最近多家測量師行嘅報告都異口同聲咁話香港嘅寫字樓租金已經係全球最貴，兼空置率係亞洲最低（得3.1%，見高力國際四月十二日發表之《全球寫字樓房地產概况》），租貴代表經濟活動旺盛，寫字樓需求高，係好事；但係如果因為規劃失誤導致供應過低而造成租金飆升，則係大大嘅壞事矣。
各位本欄讀者應該都熟知筆者一向大聲疾呼要增加供應（見09年12月29日文《土地供應策略製造香港樓市泡沫》，10年1月19日文《擴大CBD供應，救救香港區域地位》，10年10月26日文《寫字樓供應危機更甚於住宅》），可惜過去三年嘅理性呼籲都付諸流水，政府嘅商業土地供應政策只講唔做，造就今日我哋舉目所見嘅「租金最貴」呢個「殊榮」！
咁既然危機已經殺到埋身，咁有乜嘢招數可以快於常規地為市場救急呢？以下筆者提出幾項稍為出位啲嘅方法，希望可以盡快為本港嘅環球競爭力挽回過去幾年因供應政策出錯而造成嘅傷害：
1）灣仔三廈急速招標—曾財爺講撥灣仔海旁三座政府辦公大樓作私人寫字樓用途已經好耐，但係俾人嘅印象就係慢郎中醫急驚風，似乎係以此為擋箭牌多過一個認真嘅應急措施！既然依家已經火燒連環船，咁不如就將三座大樓喺短期內（即今年六月前）全數推出市場，並同時成立專責小組為要搬遷嘅各部門喺年底前搵到新居所。為盡快令供應應市，政府可將拆樓重建或改裝嘅完工期嘅死線提前（如喺2012年前改裝完成，2014年尾前新廈落成），並喺賣地章程內承諾會喺城規、屋宇、環境、交通等環節加快政府審批程序以協助買到樓面嘅發展商盡快完成建造工程。如果入境處能夠喺日本地震危機下特事特辦，兩日批出簽證，筆者相信財爺亦可喺香港吸引商家落戶呢個關鍵嘅競爭力問題上跳出框框，協調出一套快刀斬亂麻嘅「商廈建造快線」嘅。
2）中環街市撥亂反正—中環喺商家眼中嘅優點莫過於高密度同隨之而來嘅高效率，所以中環街市塊地上增加寫字樓係正道，保留一堆連建築界都覺得保育價值存疑嘅石屎倒不如起番之前規劃嘅67萬呎商業樓面，最多撥出其中16萬呎（即現時中環街市所佔樓面）作保育，咁就既解決供應短缺問題，優化現在中環街市地塊嘅周圍環境，亦提供政府所構思嘅便民設施，一舉多得也。至於推出市場嘅時間同速度，可參考以上灣仔三廈嘅特快流程，以保證供應能盡早實現。此外，庫房亦可進帳可觀嘅賣地收入（就算只計16萬呎以外嘅純商業樓面，都值起碼七、八十億！），而非要額外支付市建局三十億去燒銀紙，搞佢嘅所謂保育活化（只要市建局唔以重建之名、高密度發展之實去摧毀嘉咸街、結志街嘅社區網絡已經阿彌陀佛！）…
3）西九龍改劃住宅為寫字樓—筆者喺09年10月20日文《西九地皮點解要起寫字樓？》已經詳述點解依家嘅柯士甸站上蓋唔應該劃為住宅，而應該起寫字樓，與廣東道、未來高鐵站、九龍站連為一片，成為香港嘅第二個中環！依家政府仍可以亡羊補牢，與發展商磋商轉換用途為商業，兼補付對方地價嚟達到目的—發展商只要計數計得掂實無托踭嘅需要也。改柯士甸站嘅另一好處係落成期可進一步推前，因為項目預計2014年可落成，如各方努力爭取，甚至更早都有機會。
4）擴闊工廈改用途區分，允許大多數業權主導改用途—除咗現有嘅工廈活化區之外，政府可增加喺其他區分推出活化運動，甚至可以考慮如強拍安排般，喺短期內允許大多數業主買起全棟大廈嘅業權，以便利改用途或重建。咁樣既可提升市區工廠區更廣泛嘅質素提升，亦可利用私人市場嘅積極性加快甲級寫字樓供應，以解燃眉之急。
以上可見，只要有決心，政府係仍然用行動嚟減低過去錯誤嘅供應政策所帶嚟嘅傷害。希望當權者能靈活施政，亡羊補牢，則香港有救矣。
各位可能覺得筆者講住宅供應依家應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞現節錄如下：「除非調低麵粉價是有保證會令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地…在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產商」。
吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢之所言已經全盤推翻咗政府星期三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理原意（見三月十五日拙文「主導供應之外更要管理期望」），亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。
節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下幾點：
1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價更凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講即係政府只會天價賣地……
2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多嘅限呎樓？你估香港人仲唔夠白鵅籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價錢飛升，竟然仲唔學星加坡政府大量賣地嚟推低地/樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係面政治正確嘅擋箭牌？
3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之以來嘅高地價政策推到發展商身上（即上述之「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果——圖一可見，發展商所能做嘅只係一個遊戲參與者，政府方為個遊戲嘅莊：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價一萬蚊呎嘅樓為例，現時發展商賣嘅樓價中接近六成係地價，此外仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平的話），咁你話邊個係度造市兼牟暴利？
4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事…遠水不能救近火…未能直接打擊樓價」亦於理有悖。圖二可見，如果推居屋嘅話就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年兩萬個）！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？
上星期講開香港成為大中華區嘅質量保證兼信心標誌，先至有咁多人嚟呢度消費投資，但係政府喺擴容方面卻大大落後，造成唔少經濟領域樽頸、窒礙經濟發展。好可惜，筆者上個禮拜所提嘅放寬醫護人員來港執業資格提議完全冇見政府有任何接納嘅聲音，唔知係唔係周局長怕以後與既得利益嘅同行小圈子飯局時俾人臭罵（由此可見，呢樣改革可能要政務司甚至特首本人出馬至得）？有陣時從政者係要做哋呢類犧牲小我嘅事先可以流芳百世，兼為自己嘅金紫荊星章錦上添花也。今個星期就講奶粉同樓市喺內地需求下我哋應該有嘅態度同應對策略。
3）奶粉乃商品，減稅勝加稅（2月16日）
「有家長便在網上發起行動，要求政府開徵奶粉離境稅」喺香港出售之奶粉嘅特點係供應全球化，既有澳紐、歐洲，連日本都有可來貨，所以除非奶粉全球供應出現危機，最近嘅缺貨、炒賣風潮係無可能持續嘅。如果本港唔能夠趁呢個時機將自己提升到中國區奶粉批發中樞嘅話，咁香港人嘅創業精神、靈活走位能力就真係可能開始衰退矣，怨都冇得怨！以上言論可見本港已有唔少市民只見神州效應之害，卻忽視其對整體經濟之益，令人憂慮係一個新排外思潮嘅表徵。
4）樓市吸金稱王，填海造地首務（4月7日）
「議員劉皇發…建議政府限制內地人在港買樓，如只容許購買某價格以上的樓房，或者可以規劃『配額樓房』，專供海外人士購買…否則多多供應都『頂唔順』內地市民無窮購買力」以上論點最近非常流行，因為表面理據似乎無可抗拒，但係大家諗深一層就知拒人千里嘅閉關政策係對本港長遠利益害多於弊的，原因如下：
a）雙向人口流動方是正路：君不見紐約、倫敦、上海等國際性或大陸性都市都冇限制外人進入居住或投資（上海限購令乃迫於中央政令，你估佢會唔會咁順攤如實執行？）點解係依家城際人才資金競爭越趨劇烈嘅今日香港要學啲落後地方，固步自封、無理降呢、甘做阿四？香港嘅前途係喺向外擴張而唔係內向自閉，而最有效嘅政策莫過於吸納外來優才嘅同時向深圳、珠海、惠州等鄰城出口人口，特別係退休或低收入人群—以經濟誘因吸引呢啲社群遷去本港嘅各天然衛星城市，如租金津貼、免費回港交通、超過半年非常住於港亦無損社福權利等。如此呢班市民喺衡量過利弊後好難唔選擇低成本、低密度、低壓力、低污染嘅鄰城去居住！此舉既可增加香港喺附近城市嘅影響力，亦一舉騰空咗市區大量嘅靚地去起中上價住宅、甲級寫字樓、新名牌街、等等，為本港自我增值製造空間，為迎接更多嘅人才資金擴容。其實各位只要仔細諗諗就不難發覺，原來香港嘅深圳／珠海／惠州，其實就係紐約嘅澤西／布魯克林／皇后區，又或是倫敦嘅Luton／Reading／Maidstone!只有有宏大理想先至會增加自己嘅影響力，請各議員唔好向悉尼看齊，胸懷大志啲向紐約瞄準好嗎？
b）政府要增供應，頂唔順嘅一定係市場：星加坡就係最佳例子，只要政府話未來幾年要供應幾萬個單位，就足以令樓市急降溫。到依家，香港政府嗰3-4萬個單位嘅11-12年供應目標都只係掛牌嘅大數，毫無跡象快速推出市場（即定期賣地也），結果走失咗一個黃金機會管理市場期望。記住：升市時賣多啲地，跌市時賣少啲，依家政府仲係喺度顛倒次序，直接加大樓價波幅，亦為短線政客製造復辟居屋嘅藉口（其實民意絕非泛民所指嘅九成，見討論區：http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14111400&extra=page%3D1&page=1），總之就係大失先機，大大失策！
c）香港唔填海好快深圳會填過嚟：各位睇睇珠三角衛星圖就知，除咗香港沉醉於自己嘅迷你地塊之外，其他城鎮鄉縣莫不大興土木，填海造地。如果我哋仲唔快啲落手嘅話真係被深圳珠海吞併咗都唔知。政府口口聲聲呃無地，又唔為未來嘅短缺作準備（即大規模填海），咁邊有本錢去阻嚇（真好假好）市場話你有地傾銷呢？冇土地，冇高增值人才資本，咁又點同紐倫海爭一長短呢？
近年中國嘅急速崛起，與同胞嘅大量致富，以及佢哋相應增加嘅外遊兼消費自由，為香江製造咗1949年來從未見過嘅龐大兼持久嘅生意、創富機遇；此可能係百年不遇嘅福氣，亦係本港喺未來五至十年喺各領先內地之優勢未完全收窄、消失前唯一剩餘嘅發展突圍籌碼。
然而最近所見嘅傳媒標題卻令人擔心兩大新趨勢：1）越來越多港人正表現出內向自卑、幾近排外嘅情緒；2）政府在政治弱勢兼欠長遠視野之下，不但唔「見風駛艃」，擴容納量，卻有向保護主義及既得利益團體傾斜嘅跡象……
以下撮取報章標題、內文為證，望能喚醒欠缺「Hongkong Inc」企業精神嘅眾高官，喺應對未來還會重而復之發生嘅其他「神州需求效應」時能更靈活為本港嘅「綜合收益表」著想，廣開財源，兼助本港各可受惠嘅行業做大做強，成為亞洲區內當然嘅服務中樞（regional service hub）：
郵輪碼頭配套不足，泊位爆滿（3月22日）
「全球最豪華新郵輪之一的《Silver Spirit》，昨天首度訪港…但碼頭泊位預訂越趨困難…公司早在兩年前已預訂［海運］碼頭泊位，但仍告爆滿，唯有轉抵招商局碼頭。惟因該碼頭與旅游區距離甚遠，有大批乘客后放棄落船行程，相信隨着［啟德］郵輪碼頭落成，預訂泊位將會更加困難…再加上該處看不到維港的優美海景，故此未必會選擇停泊新碼頭。」
以上用家評論，既證明本港郵輪業已落後需求數年，更喺新郵輪碼頭尚未起好已為人詬病，真令人擔心政府獨資經營會唔會又試閉門造車，與市場脫節？
醫療資格封閉自肥，既害年輕醫生亦損本港醫療地位（3月26-31日）
「食物及衛生局長周一嶽［要］限制內地產婦數目及私家醫院產科服務量…」，「屯門醫院產科在今年初已…停止接受內地孕婦的預約申請，至今未有重開服務日期…威爾斯醫院今年第四季不接收內地孕婦」
喺過去幾年持續高增長下政府竟然對咁龐大嘅需求增幅視而不見，如果係私人市場，一早已經執笠好耐！既然醫療係曾特首六大優勢產業之一，咁嚴重嘅後知後覺，就更令人難解；每年香江損失嘅唔單只係南下生產相關嘅高消費，更包括連帶為本港赢取嘅投資、商譽、就業、甚至係未來人口增長。香港一日唔擴容接呢單生意，就一日喺度同自己荷包過唔去。
「周承認短期內沒有方法增加資深產科醫護…希望醫管局考慮…外聘入符合資格的醫生，但他們主要在公營方面提供服務，並非私營方面。現時醫務委員會亦有相關的註冊制度，讓他們獲得臨時或短暫的註冊，可以在這方面提供服務」
此論真荒天下之大謬也！講得唔好聽，就係食衛局成為咗本港醫療既得利益者嘅捍衛者，坐視供求失衡而不理，何解？因為自96年起本港已經唔承認英聯邦執業醫生資格，直接斬咗本港最大一個醫生供應源頭，令兩大本地醫學院做其獨市生意，減低競爭之餘，更會威脅本地醫學服務嘅信譽（請問各位對牛津或哈佛畢業嘅醫生有信心定係靠考試叻直升嘅本地畢業生？）。
此還不是最大嘅反競爭行為，最令人不解嘅係點解非本港畢業醫生嘅考牌合格率竟低至5-10%，而每年合格嘅絕對數目更由77-96年之50人跌至96-10年嘅11人之低？係唔係周局長所寄望能紓緩供應緊張嘅醫委會排斥外來專才？眾所周知，醫療唔同法律，係基本上舉世通行嘅知識；究竟港大中大畢業嘅專才係唔係把炮過英美醫療大國產出，包括眾多出外留學想回流嘅港人？如果唔係，咁食衛局好應該運用「Hongkong Inc」精神，削弱呢個壟斷專營嘅俱樂部喺本港醫療服務上嘅獨市供應權，既為市民增加更多公私營（而唔只係公營！）服務嘅選擇，又減低單位醫療成本，更一舉解決本港服務神州呢個巨無霸市場所面對嘅產能問題。方法好間單，只要喺某幾個認可國家有畢業／執業紀錄就可來港行醫，但須於本地醫院／診所實習一段短時間即可（星加坡更簡單，名校畢業生已可免試行醫，喺呢方面已經拋離香港九條街！）。
篇幅所限，下次再談神州效應喺奶粉及樓市嘅影響，及本港應有嘅應對措施。總而言之，香港唔適合，亦唔可以承擔「有生意唔做」呢個鲧嘅治水哲學（最終佢被斬頭），而應該以大禹疏導洪流嘅方法，才是致勝之道。
