樓市定價非衙門所能，干預之風勿煲呔先開

特首曾蔭權禮拜六喺電台發表咗佢嘅「如果樓市炒風熾熱到影響民生，政府一定會出手」論。呢個雖然冇乜新意，因為政府好明顯由財爺加印花稅至鄭汝樺盡推四千居屋餘貨，但都會係試圖干預市場嘅行政行為；下一步可能會限制交易（如：唔准摸貨、縮短樓花期），徵懲罰性稅，又或者更加限制銀行按揭業務之類。但係無論政府點做，行政手段都充滿陷阱，最後得不償失，原因有三：1）解決唔到問題之基本，即係供應過少及流動性太大；2）政府容易上癮，愈來愈以為自己判斷準確，天下無敵；以及3）缺乏獨立可信評估標準及客觀中肯執行人。

接受市場有高有低嘅自然規律


圖：過往樓價係三大基本因素驅使，政府只可喺供應上做嘢

對樓價影響最大嘅基本因素有三：收入增減（包括相對如租金回報嘅增減）；供應多少；及利率高低（見圖）。過去幾年政府好明顯喺供應上收得緊過籠，導致今日要急拋居屋來救命；而喺個人收入上，政府又能做嘅不多，要睇整體經濟面色做人；喺利率上就更加因為聯繫匯率俾美國牽著鼻子走，除咗脫勾（未係時候，另文再說）就只有學大陸咁行政干預銀行利率設定及風險評估嘅自由（香港只要想繼續向國際金融中心邁進就千祈諗都唔好諗！）。

由此可見，喺適當增加私人市場中長線供應嘅同時，短期內港府能做嘅理性動作似乎只有一樣：就係如證券行免責聲明咁奉勸市民「樓價可升可跌，過往升幅不能視作日後表現的指標」。如果股市、匯市、債市、商品、期指等等產品都要帶眼識人，咁樓市呢個更大嘅投資項目就更加唔駛講。如果有人話買唔起樓自住，咁點解唔租樓住呢？政府嘅責任係幫冇屋住嘅人租樓住，絕對唔須要更唔應該攞納稅人嘅錢嚟補貼既係大額銀碼又帶投資性行為嘅消費！租樓嘅好處係佢大多數時間係以負擔能力為依歸，唔似買樓咁，短期內可以大幅受資金流向影響。

有形之手，發易收難

任何政府價格控制都呈主觀同武斷性，呢個就係點解北韓呢個僅存嘅計畫經濟以餓死人見稱；亦係點解當年一個似乎係政治正確（但經濟白痴）嘅八萬五政策得以推行。所以特首切勿將你係廣播上嘅說話當真，到接近市頂時推出啲短視兼手尾長嘅行政措施出離，唔係盞好似董伯伯咁好衰尾離職！

引伸開去，政府如果要規管樓價，咁點解又唔順手控制埋恆指，金價，車價，米價？可喜嘅係，現政府暫時似係齋噏為多！切記保持呢個政策，君子動口夠啦。

香港缺乏獨立貨幣政策機構

就算政府要監控市場，亦應該由一個獨立又有公信力嘅央行嚟執行一套獨立、簡單、易明嘅長遠經濟目標（而唔係資產價格目標）—可惜現時金管局既不獨立，又無一群如聯儲局或歐洲央行委員般有份量，有公信力嘅大師坐鎮，所以遠水救唔到近火；就算想有浮動匯率，都怕係五至十年後嘅事矣！最後，歐洲央行及澳洲央行讓客觀標準指導貨幣政策，而美國央行卻增添太多人為成分，亦是美國爆煲而德國澳洲無事嘅一個原因之一。


由上可見，喺本港樓市上升嘅趨勢中似乎政府可做嘅極之有限，但係呢度少做少錯，唔做唔錯反而係上策……