由市場心理鐘，窺樓市政策循環

早前喺投資版有讀過文章，介紹一般投資者嘅心態喺一個市場大循環中係點由市頂嘅「陶醉」，經「否認」、「絕望」、「投降」而達市底嘅「消沉」；再沿「希望」、「樂觀」、「興奮」而重歸「陶醉」嘅巔峰……可謂高低潮迭起，樂悲情屢現！


圖一：本港樓市用家/小投資者兩類樓市參與者喺物業周期中嘅心理狀態

筆者不才，在此將以上適用於股票市場嘅投資心理「翻譯」成本港樓市版本，並以「用家/投資者」嘅形式註釋喺【圖一】中。根據觀察傳媒報道，似乎本港已進入「已經遲咗入市」呢個階段，但基於過去數年本港屢經危機、風暴，加上政府大力打壓，似乎暫只見用家心態見頂（即眼紅症、即要求政府用公帑資助置業），卻未見投資者若一般市頂般如痴如狂。

往績顯示，政府施政規律似散戶買家多於高瞻遠矚嘅智者。綜合過去數年衙門喺城市規劃、土地供應、公營房屋各政策範疇嘅表現，本人再將圖一嘅用家/投資者心理鐘製成圖二嘅樓市周期政府政策預測線。由圖觀之，本港應處於「土地吊起嚟賣」至「民怨沸騰」兩個上升晚期階段之間。

喺呢個時候，正是無樓族嗌得最大聲，政府開始大手打擊樓市兼被迫大力重投公營房屋供應嘅關鍵時刻！值得一提嘅係，圖一嘅散戶行為及圖二嘅政府政策，正與筆者去年8月27日文章《市頂買樓，不智；逼人置業，不義》中附圖嘅居屋申請人行為遙相呼應！


圖二：政府喺樓市周期中可能出現嘅思維/政策

在此肯請特首在12日公布嘅施政報告內切勿削足適履，為討好隨著最近資本市場大跌而急速縮骨嘅民粹要求，捨沉默大多數嘅利益於不顧，重開資助置業嘅道德風險之門，走上【圖二】所述必然撞板嘅歪路。