載於2020年4月21日經濟日報
為應付新冠肺炎的疫情，各國央行救市減至「零息」，甚至大印銀紙，正當市場憧憬低息可以支持樓價再升的時候，有星級分析師之稱的瑞銀房地產前分析員王震宇卻擔心，息口上升才是樓市下跌的最大推手。
創立Bricks & Mortar Management並擔任主席的王震宇，去年底亦以2,280萬元沽出九龍站擎天半島的物業，大賺2倍，即使各國政府、央行以前所未見的規模救市，但他在訪問期間透露對環球經濟及樓市前景擔憂。
「問題是本身息口已經低到無得再低，未來的風險是利息上的風險。」王震宇認為,當越來越多發展中國家、新興市場、各個經濟板塊，因為美元上升、經濟下調，導致其會違約、「賴債」，風險溢價大幅抽升，就算美國聯儲局大幅減息，但香港的拆息仍然相當之高，港美息差出現1厘以上溢價。
政府債勢爆煲 2至3年內拆息或抽升
「各國類似政府機構，為了應付疫情大量印銀紙，但債務無法償還埋單，最後就是政府債的大爆發，在2至3年內導致拆息、所有息口抽升，就算央行亦無法支持。」王震宇形容，屆時危機會變得比起2008年金融海嘯更加嚴重，甚至連中央銀行亦無辦法救市。
金融海嘯在2008年因美國次按危機爆發，除了引爆環球災股外，本港樓價亦在半年內大跌2成，直到之後因各國央行減息，及推出量化寬鬆政策，刺激樓價出現「V型」反彈，甚至一直延續多年。
息口掉頭回升 地產投資所需回報率抽高
王震宇指，當所有息口大幅抽升，導致所有地產投資所需要的回報率抽高，成為樓價下跌的最大推手，之前(回報率)兩厘都頂得住，因為借按揭利息只有1厘多，但之後無可能見到1厘多利率的時候,保住資產回報就要升到3厘、4厘。」
「樓價已經正在下跌，但好多成交未反映在樓價指數上，政府去年10月的放寬按揭，正正是覺得個市開始轉向，可以開始不用那麼大力度的介入。」
放寬按揭因察覺樓市轉向 縱使減辣亦非入市時機
至於是否政府減辣便是入市時機，王震宇並不這樣認為，即使減少印花稅暫時對任何人都不是一個好的刺激入市原因，因為樓價的預期向下的話，交多或交少(印花稅)都會蝕本的話，都不會因此值得入市。
跌市應該怎「撈底」、應該怎樣「揀貨」？王震宇指出，雖然現現時樓市高位不勝寒，當回報率壓到如此底，的確較難抵擋外來衝擊，但非所有板塊都是如此。
「零售物業的樓價回到10年、甚至更早之前，導致這個板塊的抵禦能力強過住宅未見太大跌幅，板塊之間物色具抵抗能力的投資是有得做。」王震宇這樣認為。
【買股定買樓】地產股增長能力勝蝸居：為何要孤注一擲？
近期股市大跌，買樓還是買股好再次成為市場談論的話題。王震宇指，其他板塊不評論，因並非專家，但房地產板塊一定買股好過買樓。
「現時買樓一般住宅租金回報率大約2厘多，即使有機會執平貨亦只是3厘幾，但好多地產股的股息率已經去到5、6厘，部份更是藍籌股。」王震宇認為，購入這些地產股的抵抗能力、借貸能力及未來增長能力，「一定好過買一間斗室」，反問在這個情況下是否應該將風險調整，不要孤注一擲放在樓市上。
疫情對地產股盈利能力影響料屬短暫
疫情影響之下，不少發展商旗下商場都要推出減租、免租，而推盤部署亦受延遲，令到賣樓收入同受影響。不過，王震宇認為，疫情對地產股盈利能力的影響只是短暫，有可能現時股價的調整已經反映。
至於要真正在樓市立於不敗之地，要訣在於專注在某個範疇深入研究。王震宇認為，不同板塊有不同指標要分析，但整體來說並不容易。不是每個人都有如此能力或者時間去分析，唯一方法是減低自己風險，找一個自己熟悉的板塊去做專家，「就算大市睇唔準，起碼自己熟悉的「細市」立於不敵之地」，在跌市之中只要勤力去做功夫，「去到邊都搵到平貨」。
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