房地產多事之週

上個禮拜喺房地產界可算驚險刺激兼而有之 — 既有財政預算，又有勾地表，連活化二手居屋都見埋報！筆者喺呢度評論吓各重點項目，以圖拋磚引玉，為優化未來地產政策稍盡綿力。

土地供應復辟 — 定期賣地須小心行事

財爺話「勾地表內指定數幅市區住宅用地，如未被成功勾出，政府會在未來兩年因應情況安排作公開拍賣或招標」，呢個係針對土地供應過低現狀及政府喺勾地制度下放棄城市規劃主動權呢兩大弊端嘅優化措施，值得表揚。但係政府一但捲起雙袖，就難免會有越做越興起嘅缺點，所以發展局好應該制定一套比較客觀嘅準則，以免又因為行政慣性導致隊冧市（01年公營房屋供應升至75%市佔率都係因為政府對市場敏感度低所造成）都懵盛盛毫無知覺！

隨手沾來可以稔到四條常理規條；原則一：每年總供應量喺住戶生成量附近（大概係三萬六單位道），切勿大大超出；原則二：供應量可以保持整體空置率喺百分之五以下（具體數字可以另訂，就如歐洲央行加息嘅準則係通脹高於2%）為目標；原則三：如果樓價過去一年內下跌多於百分之十五（呢個數字亦可以客觀地設定，十五之數只係攞嚟示範）則政府主動賣地亦得暫停；原則四：政府定期賣地係補市場之不足，而非主導性嘅供應，因此會喺每財政年度第四季，喺鐵路/市區重建/補地價嘅供應太低嘅情況下先至啟動。

另外，印花稅加幅雖然細過防風暗示嘅4.5%，但係筆者繼續呼籲政府著眼於問題嘅關鍵（即是供應），切勿因小失大，孭上干預市場，劫富濟貧嘅「美名」，趕走能移民來港嘅富人同高收入人士，最終受害嘅都係賴政府財政收入嚟資助嘅低下階層…

至於塱原細碼樓嘅實驗，則一早應該大力推廣，以逐漸取代公屋，因為呢個喺一向以來公私樓宇市場重疊嚴重嘅一部分！

活化居屋二手市場刻不容緩

如果政府真係認真想對付高樓價，唯一係既快速，又優化市場結構，又可帶來未來巨大經濟效益，又贏盡居屋業主選票嘅方法就係活化居屋二手市場！而最快兼最少程序不公下能促成呢件咁震撼性嘅政策大改革嘅方法莫過於將補地價嘅責任由現任業主移去居屋單位嘅新買家；同時畀買家自由選擇現金付款或由銀行貸款嚟負擔。咁嘅機制一但實施，隨時整個居屋市場會爆炸性釋放大量積壓咗數以十年計之換樓需求，達致筆者所指嘅巨大經濟效益。更重要嘅係因為短時間內急速擴大了私樓存量，私樓（特別係中低價樓）價格上升動量亦可得以冷卻。呢個方法嘅好處係唔需要政府再左思右想點樣平衡各方利益，直情將公屋租客置業嘅對象市場更規範化（因為只得私樓一個目標，所以所有頭痕嘅行政分配細節可以一概不理）。

至於鄭汝樺局長口中嘅「小心研究應協助哪一批人士置業」其實喺情係理都唔係政府嘅責任，政府嘅責任只係為無家可歸（包括冇能力畀租金）嘅人提供遮頭之瓦；記住：增加公屋流轉係完全毋須居屋呢個動物嘅存在。


一個全民置業嘅社會係既無理論上優勢亦無實際上好處嘅一個思想狀態，你話Fanny同Freddie如果唔係喺政府呢個美麗嘅誤會從容下又邊有能力一手造就美國今日樓市嘅悲慘下場？