西九地皮點解要起寫字樓？

今日第一次同讀者見面，筆者之榮幸也。希望未來能夠在這專欄裏與各位談樓說地，由中港土地政策以至世界房產分析，都市規劃以至城際競爭，物業投資甚或地產公司管治都無所不談。讀者不同意見提議，當然無任歡迎，電郵地址在篇尾！

西九土地，座於市區中心要點，南臨維港，東傍油尖旺，乃香港最後寶地，於未來城市定位，經濟效率，及區域布局，皆舉足輕重，關係重大。咁點解一定要起寫字樓呢？

六大理由及提議如下 ：

一．唔起樓香港將極速用盡容納國際金融商業活動之容量 —從在金融海嘯沖擊之下香港甲級寫字樓空置率都只有4-6%嚟睇（倫敦紐約起碼百份之十幾），只要經濟稍爲復蘇，好快又會扯落去舊年嘅1-2%極低水平矣！到時先亡羊補牢，大勢已成（去）矣。

二．深圳廣州取而代之—在港深廣快綫落成後，福田只喺14分鐘就到，加上大力打造金融中心，屆時香港冇樓深圳有，畀人冷手執個熱煎堆，港府豈非哭笑不得，起鐵路變做嫁娘？

三．鐵路基建低效益運用—所有市中心商業區都是交通發達，網絡稠密（如：中環），一般不會加插低用量之住宅，更何況西九之東之北都是現成住宅區？與其車站上蓋一日用兩次（返工同放工），點解又唔日日多次與衆同享，得益於整體經濟呢？由另一個角度嚟睇，上蓋物業嗰十個鐘頭辦公嘅增值，總比攞嚟瞓覺嗰八個鐘多啩？

四．爲未來文化區製造自然客群—多寫字樓即喺多放工搵娛樂嘅白領，好過到夜晚九點後先有人流駕到；同埋寫字樓多有世界各地嘅來賓，更有興趣睇表演，唔通你要上蓋居民，晚晚捧場西九節目乎？

五．聚合效應—依家國貿（ICC）孤零零斯人獨憔，難成氣候。若要中環盛世再現九龍，必要有足夠嘅密度同「臨界質量」（中環甲級寫字樓總量起碼兩千萬呎，未來西九得五六百萬呎，又唔夠連貫一體，實難有一氣呵成嘅格局）；等啲金融達人們繼續享受香港獨一無二嘅效率，快快打造香港嘅Mid-town同Canary Wharf。喺高効高集中模式下繼續吸引更多銀行基金律師會計，以至尚未駕到香港之中資金融保險大行嚟落戶！

六．解燃眉之急，非柯士甸站莫屬—當港深廣快綫總站上蓋落成仍在遙遙的未來，而寫字樓供應快則一年後出現世紀大斷層之際，筆者認爲政府實無再拖延之理由，應立即將南環綫上蓋由住宅規划成辦公空間速速上馬，先救近火，則善莫大焉！林太你話呢？