【Singtao Property 星島地產專訪】 20210730

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2021年07月30日 Singtao Property 星島地產專訪 「住宅樓價料第三季見頂」

 王震宇訪問言論重點

1.本港樓價最快已於今年第2季「見頂」、最遲為第3季出現

2.若美元大幅抽升，本港將出現通縮潮，對樓市將構成壓力

3.高成數按揭的中小型物業風險高

4.豪宅市場後市較為樂觀

5.現今樓市借貸比例不高，故樓價不會出現「斷崖式」下跌

6.公私營房為七三比，為資源錯配，並推高私樓樓價

7.環球各國於疫情下以量寬支撐樓市

8.本港樓價自疫情爆發以來雖然「硬淨」，惟升幅低於西方國家

9.歐洲多國債台高築，有機會出現走資潮

  　疫市下樓價仍直逼歷史高位， Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，樓市短期內仍有上升動力，惟受環球經濟負面因素影響，料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現，各類單位中，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而，環顧本港私樓供應持續不足， 加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，即使樓價受壓，料亦不會出現大幅下跌。.

  

 王震宇接受本報訪問時指出，受疫情衝擊，環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市，但各國一旦停止「印銀紙」，全球樓價會否馬上下跌，為現今市場最大的問號，他認為，若停止量寬，全球樓價有機會下調。而在疫市下，世界各地樓價風起雲湧，大部分市區樓價均錄下跌，惟郊區樓價則錄上升，豪宅樓價更跑贏大市，實屬意料之外。

若停止量寬樓價下跌

 

 對於本地樓價近期會否衝破歷史高位，王震宇回應指，現階段屬未知之數，惟以技術分析，本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現，受滯脹（stagflation）等負面因素拖累，實際收入跑輸通漲，市場購買力將會下跌，屆時樓價將備受壓力。

高樓按細價盤風險高

 　　對於各類單位中，王震宇認為，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大，因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出，吸納市場大量購買力，惟樓市出現「轉角市」時，屆時市場將難以應對，亦因為該類單位按揭承數高，於樓價下滑時，有機會變成負資產；至於豪宅市場則較為樂觀，王震宇認為，現今豪宅買賣仍受辣招捆綁，惟整體交投仍然不俗，即使市況轉差，仍有撤辣救市的餘地。

看好豪宅後市

 　　他續指出，現今樓市前景不太差，因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，與97年金融風

 暴時屬「天淵之別」，故不會出現大幅下跌。

 　　他亦指出，本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」，惟升幅明顯低於多個已發展西方國家，歐美多國於去年均錄雙位數升幅，量寬威力可見一斑，但現今市場仍受利淡因素困擾，他指「現今環球經濟已債台高築，歐美多國均於近年急增數以萬億元債務，為減輕日後償還債壓力，有機會以電子貨幣取代傳統貨幣，以將自身債務一舉報銷，此舉另為日後負利率『鋪路』，當市場上全部貨幣由央行直接操控，屆時可隨心所欲扣除負利率金額，『將銀紙留喺牀下底』，將成為絕響！」

端視歐美熱錢流向

 　　王震宇續指出，上述情況以歐元地區成事機會最高，屆時將出現大規模走資潮，對資金市場將構成大幅度波動，如美元及人民幣急劇被抽高，資金亦有機會流入亞洲，導致當地經濟欠佳下，資產價格持續飆升，情況將相當混亂。

 　　同時，亦因為世界各國均處於封關狀態，以歐洲情況最為嚴峻，多國失業率均處於歷史高位水平，令生產力接近停頓，對經濟自然亮起紅燈，故可以預測當地將出現大型走資潮。

 

 他續指出，當歐洲因負利率釀成走資潮，可能造成美元或人民幣大幅抽升，屆時本港將出現通縮潮， 對樓價將構成壓力，為目前樓市短期內的最大風險， 未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。

王震宇認為，現時公私營房屋供應比例為七三比，屬土地資源錯配。

 

 倡增私樓供應比例免土地資源錯配

   　本港土地長期供不應求，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，現時公私營房屋供應比例為七三比，此舉屬土地資源錯配，因一地難求，近期投地市場頻錄高價成交，料發展商以興建豪宅為大方向，中型單位買少見少下，將直接推高樓價，故建議大幅增加私營房屋比例， 以解決樓價高企的問題。

 　　王震宇指出，現時政府將公營與私營房屋比例進一步拉開至七三比，他認為該措施為資源錯配，實屬錯誤之舉。他分析指：「以一百元的購買力為例子，以市場上有十間屋計，每間屋為十元，惟現今制度下，七間作公營房屋，直接將私樓售價推高至三十三元一間。」他強調，上述措施直接推高樓價。

建議村屋免補價發展

 　　就新一季賣地計畫，僅推兩幅政府地，僅涉200伙。王震宇指，政府於覓地上仍然未夠積極，現今市區仍有土地可推出，惟政府則捨近取遠，斥資近萬億元進行「明日大嶼」填海計畫，屬浪費資源，事實上，現時新界區內村屋土地可作免補地價發展，以地積比率3至5倍興建，同時發展商需負責該區配套設施，以往八、九十年代政府均以上述方法對新發展區着墨，故不理解現今政府做法。

 　　另一方面，對於投地市場近期屢錄新高成交，王震宇指出，由於大部分土地被撥作公營房屋用途，令私樓土地供不應求，發展商只好以高價搶地，由於地價高昂，料興建豪宅物業作主導，令市場中小型單位供應捉襟見肘，於惡性循環下進一步推高樓價。

公營房屋推出私樓市場

 　　王震宇建議，政府當局應將現今公營房屋以私樓推出市場，方可解決本港樓價高踞不下的問題，環顧世界各地，沒有一個城市如香港坐享如此優厚的資助房屋政策，政府以照顧基層為由， 惟他則認為「若基層為社會百分之二十計，政府需要照顧百分之二十，還有佔大部分的百分之八十！」，故他建議公營與私營房屋改作三七比， 甚至為二八比，方可解決本港土地供應不足，樓價高企的問題。

 

記者 李偉倫 陳永康 攝影 梁譽東