兩名星級分析師同唱淡 樓市明年悲觀 料再跌價一成
政局未改善 移民潮累樓價
【地產專題】「最壞時刻尚未來臨﹗」過去半年港抗爭持續，加上中美角力等因素，資金加快外流，削弱本港經濟。本報找來兩位星級分析師蔡金強及王震宇、業內人士汪敦敬及以《易經》推算樓市的學者李天生，預測明年樓市；惟均是一面倒悲觀，預期樓價明年跌幅將達雙位數。蔡金強及王震宇認同，這個調整周期較以往發生的金融危機更漫長。
樓市的表現向來與經濟增長並駕齊驅，經濟如果下行，樓市亦只好跟着走。曾是花旗銀行房地產分析員、現為奧陸資本總裁的蔡金強認為，本港經濟受到社會運動、中美貿易戰及反全球化三大因素影響，樓市前景極度悲觀，目前樓價已由今年6月時的高位下跌約一成，相信明年會再跌一成，「香港樓價現在是由喜馬拉雅山頂滑落，調整20%至25%是最基本的，但工商舖會更大鑊，尤其街舖跌幅或達三至四成」。
警告調整周期漫長
蔡金強又指，這個調整期只屬第一階段，意味沒有最壞，只有更壞。
瑞銀房地產前分析員、現為Brick & Mortar Management主席王震宇亦指出，中美對立加上全球違約潮出現，都會拖垮香港的經濟表現，「內地數家銀行及不少公司出現違約，全球亦有多宗違約事件，這些都會使資金流緊絀，令市場出現信心危機。」
王震宇又特別提到息口問題：「目前銀行存款息口已逐步上升，樓按息率更在暗地裏上調，多間銀行對樓按的優惠減少，其實變相加息，若往後香港經濟惡化，銀行的定價審慎度必會加強，息差會逐步擴闊。儘管聯儲局想阻止息口上漲，香港私人銀行的息率也會上揚。」他預期，市場將陸續出現劈價成交，認為樓價跌勢才剛開始，估計明年1月樓價便會出現雙位數跌幅。
樓市陷寒冬，是否意味地產股都無運行？蔡金強卻不認同，他指本地發展商利潤豐厚，即使樓價下跌10%，淨利潤至少仍有10%。此外，本地發展商大多是家族式持有，財力雄厚，若股價跌至低水平，他們可以進行回購支持股價。他又認為，除了港地產股，若手持資金不知何去何從，可考慮買黃金保值或投資中美日三地的股票，主要是上述國家底子厚、市場大，以及受反全球化影響較低。
王震宇亦同意，當下買地產股好過買樓，他指，發展商借貸比例屬單位數，資產負債表低於持有資產的價值，買地產股保本能力較強。不過他認為香港資產價格始終高昂，反觀海外資產仍值博，即使頭寸不足也可考慮買海外REIT，甚或手持美元，但千萬不要投資美債。
香港一直是亞洲排名最高的金融中心，國際地位僅次於紐約和倫敦，可惜一個《逃犯條例》令香港的法治及自由面臨挑戰，外資對港漸失信心，蔡金強認同今次社會運動的影響是67暴動後最深遠的，不少內地人已把私人銀行資金逐步調往新加坡，儘管部份戶口的運作仍然由香港負責，但實際已由新加坡託管。
須防中港兩地同化
他預期，未來隨澳門在金融領域上的突破，或多或少會分擔了香港的功能，新加坡在全球金融指數的排名一直緊隨香港，定必成為投資者首要考慮的地點，加上深圳及上海的步步進逼，香港的優勢遲早被取代。不過他相信，香港的國際金融中心地位仍可維持5至10年，主因人民幣仍未能自由兌換，香港作為美元的「基地」，在中央的眼中確有其價值。
王震宇則認為，如果香港賴以成功的要素是因為其與中國內地的分別，而不是中港兩地同化，那麽這個獨特性可能對香港未來發展還有一定的好處，前景亦不用那麽悲觀。
政局未改善 移民潮累樓價
香港過去曾經出現多次移民潮，如1984年中英簽署聯合聲明、1989年六四天安門事件及1997年回歸前等，皆觸發港人紛紛移居外地，樓市隨即陷大調整。這次「反送中」運動令香港前途問題晦暗不定，港人信心危機再現，對香港樓市的「殺傷力」又有多少？
中英兩國自1980年開始就香港前途問題談判，投資者出現信心危機，觸發81年股災及港元大貶值。翻查差估署資料，本港私人住宅樓價指數由1981年的24.4，急挫至1984年的17.2，跌幅達三成，市場上有數據更指期間樓價曾急跌70%；其後的1985年至1986年間，港人移民人數急增，據一份1988年提及移民潮的行會文件顯示，1987年申請移民宗數達到4.6萬人，較1985年勁增1.7倍。
或9萬家庭移民
王震宇坦言，這次港人的信心危機是自1984年中英聯合聲明簽署後最大，將是影響未來樓價重大因素。他表示，1985年至1997年間十多年，夾雜六四事件，香港高峯期約有6至7萬個家庭移民，相當於人口約1%，今次社會運動風波若持續，估計會再有8至9萬個家庭移民外地，若局勢遲遲沒有改善，移民人數增幅可能會加快，這種人才流失對香港而言絕非好事，不但未能支持樓價，反過來令跌勢一發不可收拾。
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