香港土地珍貴 地積比應提升
香港私人樓宇土地供應短缺，造成近年樓價高漲，但是政府卻多以「地從何來」為由，不作長線土地供應規劃，導致積疾日深。細看內裏因由，除了經濟及外來因素，不外乎三大原因：新賣土地地積比要調升
一、 樓市供應結構推高樓價：過多公營房屋導致私樓供應缺乏，現有購買力被擠入一個人為限制的細小供應渠道內，直接令樓價上升更快，就如有100元購買力去買市 場上10個蘋果，但是政府取去其中5個，結果就是本來只值10元一個的商品，被擠高至20元，足足高了一倍；未來大肆建公屋／居屋的後果，必然又是短期內 搶去市場應佔的份額，推高樓價，直至公營房屋建成，被人為推高的樓價要以更深的跌幅下調。
二、放棄長遠土地儲備計劃：其中一個環節乃填海造地，但是本港由1985年至1989年的697公頃，至1995年至1999年的577公頃，至2005年至2009年的84公頃【圖1】，可見政府放棄「戰略儲備」策略久矣，以至急需增加供應之時竟已「土庫空空」。
好在現已知錯能改，重新由財爺執掌土地統籌工作，而今年1月亦已推出於25地點作大規模新填海計劃諮詢。雖然遠水難救近火，但總比繼續蹉跎歲月要好！
三、置新界土地於不顧：此方面涉及複雜及眾多的土地利益，但卻是不可不做的一項大業：由斷丁屋歪政之尾，到收倉地／貨櫃場地／劏車場地建衛星城市，皆需要最高的政治技巧及操守！這些大課題須另文細述，希望新一屆政府有勇有謀，不要再拖下去。
本文主要要探討的，是本港賣地愈趨低密度的現象。近年環保意識抬頭，導致政府在城市規劃上亦隨波逐流，結果就是愈來愈多的土地賣出來時或多或少地降低了地積比。無形中，政府亦因而減低了賣出地塊的運用效率及周邊道路／鐵路基建的成本效益。
過去20年政府所賣土地的地積比，已由1991／1992年的2倍至17倍區間，逐步降低至2011／2012年的0倍至6倍低位【圖2藍色部分】。無怪乎政府中人頻呼「地從何來」矣！
而土地利用率日低的另一原因，乃是政府長時間以較低的地積比批出新界土地【圖2，市區平均密度為新界的兩倍】，加上愈來愈多的新土地來源於新界區，導致整體土地容積由1991／92年的4.2倍跌至2011／12年的3.1倍【圖3紅線】。
政策製造雜亂村屋群
此 現象應與《香港規劃標準與準則》內的函數有關，以「住宅發展密度第1區」（或住宅甲）計，市區最高地積比為10倍，新市鎮為8倍，而鄉郊地區則為3.6 倍；近年大部分新界土地都以「住宅發展密度第4區」（或住宅丁）的0.4倍批出，然則毗鄰的丁屋容積率卻額外開恩，給予3倍，可見在考慮城市規劃及設施提 供方面，丁屋再度與整體思維框架及城市布局格格不入，令政策有意無意地製造大片雜亂無章、美觀欠奉的村屋樓宇群。
過去十年賣地分布可見，新界雖佔總地盤面積的六成以上，但是其低密度土地面積卻高達三成七之多【表藍字】，佔新界總賣地量的六成；相比之下，市區所賣的高密度土地【表紅字】卻佔其總賣地量的六成半，形成極大對比。
現在實有急切需要增加賣地的地積比。三大原因如下：
1. 現有規劃標準正在大量浪費本港已經不多的可建土地資源。如錦田／八鄉區，原本可以起個數十萬人的新市鎮，但是現在卻變成上文所指的丁屋區。只要將該地地積比大幅提高，必會引發私人市場的高效率，加快區內變身，紓緩供應壓力。
2. 新鐵路網絡在過去數年大幅伸延至將軍澳、馬鞍山、屯門－元朗－八鄉、落馬洲等區，實應將附近賣地密度上調，因為如不增加地積比，則樓宇新供應必將受影響。
如【圖】所示，基本上，過去20年幾乎每年賣地的地積比高時，新供應增加的比率亦上升。如欲增加土地供應，必須先增加尤其是新界的地積比。
北區新發展區勿錯過機會
如此一來，本港的樓宇在國際競爭力上將有所提升，更能吸引外來人才落戶。始終，大量高密度（即多層）的大單位在用地效率上必勝少數的低密度（即別墅）大單位。
要增加地積比，最好的對象莫過於近日政府發布新聞頻密的北區新發展區！根據政府文件，可以推算出連公營房屋在內可建6.2萬個1000方呎的住宅單位（【表藍字】，為何會是1000方呎的大單位？因為香港人值得入住更寬敞的空間），但是此乃建基於一個甚低的政府規劃的平均地積比上（3.4倍）。
如果我們將地積比提高至6.5倍（相當於都會區內的「新發展區及綜合發展區」最高地積比，仍低於新市鎮最高發展密度的8倍），已可幾乎倍增可建單位數目至11.7萬之數【表藍字加紅字】，如果香港每年吸納量為3萬至4萬個單位，則現有政府規劃一年半已經耗盡，但是較高的地積比卻可持續供應四年之多。
大家想像一下，與其現在過分寬鬆，但十年後推倒重來再大增後補基建及社會設施，何不一早將新區設計成高密度新市鎮？
高密度發展保郊野空間
香港的土地短缺現實既然不給予城規設計師實現低密度市鎮的夢想，他們還有廣大的神州可以一展抱負；一步到位總比未來修修補補（加地積比是也）節省成本兼免卻勞民傷財。
香港未來發展的重點在於善用已開發土地，秉承一貫的高效精神，令到土地發揮最大的作用（高密度），而同時保留郊野公園空間，令市民繼續因為擁有世界頂尖的市內綠化空間而受益。
yulun2012@gmail.com / http://yulun2012.blogspot.com
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