反其道而行,達到樓市借貸比例減少的境界,殊不容易!在減低樓市作為一種投機資產的渠道同時,又促使市民以實業/創新為致富的路途,更多投入創造出產型活動,又何樂而不為呢?


樓價高企,政治正確的舉動必然是「鴨叫就餵鴨」,即所謂「回應民意」。然而,每次樓市見頂時都是鴨叫得最大聲、叫得最淒厲的時候,亦是政府最容易犯錯(助人上車)的時候。
每次樓市上升周期【圖四藍線】,通常是大單位樓價跑贏,反之亦然。但是現今的上升期卻屬大大例外【圖四橙色區】。

此中有三個解釋:
一、金管局借貸措施只針對豪宅,令其欲升不能,因此跑輸「細價樓」;

二、中下價樓的槓桿仍大(首置買家甚至可借九成),回報自然高,吸引不少資金投入,其中不少為新婚或初次置業的年輕人;

三、政府其他房策所致,包括搶去市場殷切需要的私人土地,把它放進遠水難救近火的公屋╱居屋去,促成短期樓價飆升;又或強以計劃經濟式的行政手段推出限呎限量樓,令發展商不願興建小型單位,改為專攻大型豪宅單位。

在如此高處不勝寒的時候,政府大部分措施都是治標不治本,一切是政治姿勢為上,市民長遠利益卻難以兼顧;到頭來可能受害最深的,就是現在政策表明最要扶持的那一群!

歷史證明,每當小單位價格波幅相對大單位波幅見頂時,樓市的升勢可能亦接近見頂【圖紅色區】。現在這個指標的讀數,正值過去三十多年來的第三高位;就算量化寬鬆可提供樓市上升的支持,但是正值最須未雨綢繆的時候,政府卻推出大量資助置業及公營房屋優惠。
受惠此類「德政」的市民,未來前景將會如何?19992003年【圖五橙色區】已是可鑑的前車。


2012年9月20日星期四

20120920 新城財經台 - 香樹輝 King King傾


以下是2012年9月20日之節目錄音:

Metro Radio - Heung Shu Fai 20120920

王震宇指政府應放手讓本港樓市自然調節
20/9/2012

地產分析員王震宇 , 在出席本台節目後表示, 在低息環境下 , 預期本港樓市未來將持續升溫, 他指, 雖然低息環境有利市民置業 , 但亦是本港樓市最大風險 , 建議市民要分散投資, 除買樓自住外, 亦可分散資金投資貴金屬、 農地及能源等.
王震宇又認為, 政府近日積極干預本港樓市, 是因為新政府要讓大眾看到政績 , 預期未來會推出更多干預樓市的政策, 但政府所做的一切將為樓市帶來惡果 . 他建議政府, 應該將樓市主導權還給市場, 讓樓市自然調節 .
對於有報道指, 發展商在新界東北區囤地 , 王震宇認為, 主要由於政府不肯放寬農地的地積比率 , 加上不願意下調補地價及賣地時的底價, 才會出現囤地問題 .






2012年9月7日星期五

20120907 香港土地珍貴 地積比應提升



201297 王震宇 宇論

香港土地珍貴 地積比應提升

香港私人樓宇土地供應短缺,造成近年樓價高漲,但是政府卻多以「地從何來」為由,不作長線土地供應規劃,導致積疾日深。細看內裏因由,除了經濟及外來因素,不外乎三大原因:

新賣土地地積比要調升
一、 樓市供應結構推高樓價:過多公營房屋導致私樓供應缺乏,現有購買力被擠入一個人為限制的細小供應渠道內,直接令樓價上升更快,就如有100元購買力去買市 場上10個蘋果,但是政府取去其中5個,結果就是本來只值10元一個的商品,被擠高至20元,足足高了一倍;未來大肆建公屋/居屋的後果,必然又是短期內 搶去市場應佔的份額,推高樓價,直至公營房屋建成,被人為推高的樓價要以更深的跌幅下調。

二、放棄長遠土地儲備計劃:其中一個環節乃填海造地,但是本港由1985年至1989年的697公頃,至1995年至1999年的577公頃,至2005年至2009年的84公頃【圖1】,可見政府放棄「戰略儲備」策略久矣,以至急需增加供應之時竟已「土庫空空」。

好在現已知錯能改,重新由財爺執掌土地統籌工作,而今年1月亦已推出於25地點作大規模新填海計劃諮詢。雖然遠水難救近火,但總比繼續蹉跎歲月要好!

三、置新界土地於不顧:此方面涉及複雜及眾多的土地利益,但卻是不可不做的一項大業:由斷丁屋歪政之尾,到收倉地/貨櫃場地/劏車場地建衛星城市,皆需要最高的政治技巧及操守!這些大課題須另文細述,希望新一屆政府有勇有謀,不要再拖下去。

本文主要要探討的,是本港賣地愈趨低密度的現象。近年環保意識抬頭,導致政府在城市規劃上亦隨波逐流,結果就是愈來愈多的土地賣出來時或多或少地降低了地積比。無形中,政府亦因而減低了賣出地塊的運用效率及周邊道路/鐵路基建的成本效益。

過去20年政府所賣土地的地積比,已由19911992年的2倍至17倍區間,逐步降低至20112012年的0倍至6倍低位【圖2藍色部分】。無怪乎政府中人頻呼「地從何來」矣!


而土地利用率日低的另一原因,乃是政府長時間以較低的地積比批出新界土地【圖2,市區平均密度為新界的兩倍】,加上愈來愈多的新土地來源於新界區,導致整體土地容積由199192年的4.2倍跌至201112年的3.1倍【圖3紅線】。

政策製造雜亂村屋群
現象應與《香港規劃標準與準則》內的函數有關,以「住宅發展密度第1區」(或住宅甲)計,市區最高地積比為10倍,新市鎮為8倍,而鄉郊地區則為3.6 倍;近年大部分新界土地都以「住宅發展密度第4區」(或住宅丁)的0.4倍批出,然則毗鄰的丁屋容積率卻額外開恩,給予3倍,可見在考慮城市規劃及設施提 供方面,丁屋再度與整體思維框架及城市布局格格不入,令政策有意無意地製造大片雜亂無章、美觀欠奉的村屋樓宇群。

過去十年賣地分布可見,新界雖佔總地盤面積的六成以上,但是其低密度土地面積卻高達三成七之多【表藍字】,佔新界總賣地量的六成;相比之下,市區所賣的高密度土地【表紅字】卻佔其總賣地量的六成半,形成極大對比。




現在實有急切需要增加賣地的地積比。三大原因如下:
1. 現有規劃標準正在大量浪費本港已經不多的可建土地資源。如錦田/八鄉區,原本可以起個數十萬人的新市鎮,但是現在卻變成上文所指的丁屋區。只要將該地地積比大幅提高,必會引發私人市場的高效率,加快區內變身,紓緩供應壓力。

2. 新鐵路網絡在過去數年大幅伸延至將軍澳、馬鞍山、屯門-元朗-八鄉、落馬洲等區,實應將附近賣地密度上調,因為如不增加地積比,則樓宇新供應必將受影響。

如【圖】所示,基本上,過去20年幾乎每年賣地的地積比高時,新供應增加的比率亦上升。如欲增加土地供應,必須先增加尤其是新界的地積比。
3. 高發展密度不等於高人口密度,因為就算是6倍發展某新界地塊,市場可能需要3000方呎的單位而非300方呎的單位,而兩者之間的人口密度可以相差十倍以上!政府只要能夠在土地供給上配合,市場則必會自動提供用家急需的大單位(全港1760方呎以上的單位只佔總樓宇存量的1%)。

北區新發展區勿錯過機會
如此一來,本港的樓宇在國際競爭力上將有所提升,更能吸引外來人才落戶。始終,大量高密度(即多層)的大單位在用地效率上必勝少數的低密度(即別墅)大單位。

要增加地積比,最好的對象莫過於近日政府發布新聞頻密的北區新發展區!根據政府文件,可以推算出連公營房屋在內可建6.2萬個1000方呎的住宅單位(【表藍字】,為何會是1000方呎的大單位?因為香港人值得入住更寬敞的空間),但是此乃建基於一個甚低的政府規劃的平均地積比上(3.4倍)。

如果我們將地積比提高至6.5倍(相當於都會區內的「新發展區及綜合發展區」最高地積比,仍低於新市鎮最高發展密度的8倍),已可幾乎倍增可建單位數目至11.7萬之數【表藍字加紅字】,如果香港每年吸納量為3萬至4萬個單位,則現有政府規劃一年半已經耗盡,但是較高的地積比卻可持續供應四年之多。

大家想像一下,與其現在過分寬鬆,但十年後推倒重來再大增後補基建及社會設施,何不一早將新區設計成高密度新市鎮?

高密度發展保郊野空間
香港的土地短缺現實既然不給予城規設計師實現低密度市鎮的夢想,他們還有廣大的神州可以一展抱負;一步到位總比未來修修補補(加地積比是也)節省成本兼免卻勞民傷財。

香港未來發展的重點在於善用已開發土地,秉承一貫的高效精神,令到土地發揮最大的作用(高密度),而同時保留郊野公園空間,令市民繼續因為擁有世界頂尖的市內綠化空間而受益。



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