紓解樓市供求失衡，工業樓須更快鬆綁

聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多著數就派咁多糖，將香港數十載累積嘅基業（謹慎理財，市場主導）進一步斷送。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！

最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每況愈下嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。八至十年後隨時又會係02-03年嘅重複，香港到底能行錯幾多條咁既掘頭路？自費幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶著轉軚實凶多吉少嘅欠繳也！

圖一：製造業十年萎縮一半，但規劃嚴重落後，工業樓面積只跌一成！

回歸今日正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺——就係僵硬嘅城市規劃令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部份已經超過二十年（90年已佔七成半，09年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下越來越成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！

圖二：每百分之一製造業僱員所享用嘅工業樓面比例亦接近倍升

政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，而每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！

圖三：活化工業樓面既紓緩寫字樓/零售物業租金嘅上升壓力，亦提升整體地產市道嘅活力

導致越來越多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔駛跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一成【圖三】？如再睇遠啲，由83年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見未來活化工廈嘅潛質巨大，可成中期市區土地供應嘅重要來源！

加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招卻似會長篇大論，可見民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！

私樓供應缺對公屋海無量：租金扭曲應停止

筆者在多篇近期文章已提倡以紓緩供應為本，金錢資助為輔嘅原則去管理房屋福利，此乃最正道嘅房屋政策方向，比任何以實物及過度官僚指導嘅計劃都靈活、問責、有效。講得土地規劃同居屋多，本文就睇睇公屋租金係幾咁不食人間煙火，與經濟現實脫軌……

公屋租金與經濟數據反方向運行

表：公屋租金與市場供求脫節

	2001		2006			2011	十年變幅		五年變幅
公屋租金x
港島	45		47			46	2%		-2%
九龍	45		51			49	9%		-4%
新界	39		42			40	3%		-5%
A類私樓租金x
港島	197		192			287	46%		49%
九龍	155		148			230	48%		55%
新界	118		108			165	40%		53%
家庭收入
30.8百分位數	11,185		10,357			10,828	-3%		5%
中位數	19,000		16,500			19,100	1%		16%
75百分位數	35,237		29,862			35,952	2%		20%
家庭收入（住屋分類）
公屋	n/a		10,800			11,000	n/a		2%
居屋	n/a		20,000			21,000	n/a		5%
私樓	n/a		22,500			27,000	n/a		20%
通脹
綜合消費指數	95		91			105	10%		15%
港島對新界溢價
公屋	15%			12%		15%	n/a	n/a
私樓	67%			78%		74%	n/a	n/a
港島對九龍溢價
公屋	0%			-8%		-6%	n/a	n/a
私樓	27%			30%		25%	n/a	n/a

先講講基本數據：由2001年至2006年，及2006年至今嘅兩個五年期間，市民嘅收入同反應市場嘅私樓租金及通脹都呈先跌後升嘅格局（港島租金：先跌3%，再升49%；家庭中位收入：先跌13%，後漲16%；通脹：先跌4%，跟住抽15%），相比之下，公屋租金同本港經濟大環境行對頭車，竟然先升後跌（上升4%後下降2%，見【表】），令人摸不著頭腦到底啲官喺度玩乜遊戲。所以即管有各種各樣嘅租金制定機制，以上數據都帶出一個香港房屋領域一個結構上嘅問題：公營房屋更需要一套能與差餉物業估價署所編制嘅私樓數據可比較嘅統計數字，而唔係繼續黑箱運作，連政府自己都矇查查。

此外，公屋住戶過去五年收入上升5%但係租金卻下跌2-5%不等，唔怪得中產（租金大升四五成）呱呱叫都嘈住要政府置業資助啦。

供應短缺似喺十年之痛

由家庭中位數收入可見，市民過去五年嘅收入增長僅僅高於通脹（16%比15%，私樓居民就再勝一籌，收入升20%），不過喺十年期嚟睇，就連75百分位數（75% percentile）嘅大多數港人都喺收入上跑輸通脹（2%對10%）。

不過收入同通脹，與租金相比就通通小巫見大巫——私樓最細尺碼樓嘅平均租金（即440呎以下）無論五年或十年都升近五成！足見過去五年供應短缺嘅情況（即租金大大跑贏收入升幅）喺私人市場係幾咁嚴重！此政府高地價政策之另一佐證也。喺政府嫌疑挾高私樓成本嘅同時，公屋租金卻因公屋土地供應從未減少而益……呢個世界認真唔公平！

公屋唔反應地域差異

上文已指出公屋租金唔反應市民收入趨勢，點知佢連地域差異都視若無睹：過去十年，私樓嘅租金以港島最稀有而高踞，相對九龍及新界有分別為六成七至七成八及二成五至三成嘅溢價，但係喺公屋王國內，港島樓對新界只有頂多一成半嘅溢價，對九龍卻更現折讓【表】。唔少人可能到此大呼有冇搞錯？


由以上例子可見政府實應盡快加大私樓供應，併減少公營房屋嘅投入，避免更加扭曲撕裂已經病入膏肓嘅房屋市場，應驗咗「福利為其執行者所憎恨，遭其支付者猜疑，及被其受惠者鄙視」嘅吃力不討好下場。

由市場心理鐘，窺樓市政策循環

早前喺投資版有讀過文章，介紹一般投資者嘅心態喺一個市場大循環中係點由市頂嘅「陶醉」，經「否認」、「絕望」、「投降」而達市底嘅「消沉」；再沿「希望」、「樂觀」、「興奮」而重歸「陶醉」嘅巔峰……可謂高低潮迭起，樂悲情屢現！


圖一：本港樓市用家/小投資者兩類樓市參與者喺物業周期中嘅心理狀態

筆者不才，在此將以上適用於股票市場嘅投資心理「翻譯」成本港樓市版本，並以「用家/投資者」嘅形式註釋喺【圖一】中。根據觀察傳媒報道，似乎本港已進入「已經遲咗入市」呢個階段，但基於過去數年本港屢經危機、風暴，加上政府大力打壓，似乎暫只見用家心態見頂（即眼紅症、即要求政府用公帑資助置業），卻未見投資者若一般市頂般如痴如狂。

往績顯示，政府施政規律似散戶買家多於高瞻遠矚嘅智者。綜合過去數年衙門喺城市規劃、土地供應、公營房屋各政策範疇嘅表現，本人再將圖一嘅用家/投資者心理鐘製成圖二嘅樓市周期政府政策預測線。由圖觀之，本港應處於「土地吊起嚟賣」至「民怨沸騰」兩個上升晚期階段之間。

喺呢個時候，正是無樓族嗌得最大聲，政府開始大手打擊樓市兼被迫大力重投公營房屋供應嘅關鍵時刻！值得一提嘅係，圖一嘅散戶行為及圖二嘅政府政策，正與筆者去年8月27日文章《市頂買樓，不智；逼人置業，不義》中附圖嘅居屋申請人行為遙相呼應！


圖二：政府喺樓市周期中可能出現嘅思維/政策

在此肯請特首在12日公布嘅施政報告內切勿削足適履，為討好隨著最近資本市場大跌而急速縮骨嘅民粹要求，捨沉默大多數嘅利益於不顧，重開資助置業嘅道德風險之門，走上【圖二】所述必然撞板嘅歪路。