潘朵拉盒已打開，福利房屋將失控

施政報告一如所料，復建居屋，但係其理據之拙劣，安排之倉卒，令人覺得特首無心戀戰，但求虛晃一招，塞住各路政客之口，只要自己捱到出年六月落台便罷，留下嘅爛攤子？幹我何事！以下且引述各路人馬喺傳媒嘅言行來分析呢齣鬧劇：

房屋政策思維混亂，市場結構安床疊架，製造不公

對電台聽眾批評新居屋不但資助置業，還資助轉售獲利，曾曰﹕「我是希望穩定，也不想人輸……香港人買樓除想升值，也真的想安居樂業」。可見煲呔心目中，復建目的的確係想令受惠者賺錢，即係話，買居屋嘅人唔需要為自己嘅投資行為負責，由全體市民為佢哋包底！咁嘅邏輯視公理、公平如無物，與以血汗辛勞自力更生為美德嘅香港精神相悖，遲早會造成極大反彈，為曾蔭權背上歷史悪名。

喺退市機制上，曾氏更顯理據自相矛盾，似乎話市民其實係想買私樓，如私人市場「已充分供應上車盤，價錢又接近居屋，那為何不讓他買外邊？就算建了居屋也無用，不會住」，並強調「不應人建政府又建，建了無人要」。咁既然明知有私樓供應就會無人吼居屋，咁點解唔啦啦聲推多啲私樓地？點解仲要安床搭架，將樓市分割得四分五裂？你話將市場隔離、切碎之下，又邊有可能如鄭汝樺係記者會所言「措施是要鼓勵向上流動」？

因為居屋重建而未來可以重掌大權嘅各房委大帝忽然如降甘霖，鹹魚返生，馬上為退市機制潑冷水，明報報道：「張炳良（房委會資助房屋小組主席）稱不應採硬指標『退市』，而應『留一手』，按市況由政府和房委會決定是否停售居屋，『不應停售太久，停一兩年還可以，沒任何理由建了居屋但囤積幾年』」。言下之意，梗係市好市壞都由房委話事，總之就唔好有任何機制阻其帝國開疆擴土也。如斯一個不受監查，不向納稅人負責嘅權力機構早應該解散咗佢，可惜而家已可借屍還魂，隨時猛鬼過以前……

公營房屋大躍進，香港未來嗚呼哉！

曾蔭權可能最料不到嘅係自己已為下屆政府大開福利膨脹之門——梁振英為咗瘋狂擴大公營房屋，竟然語不驚人誓不休，祭出與當年「八萬五」效果相當嘅原子彈：「我認為每年三萬五個（公屋）單位是不多的，我們不知道每年三萬五千個，要做三年或三十年，但頭幾年我認為我們是有需要去爭取愈多公屋落成、縮短輪候冊是愈好的。」

呢種房屋政策嘅不負責任程度簡直令人咋舌：1）96年至01年間每年香港家庭數目增加幅度為三萬九戶，而01年至06年則降至三萬四戶；2）10年底私樓空置單位為五萬一個單位，空置率為4.7%；3）根據統計署嘅住戶數目推算，由09年至14年本港每年平均增加家庭會再跌去三萬一戶以下。

由此可見，梁振英嘅政治口號一係就基於大大優於政府嘅統計，預測每年家庭數目增長會達六萬以上（三萬五公屋加二萬私樓加五千居屋；佢嘅居屋建屋目標都怕會大大高於曾蔭權嗰「雞碎五千」咁少！），一係就係短線講吓博多啲基層支持先，到選咗特首後唔兌現都無所謂，而第三個可能就係佢係真心相信福利無限膨脹嘅共產主義計劃經濟。未來有咁嘅房屋思維，各位係唔係要考慮如李鵬飛般，振英當選就要移民？陳啟宗先生，是否係時候重新考慮應支持邊個特首參選人？

上車盤擋災，六十萬業主要上街？

表：月入三萬家庭可隨意揀選十數萬個新界私樓，居屋認真多此一舉

			屋苑單位大小			樓價	（百萬元）		相對新居屋標準可負擔價溢價/（折讓）
屋苑	地區	單位數目	最細呎數	最大呎數	平均呎價	細呎數	大呎數		低收入/細呎數	低收入/大呎數	高收入/細呎數	高收入/大呎數
新元朗中心	新界西	1,072	575	1,018	5,596	3.22	5.70		31%	131%	-13%	54%
海栢花園	新界東	1,102	519	1,042	5,997	3.11	6.25		26%	154%	-16%	69%
上水中心	新界東	1,128	442	780	5,475	2.42	4.27		-2%	73%	-35%	16%
邁亞美海灣	新界西	1,272	518	1,481	4,082	2.11	6.05		-14%	145%	-43%	64%
麗都花園	新界西	1,392	675	944	4,210	2.84	3.97		15%	61%	-23%	8%
新峰花園	新界東	1,430	572	1,772	5,315	3.04	9.42		23%	282%	-18%	155%
海翠花園	新界西	1,432	628	801	3,695	2.32	2.96		-6%	20%	-37%	-20%
沙田中心	新界東	1,480	356	934	6,701	2.39	6.26		-3%	154%	-35%	69%
華景山莊	新界西	1,502	495	2,214	5,535	2.74	12.25		11%	397%	-26%	232%
青怡花園	新界西	1,520	432	670	5,145	2.22	3.45		-10%	40%	-40%	-7%
美景花園	新界西	1,912	428	699	3,961	1.70	2.77		-31%	12%	-54%	-25%
富豪花園	新界東	1,940	680	1,498	4,712	3.20	7.06		30%	187%	-13%	91%
粉嶺中心	新界東	2,200	465	702	4,406	2.05	3.09		-17%	26%	-45%	-16%
新時代廣場	新界西	2,200	525	1,222	5,482	2.88	6.70		17%	172%	-22%	81%
浪翠園	新界西	2,221	544	1,501	4,442	2.42	6.67		-2%	171%	-35%	80%
銀禧花園	新界東	2,260	448	653	5,322	2.38	3.48		-3%	41%	-35%	-6%
太湖花園	新界東	2,476	613	1,562	5,034	3.09	7.86		25%	219%	-16%	113%
牽晴間	新界東	2,688	525	1,379	4,258	2.24	5.87		-9%	138%	-40%	59%
花都廣場	新界東	2,710	517	711	3,963	2.05	2.82		-17%	14%	-45%	-24%
翠怡花園	新界西	3,216	478	643	5,121	2.45	3.29		-1%	34%	-34%	-11%
荃威花園	新界西	3,419	473	716	4,190	1.98	3.00		-20%	22%	-46%	-19%
新屯門中心	新界西	3,500	547	892	3,497	1.91	3.12		-22%	27%	-48%	-16%
大興花園	新界西	3,647	500	753	3,488	1.74	2.63		-29%	7%	-53%	-29%
大埔中心	新界東	4,080	423	693	5,062	2.14	3.51		-13%	42%	-42%	-5%
匯景花園	九龍	4,112	680	913	6,515	4.43	5.95		80%	141%	20%	61%
海濱花園	新界西	5,636	529	807	4,489	2.37	3.62		-4%	47%	-36%	-2%
麗城花園	新界西	6,016	582	898	4,734	2.76	4.25		12%	73%	-25%	15%
嘉湖山莊	新界西	15,836	573	1,750	3,270	1.87	5.72		-24%	132%	-49%	55%

新居屋政策講就話幫人上樓，但係只要計一計數就知係多餘嘅：以二萬至三萬收入家庭，月供四成人工，並借七成按揭，喺2.8%息率供25年嘅情況下，佢哋可以負擔二百五十萬至三百七十萬元嘅私樓。而喺受新政影響嘅區內較大屋苑之中，卻可見數以萬計嘅單位係平過呢兩個水平【表：負數代表私樓較收入限額允許價更低】。細數之下，兩萬收入水平以下嘅便宜私樓單位有六萬多，而三萬收入水平更有近十三萬個單位係喺可負擔水平以下！


更加要講嘅係，以上評估只用上數個大型屋苑嚟計算，如果包含埋單棟樓、唐樓、村屋等之後，呢個數字應該再倍升。可見今次復建居屋實在會害慘咗下上表中屋苑嘅業主，佢哋以後要賣樓就要與房委呢個地產霸權，及政府錯誤嘅限呎政策下賣出嘅私人樓争客！可憐佢哋樓價欲升不能，將成為今次政治鬧劇嘅最大受害者，而整個九龍以北嘅受害業主，隨時會超越六十萬以上，到時上起街嚟會浩蕩過全港所有租緊私樓嘅無殼蝸牛，你話諷唔諷刺？

紓解樓市供求失衡，工業樓須更快鬆綁

聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多著數就派咁多糖，將香港數十載累積嘅基業（謹慎理財，市場主導）進一步斷送。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！

最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每況愈下嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。八至十年後隨時又會係02-03年嘅重複，香港到底能行錯幾多條咁既掘頭路？自費幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶著轉軚實凶多吉少嘅欠繳也！

圖一：製造業十年萎縮一半，但規劃嚴重落後，工業樓面積只跌一成！

回歸今日正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺——就係僵硬嘅城市規劃令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部份已經超過二十年（90年已佔七成半，09年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下越來越成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！

圖二：每百分之一製造業僱員所享用嘅工業樓面比例亦接近倍升

政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，而每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！

圖三：活化工業樓面既紓緩寫字樓/零售物業租金嘅上升壓力，亦提升整體地產市道嘅活力

導致越來越多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔駛跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一成【圖三】？如再睇遠啲，由83年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見未來活化工廈嘅潛質巨大，可成中期市區土地供應嘅重要來源！

加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招卻似會長篇大論，可見民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！