上星期講咗中環嘅行人天橋前景，今日就討論吓維港跨海行人隧道喺筆者夢想中可能出現嘅璀璨未來！
眾所周知，規劃及運輸當局喺近年嘅行為喺只醉心於為汽車奴役嘅心態下越來越與行人同人力驅動（單車也！）嘅環保健康交通方式過唔去——西九龍大片嘅貴重填海土地已經被重重汽車道路及天橋包圍、瓜分得體無完膚，造成極大嘅社會資源浪費甚至市民具體健康傷害——市民無緣步行至新嘅西九海旁、完全可以架空或下沉嘅公路卻霸道橫行，擠掉本來可作低密度發展嘅住宅／休憩空間、來往高速車輛嘅噪音（達80分貝）及廢氣更對市民健康造成直接傷害……
依家好好一個西九「文化區」招標竟然變成「市區公園」招標，再令文化界同全港關心城市規劃嘅各界人士失望多次，睇嚟全民上街、重複七一遊行嘅「臨界點」確實係所距不遙！
喺咁既環境下，唯一能夠將西九呢個爛攤子起死回生嘅，就係採用「全環保、最健康、帶全球」呢條討好策略啦。筆者所指，乃駁通未來高鐵站兼文化區嘅地下通道，建造世界最吸引（非衙門長處，要招標出去設計營運）、最環保健康、但仍然係最有效嘅海底隧道，連接港島上環至灣仔一帶。以下且描畫幾點具體提議嚟拋磚引玉，但能推動此運動向前已無憾矣：
世界上最吸引嘅過海隧道
設計元素可包括：
1）超輕便電車—可出隧道後依特定路線上天（成為泊埋酒店、商廈一樓嘅快捷電梯）下地（直往地下鐵或地下單車場落客），甚至讓乘客自駕往未來嘅灣仔海旁，駐足觀景。車嘅大細可與哥爾夫球車相若，電源可與現有電車類似，以免充電之惱；
2）水底透明管道—世界第一也，使電車喺海底已可採用日光，甚至觀賞光纖送載嘅維港煙花鐳射燈光表演？此外，亦令香港更有動力早日回復海水清澈見底嘅光輝個去！；
3）綠化步行／單車層—超寬敞嘅行人隧道，令人感覺置身公園花圃，因流水花香圍繞而心曠神怡，而非困於鋼筋水泥壁壘之內，被慘綠燈管包圍，最終遭巨大隧道回音所殲剿！隧道內嘅綠化程度，及隧道嘅寬度，應是與西九／灣仔海旁入口外之環境融為一體，彼此不分，循序漸進，直到已深入海底後行人方可發覺！如此方能真正連接兩大未來海濱公園於無形，為世界級都市所應達之人文城規高點；
4）雙弧形走道—為更方便疏導人流，可考慮喺超輕便電車上岸嘅地點建兩條分岔管道，一條往上環西環（九龍邊延海旁去油麻地避風塘北端），另一條去金鐘灣仔（九龍邊駁去南昌站，以減少北行嘅路上交通流量）。如此豈非比起更多嘅汽車路去紓緩無可紓緩嘅擠塞高明得多？
依家我哋需要嘅就係一個有魄力嘅領導，去做一啲我哋夢寐以求（又與過去汽車掛帥思維一刀兩斷）嘅，能夠喺五十年、一百年後依然自豪嘅，既環保、又美觀、更健體嘅基建，令香港呢個歐亞高速鐵路網終點站嘅「南天門」傲視寰宇。
入正提前同各位分享一下喺網上討論區正在熱播嘅「居屋辯論—亞伯舌戰李永達」【註】，乃泛民最近趾高氣揚、越玩越出火下民意反彈嘅另一證據；由其文字上交往及其他討論區會員之回覆已經很明顯地說明，沉默的大多數原來眼睛係雪亮的：大家都明白居屋政治除咗益福利政客外，對整體樓市、本港經濟前途、以至社會公理都係弊多於利！各位不妨去文尾連結細味一下喺議會內只有進攻同反對，從不需為滔滔言行負責的政客，在議會外之民意審議下其論據竟顯得如此理屈詞窮！
言歸正傳，上禮拜政府刊憲，為九龍灣工業區至德福花園由私人發展商承建之天橋系統開綠燈。此乃近年少有嘅政府德政也！主要原因係政府似乎拋棄咗「官商勾結」呢個近年最令行政癱瘓嘅恐懼，勇於為社會嘅整體利益著想，明知呢個係益發展商物業內人流利潤嘅基建都肯批准上馬，值得讚！
放下包袱，以民為先，死結可解
講到天橋，只要有喺中環行走嘅讀者都知道，中環嘅天橋系統喺私人樓宇中已經全冷氣覆蓋，唯獨係政府興建嘅路段則要面對炎炎夏日，行人常要汗流浹背，冰火交煎……咁喺呢方面點解政府又唔發揮吓想像空間，靈活兼利民？一就主動裝上冷氣（當係提供豪華街燈可也），一係就與各建築物之業主達成統一協定，由佢地提供大廈間通道內之冷氣（聽講置地曾多次向政府提議，自費為交易廣場至遮打大廈間天橋供冷氣，但係各主事官員怕事卸膊，次次不了了之。結果多年落嚟橫過干諾道嘅市民仍要遭酷熱煎熬！），甚至可以以減稅為誘因，令政府—業主—市民三者嘅利益最大化！
如果今次九龍灣嘅靈活施政、官商「勾結」、多方共贏精神能發揚光大的話，可能中環天橋系統亦能成為世界最舒適（冬暖夏涼）、最有效率（省卻政府部門費力不討好去清潔兼美化斷斷續續嘅橋段）、甚至係最有文化（私人發展商可能被允許喺天橋上展出藝術品，兼容許街頭藝人表演）嘅天橋系統！呢種交公共設施與私人承辦嘅做法可能同去年發展局標籤/還原私營公共空間嘅做法啱啱相反，但係其實只要有足夠嘅透明度同標示，私人管理嘅公共場所往往會更迎合朝夕變更嘅群眾要求同口味創造多贏，附圖所見，乃紐約市所見，公共空間由私人管理嘅好例子。
未來天橋行政幾點提議
講到呢度，就順口開河，提議吓未來優質嘅天橋政策下可見嘅幾點運行原則：
1）靈活變通，人流量最大化—最理想應每一個街口嘅大廈都有出口連接天橋：以中環為例，永和街連巴士總站、文華里至急庇利街駁信德中心、中環街市接中環中心、等等都係尚有潛質嘅起橋地點。如果需要換地取道，只要用家、業主、政府、區議會冇強大反對，都應以全民利益最大化為取捨標準，切勿前怕狼后怕虎，驚被政客扣利益輸送嘅高帽；
2）保存街頭活力—避免製造橋滿鋪空，行人與服務分家嘅情況—呢個喺城市規劃上嘅高難度動作，就算做錯亦會睇嚟好似冇乜受害人，但係會對整個區嘅商業活動佈局帶來翻天覆地嘅影響—好嘅例子有喺政府實用性掛帥（或閉門造車，冇與私樓業主配合）下設計出嚟嘅幾段旺角天橋；
3）以私人管理為主，常理公道為約—點解中環街市搞極都係注定要失敗？因為係公營也！發展局好應該由毫無營業經驗嘅市建局手上取回中環街市，一就賣出去補核心區寫字樓公營短缺，一就公開招標，畀價高者得，以私營模式管理呢個依家肉酸得令人汗顏嘅雞肋，免繼續浪費呢幅咁靚嘅地點；
4）設跨部門小組，利建設／運作效率—正如所有咁多其他政府施政，快速行動一定要有好嘅協調，如果香港天橋發展想繼續領先世界，以上要做嘅好多事情係要多方配合方可，政府喺機構設計上亦應發揮靈活嘅九龍灣天橋精神。
上星期本欄討論政府應否以打壓樓價為政策目標，結論係：只要能避免金融系統風險，減少槓杆（本港增加按揭成數，已係最好方法治理過度借貸呢個環球樓市泡沫之萬惡之首也！），同減少行政干預（即係唔以計劃經濟嘅人治標準去決定何為「合適」嘅樓價水平），則基本唔須要做嘢矣。不過該文留咗條尾巴，就係冇提到政府作為獨市批發商，仍然有責任為市場提供有效嘅長遠土地供應！
高地價政策證據確鑿
筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，10年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？》，及09年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去幾年唯土地之利是圖所造成嘅土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年幾勾出嚟嘅地皮高溢價賣出唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅客觀現實：1）樓價越升政府賣地越少嘅（見09年文章之附圖）；2）過去七年土地「流賣率」高達75%，及平均每塊勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章之附表）。
呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳——如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值30蚊/公斤嘅一包麵粉叫到60蚊；當出便麵包鋪仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價都會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空鋪拍烏蠅之時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅低價啦，於是我見周街麵包鋪都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊/公斤嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍之下達成嘅「市價」嗎！
此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤、或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買80蚊/公斤嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我赢哂！
以上例子，已經清楚說明，過去幾年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢扲住樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠係土地拍賣底價訂定上見到以大局為重，而非自我利益為中心嘅新景象！
另外，為方便規劃，越來越多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格、以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化。不利整體社會嘅整體長遠利益！係呢方面要量化政府係做對定錯其實好易——每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落係頭五大發展商手上已經係合格！
樓宇供應：既要亡羊補牢，亦要期望管理
加大私樓供應似是政府手上唯一嘅良策：先透支未來幾年嘅供應（亦可話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地越做越細！），但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後明年又返番去一萬個單位，而係可以再連住三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也！）。咁先至係高明嘅期望管理（星加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！
如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現時私樓土地不足嘅緊急之需！
呢個問題嘅答案當然見仁見智！業主會話樓市係市場定價，政府根本就唔應該干預自由市場嘅運作，與全港過半選票為敵……而冇樓階層則會舉雙腳贊成政府繼續拖低樓價（當然，如果下跌之勢已成，嗰陣必定會連佢哋自己都話搏唔過，結果還是繼續無殼落去也）。經濟學家可能大部份都反對行政手段控制資產價格，而政客則會視當時邊個利益團體嗌得最大聲去決定支持定反對。
由此可見，政府由去年初到目前為止嘅行為都係似政客多啲，跟住大聲嗰邊做嘢，無他，呢段時間冇樓階層又的確係嘈得多。不過，政府嘅官方原因當然唔敢話係要令樓價下跌啦！於是就只有朝兩個方向搵藉口：1）杜絕炒家；2）控制銀行風險。
冇炒家樓價可照升
筆者喺11月30日文《非常時期應有非常供應》已講過，炒家只係果，個因就要歸功於「基本因素向好，樓價要升」。任何人如果以為炒家可以喺無基本因素嘅支撐下可以將樓價推上，就太天真啦！而政府推出11月19日嘅打壓樓市措施之後樓價照樣飆升，已經證明打擊炒家最終只係令真正買家無貨可買，而因炒賣減少所失去嘅流動性亦令樓市嘅自我調整機制更加呆滯，政府庫房及整體經濟同時受到波及。喺依家摸貨比例已低於1%，樓市幾乎全為用家及長線投資者參與嘅情況下，睇嚟政府要再出招打擊炒家，已經會無功而返（工商物業除外）。希望政府唔好學哋政客無限上網咁亂喊口號去妖魔化炒家，因為長線樓價嘅升跌最終與佢哋無關，但係佢哋交嘅稅就比用家要多得多，點講都係庫房嘅米飯班主也！
香港銀行風險應是世界最低之一
政府第二個出手嘅原因就係按揭對銀行資產所帶嚟嘅風險。其實，與美國拍拍屁股走人唔同，香港嘅按揭係上借款人身嘅，所以就算喺2003年最燒炭跳樓之黑暗時期，香港銀行體系嘅壞帳率都只係1.3%咁多，比美國牛市時嘅比例重要低！加上依家按揭首期已提高至五成，就算樓價跌一半，銀行都未需要驚！但係當今樓市嘅基本因素比97年好多多聲，所以樓價大跌嘅機會真係微乎其微，係咁嘅情況下金管局若再收緊按揭標準，似乎亦難自圓其說……
出師無名不如按兵不動
係無炒家去打，又冇銀行風險去擔心嘅情況下，唯一打壓樓市嘅原因似乎只剩下樓價本身！但係決定樓價喺乜嘢水平屬於適合，曾俊華同埋陳德霖又係唔係叻得過成個市場嘅智慧呢？喺經濟向好，炒賣絕跡，金融風險極低嘅時候，又有邊個能企出嚟話樓價唔應該升呢？有冇官員能拍心口話再出下一招唔會係如「八萬五」般對佢仕途有同樣嘅標籤作用呢？最後，沉默嘅大多數（全港53%嘅物業係自住嘅）會唔會終於成為嘈吵嘅大多數呢？
政府弱勢適逢庫房水浸，的確有啲似電影中困喺黑洞中嘅特戰部隊，盲目四射機槍子彈，但求「㹃低」睇唔見嘅敵人，連自己戰友嘅安危都顧唔徹，最終自己嚇到氣喘汗流，神經錯亂……
筆者何出此言哉？源於昨日運房局宣布狂加公屋入息限額達15.6%是也。增加福利唔係一件壞事，直到佢進入偏離公正公平合理嘅境界。點解依家嘅公屋收入入息限額唔合理呢？
1）與私人市場嚴重重疊——政府喺唔能夠證明私人租市能夠提供低租金方案前就已經橫蠻介入，以本欺人，利用自己近千億嘅雄厚財力，蹂躪個體小業主。大家想想，一個花咗畢生苦力儲錢買樓，諗住以些少租金供奉餘年嘅亞婆，喺呢個政府無情嘅擠壓下，年年租金冇得升，歲歲租客畀人搶。最後因為無收入自用更兼缺錢維修自己嘅求生工具，而被市建局連樓都強收埋去，話要幫你重建喎，你話係唔係悲劇？
你可能會問，冇咁多人受影響掛？上表右列清楚講明，下一批受益與政府「無限擴張公屋建造偉業」嘅住戶數目，正正佔私人市場總戶數嘅12%，相比私人租賃市場數字就更大：鄭汝樺話三分一私人租務市場都係房委嘅搶客對象，但係筆者嘅算計更高達近半！可見公屋已經極度偏離原來嘅扶貧意向同原則，成為一個與民爭利嘅惡政，與全港三百萬人口過不去。
2）限額上升幅度可永無休止——社會福利要幫嘅人應該係社會最窮嗰一批，如最少收入嗰一成、二成、或三成人口；但係公屋收入上限卻與私樓租金掛鉤，私人租金上升，收入限額亦隨著抽上。呢個機制有佢嘅好處，但係最重大嘅弊端卻係：佢冇一個觸頂機制，譬如，收入限額如覆蓋超越全港三成最低收入戶數時會以收入排位至第三個「十等分」為界，政府喺呢條線以上會停止提供公屋服務，而以私樓為主幹，幫餘下百分之七十嘅人口提供房屋供應。
3）公屋已淪為抽獎機——鄭汝樺自己都話，30歲以下單身人士已達2萬6千申請人之眾，其中更有34%係未畢業嘅學生！導致唔少青年寧願減薪以取得公屋資格，開創不思進取，只求抽取政府著數嘅新風尚……點解香港唔向星加坡學習吓，唔准35歲以下嘅單身人士享受公屋福利？
由以上可見，唔單止居屋應該壽終正寢，連公屋都有動大手術改革制度嘅迫切需要，以免短期內浪費納稅人資源（你估起7萬5千個單位嘅成本係幾多？7萬5個單位即三千萬呎樓面是也，建築成本1000蚊呎加地價5000蚊呎，即1千8百億也，即每戶2百40萬元！喺市租水平，可津貼呢7萬5戶私人市場租金達33年之久！），中期厄殺本港私人市場（悪幣驅逐良幣是也）令加稅壓力大增（冇人交差餉/物業稅/利得稅，因政府逼走哂私人租務市場，但同時要支撐越見臃腫龐大嘅公屋開支）。
如果各市民可見此政無限擴張嘅惡果，可能上街抗議嘅就唔止係教師同警察矣……租金卷相比之下豈不是更公平更有益得多？
