2012年1月17日
因應未來供應 制定樓市策略
多謝《信報》與《蘋果》答應刊載本人文章。在未來的歲月，希望在《宇論》專欄中能與讀者分享在下於不同投資領域之研究與心得，並希望以數據及圖表找尋真理，增廣知識，提升回報。任何增益之提議、批評，無任歡迎。在樓市投資，基本法則之一是避重就輕，順勢而為；而此法則其一具體策略，當然是買稀有地段、避「重災區」也。如是之，本文就以本港各區過去數年供應相對於該區樓價表現之間的關係為據，為大家推測未來一年樓市中可「趨吉避凶」的地區之選。
先此聲明，此研究只是用有限之過去數據（2006至10年）及已經稍為過時之未來預測（新的2012至13年供應料會在未來一兩個月有公佈）。
首先，較多的未來供應意味着較高的未來空置率，以至較小的未來價格或租金升幅，反之亦然。
當然，這個方法沒有計算吸納量，以及各區基建或其他政經因素對未來空置量的影響。由2006至10年的時段來看，即使在沒有新供應時，本港於該數年亦有約1.9%之自然吸納量【圖】。
供應高不利樓價
其次，由2006年起之供應看10年止之樓價表現，可見供應高不利樓價之「投資法則」竟然極之靈驗！「供應：空置率比例」最高地區之樓價，幾乎全部跑輸大市（即【表】中嘉湖、第一城、又一居、新都城），而供應比例低之地區則全數跑贏。
最後，預測2012至13年之強弱地區。由【表】中的右端兩列可見，將軍澳、大埔、屯門樓價似會缺乏動力（紅底色字），而葵青、荃灣、觀塘似最「安全」（藍底色字）。當然，整體經濟、基建、鄰近地區供求等因素會影響此方法之測市準繩。欲要投資得利，其他基本分析不可不顧也。
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作者曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管，2011年中離任，創立Bricks & Mortar Management，從事投資顧問工作。
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