住宅樓供應誠低，寫字樓危機更甚

筆者於1月19日喺以「擴大CBD供應 救救香港區域地位」為題嘅文章已經大聲疾呼喺西九龍走廊增加寫字樓供應，在短時間內開闢另一個CBD，以便香港喺未來世界經濟重心東移呢個大趨勢下全面配合，令東來尋寶嘅西方機構以至亞洲興起嘅未來企業喺擇地落戶時不作他想！


圖：金融嘅崛及過去五年嘅供應偏低起令中環租金勁飆

可惜九個月過後，政府仍然毫無動靜—財爺講咗要拆嚟俾私人市場起甲級商廈嘅稅務大樓同入境大樓仍然巍然矗立，紋風不動；現政府總部嘅西翼雖然話會攞嚟拍賣，但亦係毫無半錢肉緊，八字無一撇……更得人驚嘅係政府過去五年以來完全冇賣過一幅商用地皮（舊年粉嶺果塊三千呎地根本就唔入流）！如果唔係金融海嘯稍緩高燒，中環嘅寫字樓租金可能一早已脫離可負擔範圍（見圖），成為香港競爭力嘅一大絆腳石。

可惜，喺政府有時間趁機變陣之前，商業現實已經再度火速殺到埋身：

一）國金、遮打等一線甲廈已經做緊一百五十蚊呎，睇嚟年底前必會重奪二百蚊呎嘅歷史高位！

二）甲級寫字樓空置率已經跌到危險性嘅低位：中環只有3.5%左右，全港亦達4.7%嘅低位，甚至連曾係供應重災區嘅九龍東都只得8%嘅空置率，並全面向更低水平邁進；

三）香港未來冇大面積嘅相連樓面俾大型國際機構闢作總部用途：以中環為例未來幾年僅有嘅新供應如陸海通大廈，前鱷魚恤大廈，及建行在建嘅前麗嘉酒店重建項目全部缺乏過萬呎嘅大樓面樓板。咁樣點又能夠吸引到重量級嘅企業嚟香港開枝散葉？

四）中環未來五年可見嘅區區三四個項目加埋都唔到七十萬呎供應（僅僅多於過去二十年每年嘅平均吸納量）。九龍高鐵站又因環保原因而放棄全港唯一一個有十足理由起高密度寫字樓嘅項目（因為有高鐵/機鐵/地鐵/未來水上的士嘅多重交通優勢），將大好華南第一高樓點變成一個低密度侏儒。此外，西九文化區上蓋規劃咗嘅大量住宅面積，亦係越快轉成商業用途越好（詳見筆者09年10月20日文「西九地皮點解要起寫字樓？」）

事到如今咁點算？筆者有三提議：1）改變高鐵站同西九文化區規劃，大增商業樓宇樓面總量；2）加快寫字樓土地拍賣（記住：既得利益者如中環大業主們係唔會主動出擊嚟勾地嘅，因為大家加租都加到手軟，邊得閒去增加供應幫自己倒米？），包括喺公務員撤出稅務/入境/西翼大樓前推出以爭取每一秒時間！3）加大活化工廈力度同區分，研究引進分期補地價或其他減少阻力嘅臨時或長線措施（分期補地價更可令政府收入更源遠流長，減少財政波幅），令更多二三線地段快速變身，由私人市場力量嚟彌補過去五至七年嘅低供應過失。