2020年4月21日星期二

20200421 經濟日報地產站專訪:全球債市將爆煲 利息不跌反升成樓價下跌推手

載於2020年4月21日經濟日報



為應付新冠肺炎的疫情,各國央行救市減至「零息」,甚至大印銀紙,正當市場憧憬低息可以支持樓價再升的時候,有星級分析師之稱的瑞銀房地產前分析員王震宇卻擔心,息口上升才是樓市下跌的最大推手。

創立Bricks & Mortar Management並擔任主席的王震宇,去年底亦以2,280萬元沽出九龍站擎天半島的物業,大賺2倍,即使各國政府、央行以前所未見的規模救市,但他在訪問期間透露對環球經濟及樓市前景擔憂。

「問題是本身息口已經低到無得再低,未來的風險是利息上的風險。」王震宇認為,當越來越多發展中國家、新興市場、各個經濟板塊,因為美元上升、經濟下調,導致其會違約、「賴債」,風險溢價大幅抽升,就算美國聯儲局大幅減息,但香港的拆息仍然相當之高,港美息差出現1厘以上溢價。

政府債勢爆煲 2至3年內拆息或抽升

「各國類似政府機構,為了應付疫情大量印銀紙,但債務無法償還埋單,最後就是政府債的大爆發,在2至3年內導致拆息、所有息口抽升,就算央行亦無法支持。」王震宇形容,屆時危機會變得比起2008年金融海嘯更加嚴重,甚至連中央銀行亦無辦法救市。

金融海嘯在2008年因美國次按危機爆發,除了引爆環球災股外,本港樓價亦在半年內大跌2成,直到之後因各國央行減息,及推出量化寬鬆政策,刺激樓價出現「V型」反彈,甚至一直延續多年。

息口掉頭回升 地產投資所需回報率抽高

王震宇指,當所有息口大幅抽升,導致所有地產投資所需要的回報率抽高,成為樓價下跌的最大推手,之前(回報率)兩厘都頂得住,因為借按揭利息只有1厘多,但之後無可能見到1厘多利率的時候,保住資產回報就要升到3厘、4厘。」

「樓價已經正在下跌,但好多成交未反映在樓價指數上,政府去年10月的放寬按揭,正正是覺得個市開始轉向,可以開始不用那麼大力度的介入。」

放寬按揭因察覺樓市轉向 縱使減辣亦非入市時機

至於是否政府減辣便是入市時機,王震宇並不這樣認為,即使減少印花稅暫時對任何人都不是一個好的刺激入市原因,因為樓價的預期向下的話,交多或交少(印花稅)都會蝕本的話,都不會因此值得入市。

跌市應該怎「撈底」、應該怎樣「揀貨」?王震宇指出,雖然現現時樓市高位不勝寒,當回報率壓到如此底,的確較難抵擋外來衝擊,但非所有板塊都是如此。

「零售物業的樓價回到10年、甚至更早之前,導致這個板塊的抵禦能力強過住宅未見太大跌幅,板塊之間物色具抵抗能力的投資是有得做。」王震宇這樣認為。

【買股定買樓】地產股增長能力勝蝸居:為何要孤注一擲?


被外界譽為星級地產分析員王震宇,精於分析樓市、地產股。他認為,即使疫情影響發展商盈利收入,亦只屬短暫影響,長遠買地產股的增長能力一定遠勝於一間斗室。

近期股市大跌,買樓還是買股好再次成為市場談論的話題。王震宇指,其他板塊不評論,因並非專家,但房地產板塊一定買股好過買樓。

「現時買樓一般住宅租金回報率大約2厘多,即使有機會執平貨亦只是3厘幾,但好多地產股的股息率已經去到5、6厘,部份更是藍籌股。」王震宇認為,購入這些地產股的抵抗能力、借貸能力及未來增長能力,「一定好過買一間斗室」,反問在這個情況下是否應該將風險調整,不要孤注一擲放在樓市上。

疫情對地產股盈利能力影響料屬短暫

疫情影響之下,不少發展商旗下商場都要推出減租、免租,而推盤部署亦受延遲,令到賣樓收入同受影響。不過,王震宇認為,疫情對地產股盈利能力的影響只是短暫,有可能現時股價的調整已經反映。

至於要真正在樓市立於不敗之地,要訣在於專注在某個範疇深入研究。王震宇認為,不同板塊有不同指標要分析,但整體來說並不容易。不是每個人都有如此能力或者時間去分析,唯一方法是減低自己風險,找一個自己熟悉的板塊去做專家,「就算大市睇唔準,起碼自己熟悉的「細市」立於不敵之地」,在跌市之中只要勤力去做功夫,「去到邊都搵到平貨」。

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