建居屋究竟有乜唔妥？（二之一）

上周講完居屋同房委作為既得利益者嘅關係，今次分析吓居屋到底點解係一個經濟怪現象，對社會各階層都是弊多利少。篇幅有限，理論方面只有盡量從簡。基本有以下幾個要點：

扭曲市場運作：居屋利用政府補貼來搶佔市場，會對社會各階層的利益造成負面競爭同稀釋。最終結果係損人不利己，我哋且睇吓如何：

1. 　買家——因為無選擇（太便宜啦，唔買執輸！），所以引誘本來無意或無能力嘅市民入市，做出倉卒決定，把自己綁在一個缺乏二手市場的資產上，令買家陷入一個流動性陷阱，影響未來換樓能力。

2. 　私人樓宇業主——居屋「自動減價機」一經開動，就無法關掉。在跌市中把業主血汗積蓄由五千元一呎（記得居屋永遠係市價五至七折推盤）拉到三千五百元，然後下一期係二千四百五十元（三千五百元嘅七折）推盤，拖低市價。如此循環，直到私人市場如二○○二年般水深火熱為止。此外，喺老區及低價樓盤冇買家（去哂買居屋也！）支持下，流動性同新投資缺乏（冇新買家何來裝修維護？）在雙重打擊下，自然老化失修，釀成社區瓦解，人口質素下降，樓價自然除咗等公屋。

3. 　現成嘅三十七萬居屋業主——跟私人業主會感同身受，不單止無新買家接手自己嘅單位（因為「自動減價機」對二手居屋一樣有殺傷力），連賣樓都要補地價，又有持貨時限，因工作或家庭環境改變而不能搬屋，總之唔買好過。

4.　發展商——房委唔單止攞走哂高價靚地，仲要係零地價，無競爭、無喺資源運用是否增值嘅評核前提下，獨家先得。咁樣自然導致政府與民爭利，「劣幣驅逐良幣」嘅壞局面。而且，庫房因為無償批地興建居屋，損失數以百億元計收入。

雖然發展商以謀利為前提，惟起碼所建的樓宇在私人市場自由買賣，能夠製造更多的經濟效益（包括銀行貸款、經紀佣金及裝修設計等），這些在居屋情況下會被大幅壓低。連同損失的稅收，隨時庫房損失與少收地價不相伯仲。由於篇幅所限，其他論點下周二再續