增加供應：政府係度等觀音顯靈乎？

圖一：二手量值同遞新高

琴日中原公布2010年上半年樓宇成交預測（見文匯報B6頁）再度凸顯依家樓宇供應係政府「唔賤賣土地」呢個教條下歪曲得幾離譜：上半年二手私人住宅成交量同成交值雙雙創下九七年以來上半年買賣新高（圖一），證明本港樓市喺一月嘅減少承擔風險（de-risking）兼四月嘅歐豬危機左右夾擊下仍然穩如泰山，更喺何文田賣地後極速反彈，成就六月大旺市。

警號一：二手量值雙雙創高，一手量奀價高

咁香江能獨善其身又有乜唔好呢？問題出喺一手成交上囉！喺二手亢奮之時，今年上半年一手買賣宗數卻創下九七年以來第三低，可見供應短缺已到病入膏肓嘅地步；雖然有九招十二式嘅因素會對一手成交量有些少影響，但係今年一至六月嘅一手成交值卻一啲都唔曳，九七至今十五年間中上席位有佢一份！

警號二：豪宅地王搶手，豪宅新盤雨中熱賣

咁即係代表樓價再創新高啦，但係政府喺新天價一百零九億賣出佛光街幅地後仍然麻木不仁，對呢個爆表級嘅警號似乎沾沾自喜，無動於衷……如果任何有市場觸覺嘅人係度掌舵，第一件事就會抄晒所有可賣嘅豪宅地皮出嚟快快應付需求，兼將本來係中價樓嘅地劃成低密度住宅，實行餵到佢滯先停手。上周末喺暴雨中231個逾千萬西九龍豪宅單位喺三小時之內一搶而空，喺另一個訊號，重唔加快賣地，等神蹟乎？

我地偉大嘅司局長們一係就過度投入起錨運動，一係就缺乏經濟敏銳度，等到依家都毫無動作嚟滿足呢個龐大市場需求。睇嚟政府又會失卻先機，最終恐怕由主動出擊滿足市場需要變成要被動招架「蝸居」族同居屋政客嘅四面楚歌！

切勿跟經濟原則過唔去

市場最擔心者莫過於官員們屈服於壓力，再度起動居屋機器，分流本應投向私人市場可即時止渴嘅供應至一個四五年後先至姍姍來遲嘅房委產物。記得信報論壇中有專家分析：如果攞三萬個單位嚟攤分六千億嘅流動性，會每個單位承受到二千萬圓，但係如果政府分流咗二萬去居屋或公屋，咁剩低嗰一萬個私人單位嘅土地供應就要賣到六千萬個先吸晒啲熱錢。

咁即係話，斬碎個市場嘅結果喺本來私人樓價只會由一千萬（註）升一倍去二千萬就停，但係因為要起居屋收起啲供應而令私人樓價升五倍到六千萬。到時泡沫心態將一發不可收拾，想唔全民炒樓都幾難。如果因為供應策略錯誤而真係分流起咗居屋，到時就算打個五折（即是三千萬）嚟賣，居屋價錢都要貴過將所有三萬個單位嘅土地賣俾私人市場嘅價錢（一千萬）！

喺美國上星期掀起海耶克熱潮（其通《往奴役之路》一書喺24小時內賣出一萬三千本，並急速竄上亞馬遜暢銷榜首位！喺執筆時仍高踞第六名），點解？因為美國人民開始覺得金融危機已經導致政府權力極度坐大，開始越來越有自由被剝奪嘅疑慮。筆者在此引述呢位大師嘅點滴智慧，希望本港參與政策制定嘅各方愛護我哋現在所擁有嘅寶貴嘅自由。
海耶克曰：「非常時刻」永遠是侵蝕對個人自主權保障的托辭。
幾時會係香港樓市嘅「非常時刻」呢？

領導龍舟世界 香港捨我其誰？

上個禮拜三係端午節，但係好好嘅一個歡樂節日竟俾政改騎劫咗，各位讀者可能記得BT仝人落區起錨但係冇乜印象見過龍舟新聞，可惜也！龍舟活動舉世公認喺香港發揚光大嘅—由旅遊協會1976年舉行咗有史以來第一次國際比賽之後，港府喺1980年更送咗三艘龍舟俾倫敦，次年又送多兩艘俾德國，跟住做開有鋪癮，再喺86年世博會時贈多兩艘俾溫哥華，本港有意無意間推動咗呢項活動喺世界各地嘅普及！到而家唔單止喺英美加等香港移民多嘅地域龍舟活動盛行（每每上百隊數千人參與比賽），連瑞典、德國都經常舉行本地賽事。

喺而家中國崛起，端午更喺今年首次成為內地長假之時，香港好應該先拔頭籌，領導群雄，以免又使平白坐失良機，被人攞咗呢個香江當之無愧嘅主辦人地位！本港喺邊幾方面可以增加呢個活動嘅吸引力呢？筆者有如下建議：

1）降低門㩜—減少每艇所需參賽人數，由二十位劃船手（若連埋鼓手舵手各一，共22人）減至十位嘅「中量級」，甚至四位嘅「輕量級」，咁樣可增加比賽嘅深度，更容易製造運動偶像（電視上認四個面孔點都比記二十個易！），喺加快賽事嘅步伐同時，減低埋運動嘅成本（小艇平啲，泊位細啲，練習人數靈活啲，等等）。做得好嘅隨時會好似七人欖球賽咁，成為另一個獨有嘅「香江賽例」競技項目；

2）合縱連橫—若香港水域或泊位有限，可聯合深圳（專打國內分組賽）同澳門（分流嗰成千上萬賽手做預賽），以壓倒性優勢令其他城市地區喺規模上望塵莫及；

3）與人方便，加深印象—喺維港呢個迷人水域比賽，令賽手覺得不枉此行，值回機票！其他各區可繼續有其本地賽，維港將會是國際賽兼決賽地點。就如渣打馬拉松一樣，水警可於決賽日關閉航道方便賽事進行；

4）重賞之下必有勇夫—點解各大網球賽，高球賽高手如雲？獎金雄厚也！喺足夠政府或私人贊助下，每分組頭三名應可得到可觀嘅獎勵，起碼可以買條新艇番屋企兼支付全隊嘅行程食宿有餘；

5）增加曝光率—售賣環球播映權，設計賽事進程令之容易跟蹤，特別係地域分組方面（每分組賽事有各洲國家代表），此外特區政府係呢日格外開恩，容許小賭怡情，俾賽馬會開出盤口，更增全球觀眾嘅娛樂性；

6）增加現場觀眾投入感—重啟當年嘅油麻地雙層渡輪，近距離一字排開維港賽道兩旁，船上歌舞昇平，酒肉橫飛，既能一家天倫亦可傾談生意；

7）製造自我表演機會—加入化妝鬼馬比賽類別，由賽手衣著到龍舟裝飾都可自由發揮，最後係每組賽後讓全港市民可以短訊或電話嚟投票決定勝負，更增投入感及民間自我宣傳；

8）賽後娛樂—喺維園或決賽場地附近嘅維港海邊舉行大食會，DJ的士高，或品酒會等逍遙放鬆嘅嘉年華活動，為另一個成功嘅國際盛事劃上句號……

喺呢樣運動成功之後，可引入更多嘅其他國際康體節慶，令東方之珠光芒更盛。

啟德發展計劃 三大改善空間

費咗九牛二虎之力，蹉跎逾十年之啟德發展計劃（1998年已完成可行性研究）似乎有所進展，就連土木工程拓展署都係最近特登印製咗創刊號嘅「啟德新里程」，更專訪林鄭局長添！有興趣嘅讀者可去該署網站下載。

經過多番挫折，政府喺啟德嘅綠化同環保方面落咗好多心機，所以絕大部份相關嘅建議係非常可取，如：低容積比、商住混合發展以降低交通量、小地塊面積、取消裙樓、盡量將道路沉降或以隧道形式嚟減低噪音廢氣污染、徹底解決啟德明渠氣味、區域供冷系統等等。喺呢方面實在要讚一讚規劃仝人以民為本，以香港未來競爭力為先嘅遠見。

但係，有幾個重要地方仍可襯米未成飯之前改而善之，則可令呢塊未來香港嘅「濱海灣」更添特色！今日談其中三項：

1）中九龍幹線加入鐵路成份 – 政府近年交通政策上一大盲點就係以公路為主，鐵路為事後追思（港珠澳大橋為其罪不可恕之首，港鐵西港島線其二，青沙公路其三也），順理成章地，係設計奧運站至九龍灣站之間嘅六條行車道大幹線時，又係有車路冇鐵路。任何望著香港地圖嘅人第一樣見到嘅就係縱向鐵路線多多，橫向疏導線無幾；如果唔襯起呢條幹線之便（就算係輕型鐵路，又或鐵路攞兩條線汽車攞四條線，甚至與之搭上搭都好過冇鐵路！），就呢個機會將永遠失去，到時再起多啲公路都係徒然。長遠嚟講呢個可能係紓緩橫跨九龍半島交通擠塞最絕嘅一招，政府千祈唔好捨易取難……

2）啟德明渠及觀塘避風塘應變遊艇會 – 而家亞洲各地爭相吸引富豪乘豪華遊艇去消費，或者更有上策者，留住佢地泊埋艇係度唔走，你想像下可以製造幾多就業、租金、同稅收？香港係呢個競爭遊戲所面對嘅最大問題係基建唔夠，容量奇缺，好易一覺醒來星加坡、三亞、甚至澳門都搶埋我地嘅生意！政府好事多磨，唔單止銅鑼灣避風塘就快會填咗佢，連油麻地避風塘嘅升呢計劃都遙遙無期。雖然有土瓜灣避風塘嘅構想，觀塘避風塘可停細啲嘅艇，做下富豪水都布景板都好啊，俾啲坐郵輪到埗嘅旅客眼前一亮也！

3）一萬三無敵海景公屋王不如賣咗佢啦 – 而家煞車仲不為遲嘅就係將呢啲未來嘅九龍樓王賣俾私人市場，以免紅磡海濱南岸一樣嘅資源錯配再度重演。以每戶五百呎計，呢六百五十萬呎樓面面積閒閒地可以賣二百六十億，可以資助呢萬三戶幸運兒每戶八千三百圓，而呢個咁大額嘅白銀唔喺俾佢一期就算數，而係可俾足二百四十期，即係每個月收咁多錢收足二十年！財爺好應該計下呢條數：係零地價永久地賤送塊地俾一小撮人公平定係賣咗佢再年年收差餉物業稅更對剩下嗰六百九十七萬市民公平？

篇幅有限，今期到此為止；各位有更好提議歡迎來函，希望大家今日為啟德多多討論，來日則可共享今日成果。

房協身份曖昧，政府宜全退出

今個星期較注目新聞有房協以大剌剌十八億買起鰂魚涌富通中心全棟作自用，令人諗起呢個一九四八年由倫敦市長促成，喺一萬四千英磅捐獻下成立嘅非牟利機構（其目的係為香港市民提供房屋及相關的服務），原來比房委會仲要歷史悠久。我哋或者留番俾房協監事會去決定呢個機構究竟需唔需要係港島核心商業地帶買寫字樓自用或投資，因為更有趣嘅題目已經擺在我哋眼前啦：就係主席楊家聲提出嘅「起中檔次屋邨俾收入偏高的家庭」計劃。

公帑資助房協應透明化，官方角色亦需全面淡化

楊生所提嘅計劃其實一直有進行，只係得一千個單位（喺北角健康村、油麻地駿發花園同荃灣寶石大廈），所以曝光率唔大；呢項善舉嘅申請資格比公屋寬鬆（入息額高公屋一至三成），所以同私人市場嘅重疊程度會大過公屋；平時如有慈善機構自資提供廉租居所，係完全無可厚非嘅，問題係，房協唔單止接受政府零地價土地兼零息貸款（可惜年報內睇唔出邊啲用係邊度），更有四大天皇（包括屋宇署長、房屋局常秘、規劃署長、地政署長是也！）長期坐鎮其監事會，所以稍有不慎，就會俾人錯覺以為政府直資開辦富貴公屋添！係呢度楊主席都好應該安撫一下納稅人，究竟佢哋有分貢獻嘅公帑冇攞嚟資助中產租樓；一係就唔好搞啲咁嘅嘢，要搞就唔該公平啲，人人有分，永不落空！

呢件事亦帶出兩個問題：１）以後政府應如何資助房協—以愚見應該全部以現金交付，令呢啲資金嘅問責性更高，管理靈活性亦更強，大大好過免費土地同免息貸款！２）政府退出市場代表插手房協時代完結—只要資助係以真金白銀嘅方式，未來就算有其他房屋福利政府需要執行，都唔駛派咁多高官坐係一個慈善機構入面「控制大局」—君不見東華三院嘅董事局內局長常秘署長之流影都無隻？人地物一樣年年吸引到數以億計嘅捐贈，兼運作更具效益？

慈善投資物業冇錯，政府瓜田李下唔妥

而家居屋已廢，置業貸款重推又好有疑問，咁房協亦好應該重歸自由慈善身，任做其良心善性事。今輪房協大手掃商廈咁惹人注目，係同佢半官方嘅身份有關，如處理不慎，俾人話攞納稅人錢炒樓都似！掉轉過嚟如果佢仍係獨立慈善機構嘅話，就鬼都懶理佢點用筆錢—點解？你一朝失信，他日想攞多個仙嘅捐款都難；但係個買樓者只要一日喺政府嘅麾下，你就一日都會擔心你自己嘅朝貢唔係攞咗去益啲唔應該受惠嘅人，就係俾人攞嚟炒賣……

林、鄭兩大局長，係唔係時候放生呢個籠中鳥啦呢？

收入限額再證公營房屋「對冧」私人市場

喺信報帶頭下，居屋議論疊掀高潮，搞到筆者讀完琴日嘅全版房屋論壇報道後亦身不由己，再求證一下所謂嘅公私營市場重疊嘅問題；今次集中鑽研吓房委嘅入息限額到底與私人市場嘅重複（其實鄙人喺五月十八日文內已提及，只是唔夠篇幅以數據証明之）有幾多，結果嚇一大跳，原來房委會喺五月十七日通過嘅新白表入息限額，已經足以令全港七成嘅居民可以伸出手板嚟攞著數【圖】！換言之，所有二人以上家庭只要月入低於二萬八千四大圓（註：已經高於私樓住戶月入息中位數二萬五千五多於一成，更高於全港家庭入息中位數一萬八近六成！），就可以舉手抽籤，參與呢個納稅人資助嘅免費午餐。

入息限額過高，居屋貨尾搶盡私樓客源

基於私人市場佔整體樓宇存量嘅百分之五十嚟睇，即係房委連私人樓市底層嗰二十個百分點嘅購買力都唔放過，你話又點唔會製造出萬人空巷，高倍數應購呢啲成功嘅假象呢？引伸開去，咁各位辛辛苦苦供緊樓嘅私樓業主，特別喺高齡二手舊區，轉售能力較弱，八十後唔蘇嗰類貨色嘅持有者，一係就等樓市冧咗之後再度上街，一係就加入埋呢個居屋大抽獎，賭埋一份（收入多咗唔係問題，分戶咪得囉？），如果連呢一招都耍唔靈嘅就算你倒霉。

公屋供應排山倒海，急煞車刻不容緩

居屋都係其次，再睇埋公屋收入，會要你跳多一跳：今年四月一日生效嘅收入限額喺三口之家少於一萬三千八百二十一圓整；呢個收入水平已經涵蓋本港總家庭數目嘅四成。但係既然公屋住戶已經佔有整體市場嘅三成一，咁剩低嗰九個百分點嘅需求由邊度嚟呢？唔駛蚊亞貴，梗係私人市場啦！所以以後邊有發展商會起細面積樓啊，搏起出嚟俾公屋窮追猛打咩？
更難頂嘅就係房委未來四年仲有成五萬八個單位落成，兼未起跑已經圈晒啲靚地；私人市場簡直係螳臂擋車，無法招架。希望執政者好好反省吓，點解香港嘅樓越起越細（見五月廿五號拙文），但係私樓卻越賣越貴（見十二月廿九號拙文）？點解政府一方面要每年糟遢多幅海景樓王靚地（送畀房委起公屋居屋），但另一方面又高叫唔賤賣土地（但卻直接因而推高私人市場樓價）？可唔可以左手同右手合拍啲？會唔會將更多嘅公屋土地撥入私人市場更能收一石二鳥之效？