新市區重建策略，老原則不可忽略

最近發展局局長成為灼手可熱嘅城中人物，唔單止因佢掌握本港嘅土地供應，喺新勾地表公佈時高度曝光，更係強拍法例推行時再成傳媒焦點。下一場戲將會喺《市區重建策略》檢討五月前嘅「建立共識」階段上演【註1】；所以各位讀者如有意見，就抓緊時間，襯早投入，唔係到大局已定時就悔恨太遲！

大家如果經常出埠，可能會對歐美，星加坡，甚至連大陸某啲城市嘅保育成績欣慕不已，皆因彼邦城市嘅再生過程唔似香港咁以利字當頭（但又被僵化嘅官僚思想作繭自縛；見市建局「名鑄」定價事件【註2】），而係以城市整體定位及策略發展為出發點；更喺機構設計上避開咗香港所有嘅各種毛病。以下就逐項拆解幾門筆者認為香港存在較嚴重嘅弊端：

1）市建局重建為重，忽略復修，保育與活化

永利街事件就係一個歷歷在目嘅例子：好好一排舊建築唔去翻新佢（有業主一怒之下，自己扲荷包全棟裝修咗俾市建局一個下馬威），市建局卻要拆晒佢嚟起屏風樓（詳見中西區關注組網站）。另一個令人心痛嘅就係市建局枉顧社區人文，鏟走結志街/嘉咸街呢個香港開埠後最早嘅市集兼現在甚受歡迎嘅旅遊景點；嚟做乜嘢？咪建另一個高密度又冇個性嘅酒店商場囉！呢啲例子反映市建局連成立宗旨都可能擺歪咗（所以局名只見重建唔聞更重要嘅另外三大使命），所以做出嚟嘅嘢想唔陰陽怪氣都幾難。

2）缺乏高層重視

香港城市保育係冇市政府最高長官嘅參與支持；上海則相反，領導及各部門的協調被視為上海市區更新的重要因素。市建局主席係一個兼職商人，行政總監更唔係公共行政出身，咁點會有足夠能力網羅政策上嘅支持呢？

3）財務安排逼佢唯利是圖

《市區重建局條例》訂明市建局「須以應有的謹慎和盡其應盡的努力處理其財政」，《市區重建策略》亦要求市建局「在長遠而言，令市區重建計劃能財政自給」。咁嘅自負盈虧條件認真悪啃，唔怪之得幾乎所有市建局項目都係不顧環境哋用盡地積比，喺今餐唔知下餐事嘅環境下，梵高都會畫行貨畫啦，更何況喺由會計師做行政總監嘅一個牟利機構呢？所以林局長請千祈將檢討後嘅財政壓力還番俾財爺，以釋放「市區更新局」（筆者覺得呢個名更貼切）嘅應有活力！

4）本末倒置，違背以民為本嘅宗旨

其他城巿在其規劃過程中，有指定優先重建的地區，而巿建局嘅計劃則是高度機密，令業主未能在規劃中參與，亦因此奠定其閉門造車嘅宿命。

以上現有缺陷，希望喺今輪檢討中能全面改善，以造福廣大舊樓業主住客，兼保留歷史、建築、社會三方面嘅文物，則香港有救矣。此外，未來十年，每年平均約有500幢樓宇超過50年樓齡，「市新局」引進公私共存嘅融資模式睇嚟都無可避免矣。

樓市定價非衙門所能，干預之風勿煲呔先開

特首曾蔭權禮拜六喺電台發表咗佢嘅「如果樓市炒風熾熱到影響民生，政府一定會出手」論。呢個雖然冇乜新意，因為政府好明顯由財爺加印花稅至鄭汝樺盡推四千居屋餘貨，但都會係試圖干預市場嘅行政行為；下一步可能會限制交易（如：唔准摸貨、縮短樓花期），徵懲罰性稅，又或者更加限制銀行按揭業務之類。但係無論政府點做，行政手段都充滿陷阱，最後得不償失，原因有三：1）解決唔到問題之基本，即係供應過少及流動性太大；2）政府容易上癮，愈來愈以為自己判斷準確，天下無敵；以及3）缺乏獨立可信評估標準及客觀中肯執行人。

接受市場有高有低嘅自然規律


圖：過往樓價係三大基本因素驅使，政府只可喺供應上做嘢

對樓價影響最大嘅基本因素有三：收入增減（包括相對如租金回報嘅增減）；供應多少；及利率高低（見圖）。過去幾年政府好明顯喺供應上收得緊過籠，導致今日要急拋居屋來救命；而喺個人收入上，政府又能做嘅不多，要睇整體經濟面色做人；喺利率上就更加因為聯繫匯率俾美國牽著鼻子走，除咗脫勾（未係時候，另文再說）就只有學大陸咁行政干預銀行利率設定及風險評估嘅自由（香港只要想繼續向國際金融中心邁進就千祈諗都唔好諗！）。

由此可見，喺適當增加私人市場中長線供應嘅同時，短期內港府能做嘅理性動作似乎只有一樣：就係如證券行免責聲明咁奉勸市民「樓價可升可跌，過往升幅不能視作日後表現的指標」。如果股市、匯市、債市、商品、期指等等產品都要帶眼識人，咁樓市呢個更大嘅投資項目就更加唔駛講。如果有人話買唔起樓自住，咁點解唔租樓住呢？政府嘅責任係幫冇屋住嘅人租樓住，絕對唔須要更唔應該攞納稅人嘅錢嚟補貼既係大額銀碼又帶投資性行為嘅消費！租樓嘅好處係佢大多數時間係以負擔能力為依歸，唔似買樓咁，短期內可以大幅受資金流向影響。

有形之手，發易收難

任何政府價格控制都呈主觀同武斷性，呢個就係點解北韓呢個僅存嘅計畫經濟以餓死人見稱；亦係點解當年一個似乎係政治正確（但經濟白痴）嘅八萬五政策得以推行。所以特首切勿將你係廣播上嘅說話當真，到接近市頂時推出啲短視兼手尾長嘅行政措施出離，唔係盞好似董伯伯咁好衰尾離職！

引伸開去，政府如果要規管樓價，咁點解又唔順手控制埋恆指，金價，車價，米價？可喜嘅係，現政府暫時似係齋噏為多！切記保持呢個政策，君子動口夠啦。

香港缺乏獨立貨幣政策機構

就算政府要監控市場，亦應該由一個獨立又有公信力嘅央行嚟執行一套獨立、簡單、易明嘅長遠經濟目標（而唔係資產價格目標）—可惜現時金管局既不獨立，又無一群如聯儲局或歐洲央行委員般有份量，有公信力嘅大師坐鎮，所以遠水救唔到近火；就算想有浮動匯率，都怕係五至十年後嘅事矣！最後，歐洲央行及澳洲央行讓客觀標準指導貨幣政策，而美國央行卻增添太多人為成分，亦是美國爆煲而德國澳洲無事嘅一個原因之一。


由上可見，喺本港樓市上升嘅趨勢中似乎政府可做嘅極之有限，但係呢度少做少錯，唔做唔錯反而係上策……

強制拍賣： 發展道理硬抑或產權更神聖？

立法會聽日表決降低強制拍賣門檻至八成【註一】，睇怕都凶多吉少，通過法案嘅成數居多。政府嘅理據有三：１）防止最後一個單位嘅業主以壹挾肆以至以壹挾捌，阻住地球轉；２）方便重建五十樓齡以上嘅物業；３）活化非工業區內之三十樓齡以上之工廈。

鑑於呢件法例觸及香港資本主義經濟體系嘅根基—被視為神聖不可侵犯嘅私有產權—筆者亦忍唔住要批評呢個求方便，走捷徑心態下產生嘅法例所帶嚟嘅道德風險！

九個人蝦願服，四條友逼唔甘！

證監嘅收購守則【註二】都有話：私有化一間公司（即係強拍賣樓嘅股市對應版）係要「無利害關係股份的持有人至少75%的票數投票批准」但係同時要求「反對票數不超過無利害關係股份的投票權的10%」，目的明顯係要保護小股東唔受大財團欺負剝削。此外，大股東喺收集到三成股權之後已經要頻頻公布自己嘅持股變動，以防小股東被人偷襲！

既然連股票咁「兒戲」嘅產品政府都能夠企出嚟鋤強扶弱，點解喺關乎業主居住生存呢個更重大嘅問題上，政府反而調轉槍頭，助紂為虐呢？連小小股民都可以以一敵十而捍衛自己權益（例如：盈科私有化事件），點解一個人最後嘅堡壘兼最神聖嘅居住權都能夠咁兒戲地被人剝奪？點解政府要咁急住要幫人拆卸重建一棟只有五個業主嘅唐樓？喺為咗幫測量師攞多啲生意，定係令發展商（包括市建局！）收地容易？

敬請各議員憑良心行事，以防因為「發展就是硬道理」呢個似是而非嘅教條而斷送咗本港私人產權至上呢個數十載累積而來嘅清譽！

家有一老，如有一寶

至於方便重建五十樓齡以上建築呢個理由，則頗牽強—君不見紐約、倫敦滿街遍佈百年老廈？復修舊建築物唔須要一定喺推倒重來；更有性格，更有文化歷史，更令人與人有親密接觸嘅，十之八九皆舊建築而非新功能主義產物。喺北京大肆活化四合院，星加坡保護「店屋」之際，香港卻以搗毀舊建築為樂，豈不貽笑大方？

而所謂「日久失修，投資不足」，又或「不能負擔樓宇維修」等等，無一不是克服唔到嘅小障礙（唔信各位去荷李活道同伊利近街間去行吓，體會乜嘢叫做真正嘅市區重建！），只要維修法例收緊，罰款從嚴，香港邊會重須要為樓宇嘅新舊分類而煩惱？

工廈活化，抓大方向可矣

最後，政府嘅第三個原因。其實只要將有需要或有能力變身嘅舊工業區劃成多用途區，並且重拾港府日漸遺忘咗嘅靈活施政思維（如：五年內補地價減半），你駛乜驚個區唔會極速大變天，以私人市場無孔不入嘅創業精神，將市建局三十年都做唔到嘅嘢呈現喺我哋眼前！


總而結之：連政府所做嘅任何強迫拍賣都要有凌駕性嘅公益理由，點可能香港政府卻將呢個最低標準喺私人市場放而任之？如此徒令更少輿論監查，只對利潤效忠嘅利益團體更肆無忌憚，侵犯小市民唯一，亦可能係最後嘅歸宿。

阿邊個鼓吹復建居屋的真正原因（二）

自從筆者喺舊年十月廿七日為鼓吹重建居屋嘅各路人馬把脈診症* 後，冇諗到會唔駛幾耐又要再披白袍，為新一班「病人」照肺！今日一日之內忽然百花齊放，個個都好似染咗流感一樣，對復建居屋大發偉論，現撮要如下：

1） 鄭家純先生（現職：協興建築大老闆）：「只要政府規限得更嚴格，就可以避免跟私 人市場競爭…一定有人會因為買了居屋而放棄私樓，但這樣能紓緩私人市場壓力，對樓市發展 都有正面作用！」

2） 羅康瑞先生 (現職：瑞安承建大老闆) ：「樓市出現過熱跡象，一般市民無法負擔上車盤…支持政府興建居屋。」

3） 鄭海泉先生（現職：匯豐中國董事長）：「樓價高企，年青人無可能置業…長遠會造成社會分化。…支持透過居屋政策，幫助低收入人士置業。 」

4） 葉國謙先生（兼職：房委會委員）：「復建居屋可騰出公屋單位，加強中下階層置業能力，可考慮每年推出少於一千個居屋單位。」

5） 黃君華先生（現職：理大教授）：「長遠可以考慮以復建居屋，幫助市民置業…只要限制居屋的供應量，佔私人住宅市場的一成半至兩成，未必會衝擊到本地樓市。」

動機存疑，理據欠奉

今次同十月嗰回唔同在於發言者唔係一面倒屬於既得利益人士（即是房委會一眾話事人），但係我哋都再次：1）評估吓以上門面道理背後嘅、可能係心底下真正嘅理由，及2）分析幾個看似成立但又充斥理據盲點嘅良好意願：

1）一但恢復居屋興建，我哋又可以大大賺一筆，重溫零三年前個陣嘅風光日子，每年閒閒地起番萬零個居屋單位，加上手頭每年起兩萬個公屋單位，直情賺個盤滿缽滿，袋袋平安；樓價上落關吾何事？（言者無心，聽者卻未必無意，皆因瓜田李下也。最有趣係純官之「放棄私樓論」，既言市民會因居屋而放棄私樓，又何來居屋能避免跟私 人市場競爭之說呢？）

2）幫助低收入人士置業呢個口號似乎政治正確到刀槍不入；乜政府嘅職責吾係幫低收入人士置業嘅咩？（答案係：政府冇責任幫任何人置業！納稅人嘅血汗錢係應該投放喺全民福利及投資上，攞稀有嘅財政收入嚟幫人買樓最終只會浪費喺投機性而非實用性需求上，匯豐都係租用而非自置大部分舖位啦，係咪？）

3）為我嘅低層票源努力，唔好畀某某黨攞咗頭彩。（絕對有可能。係度筆者補充多一點：騰出公屋單位最有效嘅方法係加大富戶嘅罰款，例如交市租甚至高於市租，而唔喺起多啲居屋嚟套住人地；更進一步者，連公屋都私有化埋佢，以租金卷呢種靈活管理嘅社會福利嚟活化低層市民嘅社會流動性，以免成世被困喺一個實物福利品內，成為佢既奴隸）

4） 記者問到，不如就講番個中庸之道交功課…（好可能，因為我地而家市場咁混亂，就係因為已經太多居屋 — 唔係一成半至兩成，而係三成有多！所以再起多啲居屋唔係「未必」衝擊到本地樓市，而係「一定會」衝擊到本地樓市。）

總之橫睇掂睇，復建居屋都係怪胎提議，各位都係為三十幾萬現有居屋業主同一百萬私樓業主（即係多過一半嘅香港人口）諗諗，究竟係唔係值得貪一時之快而如陳啟宗話：「食毒藥醫肚餓」呢？

房地產多事之週

上個禮拜喺房地產界可算驚險刺激兼而有之 — 既有財政預算，又有勾地表，連活化二手居屋都見埋報！筆者喺呢度評論吓各重點項目，以圖拋磚引玉，為優化未來地產政策稍盡綿力。

土地供應復辟 — 定期賣地須小心行事

財爺話「勾地表內指定數幅市區住宅用地，如未被成功勾出，政府會在未來兩年因應情況安排作公開拍賣或招標」，呢個係針對土地供應過低現狀及政府喺勾地制度下放棄城市規劃主動權呢兩大弊端嘅優化措施，值得表揚。但係政府一但捲起雙袖，就難免會有越做越興起嘅缺點，所以發展局好應該制定一套比較客觀嘅準則，以免又因為行政慣性導致隊冧市（01年公營房屋供應升至75%市佔率都係因為政府對市場敏感度低所造成）都懵盛盛毫無知覺！

隨手沾來可以稔到四條常理規條；原則一：每年總供應量喺住戶生成量附近（大概係三萬六單位道），切勿大大超出；原則二：供應量可以保持整體空置率喺百分之五以下（具體數字可以另訂，就如歐洲央行加息嘅準則係通脹高於2%）為目標；原則三：如果樓價過去一年內下跌多於百分之十五（呢個數字亦可以客觀地設定，十五之數只係攞嚟示範）則政府主動賣地亦得暫停；原則四：政府定期賣地係補市場之不足，而非主導性嘅供應，因此會喺每財政年度第四季，喺鐵路/市區重建/補地價嘅供應太低嘅情況下先至啟動。

另外，印花稅加幅雖然細過防風暗示嘅4.5%，但係筆者繼續呼籲政府著眼於問題嘅關鍵（即是供應），切勿因小失大，孭上干預市場，劫富濟貧嘅「美名」，趕走能移民來港嘅富人同高收入人士，最終受害嘅都係賴政府財政收入嚟資助嘅低下階層…

至於塱原細碼樓嘅實驗，則一早應該大力推廣，以逐漸取代公屋，因為呢個喺一向以來公私樓宇市場重疊嚴重嘅一部分！

活化居屋二手市場刻不容緩

如果政府真係認真想對付高樓價，唯一係既快速，又優化市場結構，又可帶來未來巨大經濟效益，又贏盡居屋業主選票嘅方法就係活化居屋二手市場！而最快兼最少程序不公下能促成呢件咁震撼性嘅政策大改革嘅方法莫過於將補地價嘅責任由現任業主移去居屋單位嘅新買家；同時畀買家自由選擇現金付款或由銀行貸款嚟負擔。咁嘅機制一但實施，隨時整個居屋市場會爆炸性釋放大量積壓咗數以十年計之換樓需求，達致筆者所指嘅巨大經濟效益。更重要嘅係因為短時間內急速擴大了私樓存量，私樓（特別係中低價樓）價格上升動量亦可得以冷卻。呢個方法嘅好處係唔需要政府再左思右想點樣平衡各方利益，直情將公屋租客置業嘅對象市場更規範化（因為只得私樓一個目標，所以所有頭痕嘅行政分配細節可以一概不理）。

至於鄭汝樺局長口中嘅「小心研究應協助哪一批人士置業」其實喺情係理都唔係政府嘅責任，政府嘅責任只係為無家可歸（包括冇能力畀租金）嘅人提供遮頭之瓦；記住：增加公屋流轉係完全毋須居屋呢個動物嘅存在。


一個全民置業嘅社會係既無理論上優勢亦無實際上好處嘅一個思想狀態，你話Fanny同Freddie如果唔係喺政府呢個美麗嘅誤會從容下又邊有能力一手造就美國今日樓市嘅悲慘下場？