鐵路政策欠遠景，本港邊緣化難免

筆者喺九月七日題為「高鐵大橋經濟香港拍馬要追」文中勾劃出香江一市三總站嘅華南高鐵樞紐夢想諗唔到兩個月之期，已經受到嚴重挫折！點解？

珠深棄港自組聯盟，香江未來插錐無地

明眼人可能已經由啱啱過去之周末新聞報道得知珠海同深圳已經背住港府另起跨海城際輕軌鐵路，兼且有關計劃已納入廣東省正在逐步實施嘅《珠江三角洲城際快速軌道交通線網規劃》之內（下稱規劃）。而呢個規劃可怕之處在於佢到2030年時會成為一個覆蓋所有珠三角區縣級以上城鎮的城際軌道交通網絡，而呢個截至2009年8月時已包含23條線路，鐵路總長1，890公里嘅網絡竟全盤由廣東省政府投資設立的國有獨資有限公司——廣東省鐵路建設投資集團公司負責！（陰謀論者可能會話，過去港珠澳橋屢遇挫折，係因為廣州要鞏固自己為中心，所以反對港澳縫起珠江三角洲個口；但係筆者所閱報道似乎多指向港府係真正嘅絆腳石：官僚一係對融入內地毫無興趣，一係就只熱衷於公路卻對軌道交通連線極度冷感—港珠澳大橋冇鐵路就係鐵証也！）

更令人心寒嘅係呢個鐵路網將以廣州—深圳，及廣州—珠海為兩條主軸，形成一個以羊城為中心嘅A型佈局，而本港基本上會係其中一隻A腳上嘅腳趾尾！此外，因為該輕軌西面連接「廣佛江珠」城際線嘅南站，又東連蛇口（但隨時可以拉埋上去同高鐵深圳北站會合），所以未來香港想沾上呢個鐵桶般嚴密嘅縱橫大動脈網絡之邊，就更加難上加難！

依賴汽車，短視之極

本港政府繼續一意孤行，毫無喺港珠澳大橋增加鐵路元素嘅念頭，令呢項耗資七百二十億嘅巨額投資成本效益大大成疑。更難明嘅係無論由邊個角度睇，喺條橋上摒除鐵路元素係任何有邏輯思維嘅人唔會作出嘅決定：

1）污染：政府預期2016年嘅車流量可達16，550架次，而2035年時更增加到57，300架次！即係多於現時所有港深關卡每日來回總車流四成有多！如果每架車喺本港境內燒兩加侖油，就一日會為本港多「貢獻」一百二十萬公斤二氧化碳！

2）路面擠塞：港府無話俾你知，全港現有嘅六十四萬架有牌車輛只要全部駛上公路上，已經可以將香江所有二千公里嘅路面塞滿；平時我哋得以避免呢樣壯觀出現係因為喺任何一個時候得一小部分車輛會同時出現係馬路上。但係當你再每日引進數以萬計嘅車輛時，路面情況可能會一塌糊塗，由朝塞到晚！加上左軚同胞上右軚港路兼唔守交通規則，更會亂上加亂……

3）鐵路盲嘅都睇到更具效益：先講起橋——起六線公路難定兩線鐵路難？公路要維修多定鐵路整理更容易？就算依家改變設計，由六線公路變兩線鐵路加四線公路都長遠會好過只起公路橋！當局唔考慮呢個咁簡單嘅優化方案會係極唔負責任嘅態度，未來難辭其咎。
與其攪扶貧基金同置安心，曾特首不如將資源投入增加本港同廣東腹地嘅鐵路聯線更實際，既可打通經脈，增加人流商流，更可防範未來本港淪中國經濟活動嘅邊陲之地。係神州基建一日千里之時，軌道融合已是香江嘅存亡要務，分秒不可怠慢！

住宅樓供應誠低，寫字樓危機更甚

筆者於1月19日喺以「擴大CBD供應 救救香港區域地位」為題嘅文章已經大聲疾呼喺西九龍走廊增加寫字樓供應，在短時間內開闢另一個CBD，以便香港喺未來世界經濟重心東移呢個大趨勢下全面配合，令東來尋寶嘅西方機構以至亞洲興起嘅未來企業喺擇地落戶時不作他想！


圖：金融嘅崛及過去五年嘅供應偏低起令中環租金勁飆

可惜九個月過後，政府仍然毫無動靜—財爺講咗要拆嚟俾私人市場起甲級商廈嘅稅務大樓同入境大樓仍然巍然矗立，紋風不動；現政府總部嘅西翼雖然話會攞嚟拍賣，但亦係毫無半錢肉緊，八字無一撇……更得人驚嘅係政府過去五年以來完全冇賣過一幅商用地皮（舊年粉嶺果塊三千呎地根本就唔入流）！如果唔係金融海嘯稍緩高燒，中環嘅寫字樓租金可能一早已脫離可負擔範圍（見圖），成為香港競爭力嘅一大絆腳石。

可惜，喺政府有時間趁機變陣之前，商業現實已經再度火速殺到埋身：

一）國金、遮打等一線甲廈已經做緊一百五十蚊呎，睇嚟年底前必會重奪二百蚊呎嘅歷史高位！

二）甲級寫字樓空置率已經跌到危險性嘅低位：中環只有3.5%左右，全港亦達4.7%嘅低位，甚至連曾係供應重災區嘅九龍東都只得8%嘅空置率，並全面向更低水平邁進；

三）香港未來冇大面積嘅相連樓面俾大型國際機構闢作總部用途：以中環為例未來幾年僅有嘅新供應如陸海通大廈，前鱷魚恤大廈，及建行在建嘅前麗嘉酒店重建項目全部缺乏過萬呎嘅大樓面樓板。咁樣點又能夠吸引到重量級嘅企業嚟香港開枝散葉？

四）中環未來五年可見嘅區區三四個項目加埋都唔到七十萬呎供應（僅僅多於過去二十年每年嘅平均吸納量）。九龍高鐵站又因環保原因而放棄全港唯一一個有十足理由起高密度寫字樓嘅項目（因為有高鐵/機鐵/地鐵/未來水上的士嘅多重交通優勢），將大好華南第一高樓點變成一個低密度侏儒。此外，西九文化區上蓋規劃咗嘅大量住宅面積，亦係越快轉成商業用途越好（詳見筆者09年10月20日文「西九地皮點解要起寫字樓？」）

事到如今咁點算？筆者有三提議：1）改變高鐵站同西九文化區規劃，大增商業樓宇樓面總量；2）加快寫字樓土地拍賣（記住：既得利益者如中環大業主們係唔會主動出擊嚟勾地嘅，因為大家加租都加到手軟，邊得閒去增加供應幫自己倒米？），包括喺公務員撤出稅務/入境/西翼大樓前推出以爭取每一秒時間！3）加大活化工廈力度同區分，研究引進分期補地價或其他減少阻力嘅臨時或長線措施（分期補地價更可令政府收入更源遠流長，減少財政波幅），令更多二三線地段快速變身，由私人市場力量嚟彌補過去五至七年嘅低供應過失。

煲呔嘅房地產新政合唔合格？

上星期實在係房地產評論家嘅天堂！無他，煲呔施政報告出台，重頭戲就係最富爭議嘅土地房屋政策，激起各界長篇大論，認真百花齊放！筆者係幾個重要嘅課題上其實一早已有唔少分析，今次就唔深究過甚，只淺顯評一評各政綱嘅優劣，零分最差，五分為圓滿：

土地供應：既然明認咗私樓價錢抽高係土地供應不足、政府「有少少責任」，咁重唔啦啦聲快快加速供應，將公認係樓價飆升嘅癥結化解佢？等爆煲先做乎？與其死守私樓兩萬、公屋萬五嘅無意義夾無作用目標，未來幾個月不如推出四至六萬個單位嘅土地出嚟等發展商食飽食滯，迫住佢要加快推盤，咁港府就一石二鳥：喺市頂散貨收水兼冷卻樓價。評分：兩分，如見未來幾月供應大漲，再加兩分，如新供應土地加埋兩年內完工呢項條件嘅就加多一分至滿分！【見筆者09年12月1日文：樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒，及12月29日文：土地供應策略製造港樓泡沫中之分析】

投資移民：其實香港已經有「輸入內地人才計劃」同「優秀人才入境計劃」，所欠者，「企業人才創職計劃」也，即吸引能帶來就業嘅老闆級人才之計劃。吸引熱錢嚟炒樓炒股嘅投資移民計劃喺經濟低迷嘅03年尚有益處，但喺貨幣泛濫嘅今日其實應該全盤取消！評分：三分。

先租後買：正如筆者上星期撰文（如何增加「先租後買」制度問責性？）所提，「置安心」計劃攞嚟耍太極卸福利政客啲無理要求猶可，但千祈唔好戲假情真，越做越大！既然已經推咗出嚟，政府最緊要避免自己越陷越深入個泥沼，不如就宣布所有現在租私樓住嘅合資格市民繼續住其私樓，政府為佢開始儲租金一半嘅首期，等到五年後佢自己去搵私樓置業咪乾手淨腳囉？明知實物福利係攞苦嚟辛，入易退難，就不如趁依家重未騎虎難下之時快快如上倡議，簡化呢個計劃，免大家到時後悔！煲呔名言要搶先搵到置安心嗰五幅地，咁點解唔解決私樓供應短缺呢個更重要嘅問題先，卻嚟做啲挖肉補瘡，得不償失嘅三流舉措？評分：一分，如改為全私人市場：加一分（即係仲係肥佬），如廢咗資助置業（俾錢人炒樓原則上係錯嘅）：再加三分。

市建局改革：《市區重建策略檢討》似乎做戲多過轉性，如：地區諮詢平台人選要由政府委任、毫無承傳舊區文化意向（「樓換樓」似乎唔包括鋪換鋪—即係仍以市建局強拆分離社區為主軸）、市建局仍要收支平衡（即係要賺原居民嘅錢也）等令人懷疑市建局權力會繼續膨脹、對地產發展有益卻對文化保育不利（見筆者今年3月30日文：新市區重建策略 老原則不可忽視）。此外，逼市建局同港鐵喺市中心優越地段起所謂「簡約實用嘅中小型單位」明顯係浪費納稅人血汗錢—真係有啲似有純金唔做首飾去珠寶店沽好價，卻打成痰罐去五金鋪賤賣……評分：一分。

堅持市場原則：以土地供應為主，唔自毀長城去干預私樓市價，值得稱讚。評分：五分。
係五項入面總共攞十二分，差一分先合格（廿五分嘅一半乃十二分半也），睇嚟煲呔尚要努力。今年喺土地方面已較舊年嘅低供應政策作咗個一百八十度轉變，可惜來得太遲，搞到依家併發症多多，要食猛藥嚟以毒攻毒；真係早知今日，何必當初？

如何增加「先租後買」制度上嘅問責性？

筆者今年六月八日撰文題為「房協身份曖昧 官方角色須淡化」，意思係鼓勵衙門退出市場，將廢房委執行功能之德政喺房協身上貫而徹之；點知話口未完，政府已經舊患復發，再入實驗室製造科學怪人，睇怕施政報告後都凶多吉少，房協好快將成為糊塗政治嘅下一個犧牲品及政府堂而皇之干預樓市嘅傀儡……

好彩嘅話房協只係特首耍太極應付福利政客嘅虛晃一招，事後雨過天晴，乜事都冇；不幸嘅話，我哋可能要重溫當年房委專權獨大（自己成為世界最大嘅發展商及自我利益團體）、架構無限膨脹（因而必須越做越大嚟養班高薪大帝）、浪費土地資源（以零地價攞海景樓王，間接令納稅人多繳稅項嚟補貼呢項劣政）、與民爭利（00-01年間居屋佔整體樓市七成落成量！）、推冧樓市打擊小業主多年辛苦供樓嘅成果（造成03年嘅負資產潮）、等等悪果。

咁特首又有咩方法避免呢種情況再度重演呢？我哋先假設施政報告後房協會成為「先租後買」嘅執行機構。要避免呢個已經係政府控制嘅機構掠奪大權、自成王國、脫離監管，其實話難唔難，話易又唔係咁易—有兩個可以考慮嘅機制可以採用：

1）資助問責化—既然話明係一項社會福利，就最好由社福署撥款，房協只作為管理租買行政嘅一個中間人，福利嘅受益人則喺私人市場租樓。所唔同者，租金嘅一半（即未來用作首期嗰部分）由社福署支入受益人喺房協嘅專項戶口，直到受益人決定用呢筆款項作首期置業，又或者受益人放棄福利為止。

呢樣管理方式嘅好處有五：1）政府係呢項福利上嘅支出一目了然，完全受財爺撥款支配及立法會監測，即有充足問責也；2）免除房協直接介入實物資助，避免佢成為另一個傲桀難馴、臃腫低效嘅房委；3）福利可以即時喺私人市場實施而唔駛到事過境遷，樓市回落後先至等到房協起好啲樓；4）福利嘅分派唔影響更有效嘅私人樓市價值分配（即係話，應該係海景樓王嘅地塊由佢繼續創其天價，為庫房、為呢項福利、為全民就業等繼續「創匯」，而唔係好似以前咁喺暗箱操作下不明不白就俾房委搶咗去）；5）避免實物分房制度中死板、缺乏機動、及減少社會流動性等弊端。

2）資助透明化—如果以上較佳提議未能實行，房協最終都係成為咗發展商，則可退而求其次，要發展局或運房局全面資助每一個實物項目嘅一切資金：即係每一塊房協未來要買嚟做「先租後買」嘅地都要佢以匿名身份喺公開土地拍賣場上投返嚟，以保證財爺及林鄭時常掛係耳邊嘅「唔賤賣土地」教條唔受侵犯！

以呢個方法攞地嘅另一個好處就係保證物盡其用，如果私人發展商能為某地塊更大地增值（請勿忘記任何為土地增值嘅舉措亦在為香港嘅整體規劃、競爭力貢獻！），奉獻更高嘅價錢，咁全港市民又點會唔接受呢個更高嘅收入呢？如果房協胡亂開價為一小撮福利受益人狂拋銀彈，咁喺拍賣之後房協高層自然要面對市民嘅即時監查，解釋點解要以超級豪宅價錢買一塊應該係平價福利樓房嘅地！

只要有呢樣增加透明度嘅制衡機制令市民清楚見到每個項目嘅真正成本係幾咁高，筆者可以肯定，「先租後買」計劃會喺市區會寸步難行，市民亦因此更了解喺市頂推行「幫人買樓」（相對於俾人有瓦遮頭）係幾咁愚蠢政策。

特首實在應該利用呢種制度上嘅設計，以人民嘅力量嚟制衡打著人民利益旗號之政客嘅無聊要求。

居屋長線跑輸大市？

正當政府是否及如何資助置業呢個政治議題喺特首下週三施政報告前嘈得熱火朝天之時（各大政黨為攞政治資本，正作最後衝刺，幾乎日日為呢個納稅人要掏腰包、市場要受害、福利受惠者要後悔嘅「仙丹靈藥」催谷）。筆者喺呢個問題上嘅評論已不少，欲翻查本人所書眾多理據嘅讀者不妨去篇尾嘅網址去尋。既然樓價昇時投資意欲強，導致喊起居屋嘅聲音泛濫，本篇不如就由另一角度嚟研究，睇下居屋究竟係唔係一項好嘅投資？

選大成交龍頭屋苑作比試

本文選取中原有公佈成交呎價之居屋屋苑，然後再為其中今年頭三季成交最大之屋苑選取最接近之私人屋苑（包括地域、交通、景觀、呎價等等），最後比較今年七月相對與九七年七月嘅呎價，及居屋私樓之間嘅折讓，以及過去十三年來折讓嘅變化。私樓嘅呎價係由中原指數網站得出（見：http://www.centadata.com/cci/cci.htm）。

居屋折讓擴大，私樓是否更能保值？

下表可見，除咗三個居屋屋苑對私樓嘅折讓縮窄咗之外（屯門兆康苑相對大興花園更因為兆康站嘅方便縮窄咗八個百分點之多！），其他屋苑普遍有折讓擴闊嘅情況出現（即係居屋價跑輸咗私樓），譬如龍蟠苑嘅折讓相對淘大花園就增多咗十一個百分點之巨（即管大家都係離地鐵站一街之隔）！總之，全部十對屋苑羣比較之下，平均嘅居屋對私樓折讓由九七年嘅兩成八增加至現在嘅三成，即曠闊咗兩個百分點——喺十三年中能夠只跑輸百分之二，居屋其實未如想像中差！


表：十大居屋屋苑及類同私人屋苑過去十三年價錢比較，及折讓變化

區份	屋苑名稱	10年7月*	97年7月	呎價差幅	私人屋苑	10年7月	97年7月	呎價差幅	10年7月相對私樓之折讓	97年7月相對私樓之	折讓變幅
馬鞍山	富安花園	3,141	3,930	-20%	雅典居	5,400	7,600	-29%	-42%	-48%	6%
藍田	康華苑	3,035	4,342	-30%	麗港城	5,250	7,400	-29%	-42%	-41%	-1%
鑽石山	龍蟠苑	3,978	5,306	-25%	淘大花園	4,750	5,600	-15%	-16%	-5%	-11%
大埔	明雅苑	2,973	3,650	-19%	大埔中心	4,400	5,100	-14%	-32%	-28%	-4%
上水	彩蒲苑	2,786	3,596	-23%	上水中心	4,200	5,700	-26%	-34%	-37%	3%
沙田	穗禾苑	3,158	4,403	-28%	銀禧花園	4,200	5,300	-21%	-25%	-17%	-8%
屯門	兆禧苑	2,147	3,421	-37%	海翠花園	2,900	4,750	-39%	-26%	-28%	2%
屯門	兆康苑	2,359	2,846	-17%	大興花園	2,800	3,750	-25%	-16%	-24%	8%
九龍灣	麗晶花園	3,730	5,087	-27%	德福花園	5,300	6,400	-17%	-30%	-21%	-9%
青衣	青華苑	2,625	4,383	-40%	青怡花園	4,300	6,200	-31%	-39%	-29%	-10%
	平均			-27%				-25%	-30%	-28%	-2%

私樓跑贏居屋原因可能係：較好設計（唔係千篇一律咁一層十伙），較好管理，更多設備（如會所等），但亦有市場因數如客戶羣可能多啲稍高收入嘅私樓住客而唔係公屋戶，甚或流通性原因（私樓嘅流通性較強，導致價格發現更快更有效），等等。

益小眾，累全民，居屋不可復辟

作為住戶嘅一項重要資產，以上結果可能說明私樓嘅兌現能力較佳（亦因此係較佳嘅投資工具），但係作為政府嘅一項福利，居屋則會製造浪費，唔信大家攞何文田冠熹苑依家四千八蚊嘅呎價同較早時新鴻基地產喺賣地場上搶返嚟，地勢較低嘅地王比下就知：後者淨係樓面地價都一萬二千五大圓！


咁你話賣地比私人市場更令全民得益（以上何文田地王為庫房進帳一百零九億），定係派啲對潛在受益人毫不公平（要抽籤），對納稅人只有加重包袱（少收嘅地價最終要由各位嘅高稅率嘔番出嚟），對政府施政只會越洗頭越濕（起開居屋你想停都難）嘅實物出去更合情合理？