話投資擇地選域：講人口排輩論脂 20230419

本文亦於2023年4月18日在【信報】刊登：話投資擇地選域：講人口排輩論脂

 

近年發達國家人口老化和癡肥兩個問題備受關注，就如近日因提高退休年齡導致法國全國騷亂，可見這些人口因素實在對政經環境有莫大影響。至於經濟及投資方面，又有何關連？本文從此兩個角度著手，嘗試在不同國度中尋找在這方面的潛在贏家。

先進經濟國快速老齡化　亞洲亦緊隨其後……

隨著勞動人口的迅速老化，全球不僅面臨生產力下降，兼要應付醫療保健成本急增的窘局。歐洲和北美的勞動人口比率已早於十多年前達到峰值（見【圖一】紫線和黑線），表明在此兩經濟大洲，生產力的黃金時期可能已經完結：

 

圖一：歐洲/北美的勞動年齡人口已比例見頂下跌，亞洲則在2020年代中期前仍有升幅

與此同時，亞洲和南美洲的工作人口比率至少在2030之前仍會上升（橙線和紅線）。而非洲則在至少未來30年都繼續受惠於勞動人口的增加，真是一片向好。

從另一角度看，人口老化在歐洲亦最為嚴重，在2020年至2050年間老人比例（65歲以上）應會大幅增長近10個百分點至29%，另一極端的非洲卻增長不到3個百分點至一個比歐洲1950年代還低的比例，簡直匪夷所思：

圖二：歐洲垂垂老矣，未來活力難有起色

過度肥胖　漸成常態

勞動力以外另一衡量經濟活力的人口因素可以是人民的健康狀況。而其中一個廣泛使用的衡量標準是肥胖率——一般來說，越是肥胖的個人，經濟上多較被動，也容易生病（如心血／糖尿之類）。不幸地，先進國家（即歐洲和北美）在肥胖人口的比例方面再次處於領先地位，如【圖三】所示：

圖三：至2020年的35年間，全球癡肥（BMI>=30）人口比例一直上升，但先進國家遙遙領先

不幸地，香港的肥胖指標也在飆升中——BMI指數25以上的比例從2004年的21%上升到2015年的30%（見【圖四】）。就算年輕年齡群也難逃厄運：其肥胖率在同期亦從16%急升到20%（見【圖五】）：

不幸地，香港的肥胖指標也在飆升中——BMI指數25以上的比例從2004年的21%上升到2015年的30%（見【圖四】）。就算年輕年齡群也難逃厄運：其肥胖率在同期亦從16%急升到20%（見【圖五】）：

圖四：香港成人的超重及肥胖情況堪憂 圖五：香港中學生超重及肥胖亦難樂觀

 肥胖拖低工作效率？

為了確定過胖是否確實影響經濟效益，需要將因病缺勤和肥胖並列分析，以觀察是否存在因果關係：

圖六：肥胖似乎與因病缺勤有關

雖然可能需要進一步研究來確定肥胖水平是否與經濟好壞有因果關係，但歐洲各國2020年在高肥胖率與病假日數之間確實存在明顯的相關性。事實上，這一結論得到了其他研究的支持，例如世界肥胖聯盟預測癡肥／過肥給全球經濟帶來負擔將從2019年佔GDP的2.2%上升到2060年的3.3%。

避免投資於衰老／過肥的市場

在常見的2x2矩陣中結合這兩個變量，可得出【圖七】所示的分佈，其中：

·       紅色標記表示老年和肥胖人口皆高比例的國家，主要成員多是歐洲／北美的經合組織國家；

·       而在另一極端綠色標記表示肥胖率低和人口年輕的國家，主要接近赤道的發展中國家；

·       在這兩個極端之間其中一個分支則是年老而瘦削的人口（橙色標記），主要位於亞洲富裕地區；最後

·       年輕但肥胖的片區則不出所料地以中東油國為主（藍色標記）……

·        

圖七：應避紅趨綠，還是老當益肥方是成功的標誌？

雖然以當前肥胖／衰老狀況可以判斷投資方向，但未來此兩變數的走勢對投資回報潛力更具實質意義。有見於此，下圖採用了未來預測的老化及肥胖趨勢以作對比：

圖八：未來十年高齡比例與肥胖率的增長分佈

再以同樣的顏色類別分類，可以得出以下結論：

·       年老體肥（紅色標記）人口增加最多的國家，以北美國家為主，加勒比諸國亦表現突出；

·       另一極端（綠色標記）主要是東歐和北歐國家；

·       在此兩極端之間，在快速老齡化但卻「保持健康」的（橙色標記），仍然由亞洲發達國家獨佔鰲頭。

上述研究最明顯的趨勢必定是經合組織國家，尤其是北美將面臨最大的挑戰（前提是各年齡／體重趨勢的預測是正確的），而活力充沛的赤道和東歐發展中國家則更具潛力——是否新興經濟體稱霸的時代終於到來？

投資向東走、向南走......？

如果最佳現狀（赤道國家）及最佳前景（東歐）與股票市場估值廉宜（相對標普500指數而言正創歷史新低，見【圖九】）一併考慮，確實令人嚮往投資既年輕又健康的新興市場……

圖九：新興市場股票與標普500指數（代表發達市場）創下歷史新低

 

筆者特別鳴謝香港大學財富管理系王羿丰同學及香港中文大學金融科技系蘇家俊同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。

差估數據中尋寶 建築名稱見變遷 20230413

本文亦於2023年4月13日在【信報】刊登：差估數據中尋寶 建築名稱見變遷

差估數據中尋寶 建築名稱見變遷

筆者閒來無事，找到差餉物業估價署發佈的《樓宇名稱》文檔，將自1945年起的過去70多年香港落成樓宇的名字做個「大數據」處理，一窺戰後至今命名文化如何變遷。

 

此舉主要針對除去各類公共處所【註】外以工商及住宅樓宇為目標，大概涵蓋一萬棟樓宇，應算夠代表性。此外，因1945年及之前落成者未列具體落成年份，故全撥入「50年代前」類別處理，同時，因為2020年代剛剛開始，所以暫將2020-1年落成之建築亦暫歸2010類別：

圖一：以落成年代分類，70-80年代為建築高峰期

上圖可見，本港建築高峰期為70年代（3,267棟落成），之後分別為80年代（3,246棟）及第三位之90年代（2,392棟）。基本上反映60年代起之急速人口增長期，以及政府主動清理山邊寮屋及艇戶人口，令之搬入市區高密度新型住宅之政策。

 

早年重山水 名字見鄉間

且看最早期屋宇名稱，大多帶有古代情懷，甚至田野詩意，如廬、小築之類【圖二】。剩存之當年建築亦可能面目全非，網上可尋之例子亦不多。

圖二：50年代前建築名稱「詞雲」分佈

「園」及「別墅」來由淺顯易明，唯「廬」另具一格，且以唐朝方干一詩作引：「昨日草枯今日青，羈人又動望鄉情。 夜來有夢登歸路，不到桐廬已及明。」

 

50年代之「大即是美」

可能人口突然猛增，及漁村漸成都市之故，50年代新落成建築都標榜「大」這個優點，如「大廈」、「大樓」之類。亦開始見到更多功能性的名字，見「銀行」、「工業」等等：

圖三：50年代大廈盛行

既開了頭就繼續下去，在眾多「廣廈千萬間」的詩詞中倒有一首宋詞更具意境，適合本文取用，乃呂勝己之滿江紅 · 觀雪述懷：「臺榭遠，合臨喜。樓閣上，歌聲起。賞時光，居士獨憐愁底。安得四方寒畯彥，歸吾廣廈千間里。但今生、此愿得從心，心休矣。」

 

60年代之商貿興起

再向前走，60年代大繼續美，只是在銀行以外開始出現「集團」、「商業」之類第三類（或服務業性質）產業：

圖四：60年代大廈盛行

以上命稱之出現，反映香港作為一個工業製造基地漸趨成熟，隨之亦見出口佔生產總值由60年代初之30%多飆升至60年代尾之50%幾。當然，其時服務業尚未成為重要經濟板塊，以至服務佔產值之統計數據要等到70年代完結時方才發布：

圖五：60年代香港出口蓬勃，甚至達到歷史高位

 

70年代大型樓盤抬頭

隨著人口高速增長，以及發展商在70年代得以上市集資，加速了地產界整合及增加建造大型屋苑的人力及財力。因此在樓宇命名上「城」、「邨」、「期」等量產下用得著的名稱亦更趨廣泛：

圖六：70年代最常見樓宇名稱——「大廈」繼續稱王

 

80年代商業摘冠　品味提升

進入幾乎全球輕工業產品皆難逃「香港製造」的80年代，商業活動亦隨著飛速發展，第一次「商業大廈」多過「工業大廈」的情況終於出現。此外，隨著中產階層漸成主體，市民對更高貴的住所名稱需求亦顯現：「花園」多於「樓」似乎不可避免；更甚者，連更尋幽探秘類的「半島」、「山莊」之流亦初露鋒芒：

圖七：80年代經濟、品味雙雙升上新的台階

 

90年代泡沫樓市下單調的命名現象

有鑑於強勁的人口增長（大部分為國內新移民，【圖八】），90年代中期迎來一個住屋需求的高峰，加上97前的瘋狂樓市，導致新落成的樓宇以住宅居多。

圖八：90年代中見證了香港最後一個大型的移民遷入潮

 

可能當時的香港蒸蒸日上，勢頭一時無兩，產生極強的自信心，可能因此「中心」之名泛濫；另一原因可能是樓市蓬勃，炒賣熱烈，如何優雅的名稱可能都不再重要……然而「中心」既可是住宅樓盤，亦在商廈可見，須深入分析方知可瓣較眾。總之，在「中心」稱霸天下的時勢，其他商業樓宇名稱俱靠邊站，成為90年代的侏儒：

圖九：90年代住宅大晒，「中心」鼎盛

 

2000年代寡頭把持　去貨壓力推動創意

隨著住宅商品化持續（即大發展商建大屋苑），兼且越來越多樓盤落入少數發展商囊中，每個屋苑的戶數直線上升；加上亞洲金融風暴後不少中小發展商退出市場，以至市民選擇下降，此實為不健康現象。

 

然而，2000年代亦是危機後最需要創意賣樓的年代，因為樓價由高峰下跌接近七成，發展商不得不絞盡腦汁，將樓盤形容得如人間仙境，於是「坊」、「峰」、「號」、及「非中文」類別名稱大量湧現，就連一向徘徊邊緣的「軒」亦一躍居首，實是百花齊放，甚有看頭！

圖十：2000年代命名——創意爆棚

另外，隨著工業北移，工業樓宇第一次不再上榜，亦見證香港經濟的變遷。值得一提的是「大廈」為名的物業終於跌出頭三大！實是一個時代的終結……

 

2010年代酒店當道　橫山側峰

最令人愕然的2010年趨勢莫過於「酒店」類別的遍地開花矣。不單止絕對數目創下新高，連落成比例亦空前絕後的9%！

 

此一奇觀實有拜於中國經濟騰飛，兼「自由行」旅遊高速發展所賜。至於酒店以外，似乎住宅命名仍以單字的地理名詞為主流：「城」、「山」、「峰」、「岸」之流最為風行：

圖十一：2010年代「酒店」為尊，非中文符號亦盛

 

再往下走，可惜2020年代剛剛開始，且待十年後再重溫新的命名趨勢。以下以統計方式列出各主要名稱在不同年代的相對頻率以作補充。可見「樓」及「大廈」整體仍執牛耳，兼在70年代稱霸（見【圖十二】），但以比例來算，則各名稱各自於不同時代掄元：

圖十二：按年代落成樓宇：最常見名稱分佈

 

最後一提，【圖一】的形狀代表了香港建築史的升跌周期，及低密度走向高密度、小樓盤邁向大屋苑的過程。現在的低潮當會再被下一個牛市取代，但絕對數目應難再復當年之勇，唯有向質素、美觀、或其他便利住客的方向另闖高峰。

 

【註】：公共處所包括：公屋、居屋等政府補貼住宅；政府及公共處所；衛生及安老服務、消防局及警察局；慈善機構；宗教、文化及歷史處所。

 

筆者特別鳴謝香港科技大學計量金融學系徐孟琛同學及香港中文大學計量金融學系梁健東同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。