本港樓價屢創新高應是客觀的事實，但到底市民對樓價的觀感又如何？由Google Trends去查看「貴樓」一詞，會有一個比較客觀而又可量化的結論：就是市民認為樓價正在2011年後最貴的水平。在萬眾齊聲指責高樓價乃低息、低供應所造成的共識下，本文指出另一更加重要，卻更被人忽略之因素——市場供應結構之失衡。
房屋改革失契機 造就干預更勝前
當年上一任特首改革公營房屋架構其中一個原因，乃是政府沒有資助市民投資地產的責任。可惜在廢除居屋之後卻延續高地價政策，令發展商未能在合理價錢加速補地價及買官地來補充土地儲備，導致本應在私人市場釋放之供應未能得以實現，因而更加放大了今日低供應，高樓價之現象。上屆政府未能同時設定一個公屋上限（就如財爺設定公共開支不可多於國內生產總值兩成），防止福利無限膨脹，亦是一大疏忽。此兩失誤，都是本港房屋改革上之重大敗筆，錯失了數十年一見之契機。
現屆政府奉行計劃經濟，加上高樓價之政治壓力，自然就大肆搶奪本應在私人市場推出之土地，用以建造公營房屋；兼且隨著公屋輪候冊暴漲及居屋預售大量超額認購，更令當局者迷，以此為加大政府投入房屋市場之籌碼。從當前土地儲備可見，未來五年的私人土地儲備只較公營土地儲備多一萬伙【圖一】，當然在新政策下公營土儲不久必會大大超越私人市場。在環球樓市之中，本港政府干預、參與供應的程度亦應數一數二矣。
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| 圖一：未來五年可能出現的落成量分佈 |
政府應退出市場 以理順供求結構
因為政府慷納稅人之慨，在樓市頂端用公帑資助公營房屋，私樓市場原有的平衡被打破，迫使發展商在土地短缺兼有大量不顧成本之低端競爭下（居屋搶買賣市場，公屋搶租務市場），唯有發展豪宅以避鋒頭，使樓市兩極化（公營泛濫於低端，私樓主打超豪端）；受害的不只是市場結構（令順滑的置業階梯斷成互不相通的零星片斷），更多的是中產夾心階層，因其既難享受有份負擔的福利，又買不起被政策推高價錢之私樓新居。
有見及此，政府實應擱置公營房屋發展，將所有公營土地儲備在私人市場上拍賣。在私人土地儲備充足之情況下，發展商必會提前預售，加快工程，令整個供應鏈推前，從而增加私樓市場競爭，紓緩樓價上升壓力【圖二】。
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| 圖二：如將所有公營土地加入私人土地儲備，私樓供應將大幅提高112% |
經濟101： 多供應則價下跌
房屋官僚未能認識人人口中所講之「樓價」乃是私人市場之定價，因為公營板塊沒有一個成熟、公開、流動性充足的系統去反映供需平衡，亦沒有一個真實的定價機制。因此只要私人市場有足夠供應，樓價自然平穩而無須有形之手強加干預。
此外，能夠投入私樓，並影響私樓價錢及公眾對樓市觀感的資金池，從來不是公屋及居屋對口之用家。因此，以私樓樓價水平去釐定公屋／居屋政策，已經有「離地」之嫌：因為現在政策的實質效果正是搶私地，減私樓，令私樓價錢不自然地高企。
當公營房屋搶去私樓應得的土地，而私樓資金被逼分攤餘下的私人市場供應，自然以更高價錢成交。假設市場總共有十間樓房應市，而市民所有置業資金為一百元，在公屋搶地，減少私樓供應至總量四成（政府目標公營房屋供應目標：六成）的環境下，私樓價格被政策推高（每間25元）是必然結果【圖三】。
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| 圖三：在政府持續推出公屋下，私人單位供應有限，住宅平均價格明顯被推高。 |
反之，若將公營土地全數撥入私樓市場，私人住宅供應將上升1.5倍，樓價卻可下調六成至每間10元【圖四】。如此不但樓價理順，政府所受的政治壓力亦同時消匿於無形矣。
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| 圖四：在市場主導下，私樓供應增，價格定呈跌勢。 |
可見，只要退出公屋干預，讓市場自由發揮，私樓價格必然下降，市民亦更易以相宜的價錢買到自己需要的產品，兼重拾當家作主的尊嚴，而非長期發「中六合彩」、「攞政府著數」之夢，甚至為公屋上樓而隱藏財產／收入或放棄高薪厚職。此前後兩者之心理質素分野，可能就是決定未來香港人會是一個力爭上游還是坐食山崩的民族。
政策後知後覺 結果適得其反
在香港這個以少數官僚去管理龐大公營房屋機器的制度下，當值官員往往沒有從商經驗，以至在政策或管理運作上不按市場章法出牌，加上房屋政治被福利議員騎劫，成為彼等之選票提款機，更令房屋政策不為廣大市民服務，而成為既得利益者的擴權地盤。直接後果，就是每當樓價高企，買樓呼聲震天時政府才加大公營房屋供應，同時因缺乏市場脈搏，多在樓價高峰時招徠最不能獨立分析、最不能抵抗跌市風險、最不能負擔貴樓的一班市民摸頂以政府資助之最大槓桿入市；之後公營房屋則在市底最不應落成之時大量入伙，令已經低迷之市場內空置單位更加泛濫【圖五】。政府的行為不但加大樓價波幅，增加建築業成本，更令無辜市民為「攞著數」而陷入一個個福利陷阱，甚至負資產。
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| 圖五：公營房屋政策落後市場趨勢，加大樓價／供應波幅 |
摒棄政府干預 重回市場主導
相對地，私人發展商為擴大利潤，必緊貼市場現況：地產商每每隨著樓價上升而增加供應，其供應上升速度甚至比樓價升幅更快（因會更靈活提前或推遲預售）；反之，在樓價回落時亦靈活減價削量，而不會因為行政慣性（或程序）死板不變【圖六：即藍線變幅大大快於紅線，因而減低紅線的坡度】。結果就是較少的樓價波幅，及更少的福利政客／買家輸打贏要。
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| 圖六： 私人市場因應需求變化，極速調節供應及售價，沒有政策市帶來的不穩定性 |
政府赤膊上陣供應房屋，不單是違背經濟基本常識，更製造不公兼浪費納稅人有限資源，以上政府主導相對私人自由市場之優劣顯而易見。如果不信，且以實際落成數字求證：凡是樓價見頂之後四年，公營房屋落成比例必定大幅抽高【圖七】，可見房屋官僚在每一個樓市周期都會犯下同一錯誤。可悲的是，香港未來四年必會上演一場公營房屋的災劫。
因為歷史是會不斷重演，從政者唯一應該亦能做的，就是謙虛接納市場所知一定比任何聰明的個人要多要深；與其靠行政權力來做出事與願違的政策，倒不如退一步讓市民行使本有的經濟權益，減低政策干預對市民福祉的傷害。
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| 圖七: 公營房屋供應每每在樓市見頂後四年大比數面市，可見良好政策意願永遠帶來實際經濟惡果 |
筆者特別鳴謝香港大學經濟及金融學系學生吳鎮偉協助收集及整理本文相關的數據及圖表。
