載於信報2017年7月11日
自從内地樓價由二零一五年初展開升浪以來，70市平均升幅至今已達30%，加上一六年初瘋狂的飆升（如深圳第一季漲價竟達16%），引發第四季起各市政府相繼加大對樓市的調控力度，至今已起碼二十多個城市出手。雖然樓價升幅因而有所收斂，內房股近月升幅可觀，似乎在預示下一樓市升浪之來臨，事實到底是否這樣？本文且作粗略探討。
官方數據顯示升勢未盡
不少市場人士以内地統計局發布之「七十大中城市二手房屋價格指數」（以下簡稱官方指數）來判斷樓市趨勢。一般情況下，當一個全國性樓市周期見頂之際，應該亦是70市中絕大多數呈現升幅之時：如【圖一】所示，當綠色條比例由低位抽升之時（一二年四月及一五年四月）亦是樓價由跌轉升，或繼續走強之際，如圖中廣州樓價（紅線）。相反，若綠色條比例見頂回落，則預示樓價亦將亦步亦趨，跟著下調（如一一年七月和一四年四月）。
圖一︰官方數字似乎標誌内地樓市上升動力尚未衰竭
若將此一關係應用於現在，可能會由上圖得出「綠色條升勢尚未見頂，樓市應有餘勁」的結論。到底事情是否如此簡單？
地方政府在調控統計數據而非樓市本身？
在搜集數據時，筆者發現一個不尋常現象，就是每當樓市飆升之時，官方指數往往會開始落後於私人機構類似數據，如【圖二】所示，若大家的出發點皆為一百的話，在非官方數據（紅色箭嘴）上升坡度變陡時，官方指數卻不但追不上升幅，更出現橫行，甚至下降的形態（藍色箭嘴），似乎與實情甚有出入:
圖二︰官方指數每當市道旺盛時就巧合地落後於非官方樓價指數
由另一角度來分析，在【圖三】中紅線抽升時（紅箭嘴），代表樓市極度暢旺，價格亦大幅攀升（如2012年中至2013年中）；然而，非官方指數亦會在同時大幅跑贏各相應之官方指數（圖中藍箭嘴）。更甚者，此一現象不是只發生於某一城市，而是在各大城市同時出現，而且在樓市調整時跑贏幅度卻不會因而降低（如2013年底至2015年頭），可見此現象實乃一個系統性的問題。
圖三 ︰樓價抽升時往往可見非官方指數大幅拋離官方指數
另一有趣現象，則是「山高皇帝遠」現象：在天子腳下之北京，過去數年之累積偏差只為低雙位數（上圖淺藍線），但是中央稍不著重的如天津（上圖深藍線）則能「逍遙法外」，在同時間內樓價指數被非官方數據拋離近一倍有多！
此一「報憂不報喜」怪象在【圖四】充分顯示出來，代表地方政府擔憂該市樓價升幅過急會招來中央的壓力，令自己成為調控目標。
圖四：凡樓價升幅大時（X軸右方），則官方指數升幅跑輸幅度亦加大（Y軸上方）
當然，在內地官場以GDP增長為主要評核政績指標的文化下，所有地方政府都有盡量做大經濟產值的誘因，畢竟，資本形成佔去總經濟增長的四至五成之巨（【圖五】綠條）；如果失去了樓市這個火車頭，則鄰市同僚必能步步高陞，平步青雲，自己可能烏紗不保……
圖五 ：資本形成佔國內産值比重最大，為官方誇大數據提供誘因
只要知道了地方政府行為之就裏，就不難明白為何近年新聞報道中樓市火辣，價格狂飆這個表象，與官方樓價指數只是緩中有升顯得如此格格不入了。只有通過對當地樓市數據的「約束」，各地官僚方能既交出亮麗的GDP成績表，又不須負上製造樓市泡沫之悪名！
套用非官方數據 樓市已經見頂
既然官方數據出現大量水份，筆者唯有以非官方指數來推斷【圖一】中70市中樓價上升之城市比例。得出另一截然不同的圖畫，即是所有70城市可能已於2016年第二季見到樓價同比上升；換言之，綠色條早已升至百分百水平（見【圖六】），而且勢頭比2010-11年及2013-14年強得多！
圖六 ：根據非官方數據，内地樓市理應早已見頂
由此可見，既然綠色條已沒再上升的空間，兼且此情況亦持續了接近一年有多，筆者恐怕內地樓市如非已經進入下降周期，亦將於短期內開始下跌。令人擔憂的卻是，在數據不實的環境下，當局難以為樓市對症下藥，錯失了又一個擠走泡沫的良機。
總括而言，内地統計數據的可信性長期受外界質疑似乎並非空穴來風，以上的分析已足以令人對官方樓價指數的信心打一個折扣。在投資部署上，應在短期內以套現實物房產為上策；至於內房股，由於不少估值仍然吸引，及有其他住宅樓市以外的考慮因素，故仍可擇優而持有之。
筆者特別鳴謝香港大學學生賴以正協助收集及整理本文相關的數據及圖表。
