Below is the full interview with Ming Pao published on 4th May 2023 in which your correspondent discussed a variety of macro and property market topics, including:
1) International Military Conflicts
- Ongoing war could trigger significant capital flights from EU.
- The Russia-Ukraine War and associated sanction have caused damage to EU and all associated countries.
- The geopolitical conflict will likely extend to North-East Asia.
2) Hong Kong Real Estate Market
- Remains bearish on HK housing.
- Follow the money, go where infrastructure is happening.
3) The Southern Hemisphere
- Risk of WW3 continue to rise, lower risk in Southern Hemisphere.
- Avoid Noerthern Hemisphere - especially financial centers!
- Singapore is a viable option to allocate investment exposure.
- Cambodia is another area of interest given its currency advantage with the USD and its political stability.
- Given inflation forecast and continuous demand for commodities, Australia stays on the investment-worthy list.
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【明報專訊】本港樓價今年首季回升近7%後，本季以來已轉趨橫行偏軟，後市將會何去何從？今期本欄專訪瑞銀前房地產研究部主管、Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇就此分析。王震宇表示，對於打算長期在本港居住及工作人士來說，若有能力負擔，而且亦不怕樓價跌，買樓自住仍屬可取；但他強調，美國政府現已由主戰派當道，去年俄烏戰爭爆發後，未來兩、三年東北亞出現戰爭的風險不容低估，故買樓投資宜選新加坡及柬埔寨等東南亞國家。
香港黃金五十創辦人林奮強於2月2日在本欄認為，由於本港經濟最大客戶來自內地，恢復與內地通關屬重大利好，料打工仔今年加薪理想，可帶動樓價上升5%至10%。而林奮強在2003年任職瑞銀華寶亞洲有限公司地產研究主管時，王震宇曾是他的下屬，兩人在2003年樓價處於低位時曾一同撰寫報告，預言樓價兩年看升六成，而結果跟着兩年樓價勁升逾八成，可見預測相當準確，加上兩人在2002年開始買入不少九龍站或奧運站住宅，把握到跟着10多年樓價數以倍計的升浪（見圖），把研究預測付諸實際行動賺大錢，屬本港投資界及地產界的佳話。
於2011年底、2012年初，王震宇自立門戶成立Bricks & Mortar Management，為客戶在全球房地產市場尋找投資機會，而他上周四應約在集團辦公室接受訪問，分析本港及全球樓市走勢。
他指出，自己已一段時間沒有與林奮強聯絡，而本港樓價今年以來已上升約7%，可見林奮強年初的預測亦屬正確，而他也認為港人若有自住需要及能力，又可承受樓價下跌，目前買樓自住亦屬可取。
買樓自住帶來安全感 非單純投資
王震宇表示：「假如你的目標是用錢來買一個住宅單位安心自住，以便室內裝修可以由自己全權決定，亦可以避免出現租樓時可能被業主迫遷的情况，也即是說，你的目標不是保本、唔驚樓價跌的話，覺得買樓自住帶來的安全感高於資產回報的重要性，你便去買吧！」
既然王震宇上述已表明「不怕樓價跌便可買樓自住」，與他在2003年預測樓價兩年升六成，明顯已轉趨保守，他表示，當年住宅租金回報率遠高於按揭利率，出現明顯的「淨收益率」，是其時利好樓價的關鍵因素，惟隨着樓價過去20年急升，加上去年開始本港跟隨美國踏入加息周期，而息口在可見將來料仍高企，此利好因素現已不再存在。
美向韓派遣核潛艇 憂東北亞爆戰爭
更重要的是，王震宇認為，去年2月俄烏戰爭爆發至今已逾14個月，全球地緣政治緊張局勢持續，他擔心在未來2、3年戰火可能會蔓延至本港所在的東北亞，故此，他認為本港樓市目前沒有投資價值，並指Bricks & Mortar Management若有可自行決定配置的新資金，也不會投資於本港樓市：「美國過去數十年在全球建立軍事基地、多次發動戰爭，原因是軍工商是美國政客的主要捐款來源之一，而目前美國鷹派執政勢力很大，基本上的傾向便是好戰，故此除了俄烏戰爭短期料不會結束外，美國近日更宣布擬自1981年以來首次向韓國派遣核潛艇，此一舉動令我擔心戰火未來2、3年將由歐洲蔓延至東北亞」。
資料顯示，王震宇於2019年已以2280萬元沽出九龍站擎天半島一個中層單位，相對於2007年的買入價798萬元，帳面升值近2倍，換言之，他早於4年前已減持部分港樓鎖定利潤，不過訪問中他拒絕評論個人的投資行動，只說：「總之短期公司有新資金也不會投資本港」。
看好南半球較開明國家
與對投資本港樓市持審慎觀點比較，王震宇目前看好新加坡樓市，「俄烏戰爭去年2月爆發後，不少國際投資者已從歐洲房地產市場撤離，主要投資於美國及南半球比較開明的國家，此趨勢料維持兩、三年，若東北亞擦槍走火出現戰爭，此走資潮更會加快。當中，美國房地產稅制比較複雜，不利長期持有，所以我們沒有參與該市場，而在南半球比較開明的國家中，新加坡房地產明顯是投資之選」。
他透露，Bricks & Mortar Management早於2017年已買入新加坡商業房地產，至今亦錄得逾五成的價格升幅。
農產品高通脹料持續 買澳紐農莊酒莊
在東南亞房地產市場中，除了新加坡外，王震宇亦看好柬埔寨物業：「首先，柬埔寨房地產是美元資產；第二，柬埔寨亦政治穩定，首相洪森已執政逾20年，起碼穩定過泰國」。
另外，王震宇亦因應全球未來高通脹持續的預測，在澳洲及新西蘭買入一些農莊及酒莊。
【明報專訊】王震宇在2011年7月接受《明報》訪問時建議「買樓要跟着基建走」，指當時特首曾蔭權提出的十大基建工程，包括廣深港高鐵會惠及附近地區，故看好奧運站及九龍站住宅，並指「港島西亦會有港鐵線支持，整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮」，可謂測中過去逾10年本港西面地區樓價跑贏東面地區的趨勢。
既然王震宇在是次訪問中指港人若現有自住需要、有能力及不怕樓價跌，買樓仍可取，那麼買哪些地區好呢？未來20年擬大興土木的北部都會區是否首選呢？
基建若3至5年後落成 始利好樓價
王震宇表示：「買樓從來、永遠都要跟着基建走，大市點走都好，有基建的地方一定跑贏無基建的地方，若從此角度出發，由於本港未來只有三個地方會有真正的大量基建及土地供應出現──北部都會區、中部水域人工島及屯門龍鼓灘填海，你便可從中看看有何投資機會。值得注意的是，基建要在3至5年後落成，才可以真正影響樓價，北部都會區範圍很大，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村及元朗南等，如果你熟悉規劃、知道哪些基建快落成，是有投資機會的；作為比較，中部水域人工島及屯門龍鼓灘填海等基建在未來10年估計也不會出現，料不足以導致區內或附近樓價短期跑出」。
明報記者 葉創成
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