主導供應之外，更要管理期望

上星期本欄討論政府應否以打壓樓價為政策目標，結論係：只要能避免金融系統風險，減少槓杆（本港增加按揭成數，已係最好方法治理過度借貸呢個環球樓市泡沫之萬惡之首也！），同減少行政干預（即係唔以計劃經濟嘅人治標準去決定何為「合適」嘅樓價水平），則基本唔須要做嘢矣。不過該文留咗條尾巴，就係冇提到政府作為獨市批發商，仍然有責任為市場提供有效嘅長遠土地供應！

高地價政策證據確鑿

筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，10年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？》，及09年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去幾年唯土地之利是圖所造成嘅土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年幾勾出嚟嘅地皮高溢價賣出唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅客觀現實：1）樓價越升政府賣地越少嘅（見09年文章之附圖）；2）過去七年土地「流賣率」高達75%，及平均每塊勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章之附表）。

呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳——如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值30蚊/公斤嘅一包麵粉叫到60蚊；當出便麵包鋪仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價都會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空鋪拍烏蠅之時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅低價啦，於是我見周街麵包鋪都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊/公斤嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍之下達成嘅「市價」嗎！

此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤、或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買80蚊/公斤嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我赢哂！

以上例子，已經清楚說明，過去幾年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢扲住樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠係土地拍賣底價訂定上見到以大局為重，而非自我利益為中心嘅新景象！
另外，為方便規劃，越來越多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格、以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化。不利整體社會嘅整體長遠利益！係呢方面要量化政府係做對定錯其實好易——每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落係頭五大發展商手上已經係合格！

樓宇供應：既要亡羊補牢，亦要期望管理

加大私樓供應似是政府手上唯一嘅良策：先透支未來幾年嘅供應（亦可話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地越做越細！），但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後明年又返番去一萬個單位，而係可以再連住三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也！）。咁先至係高明嘅期望管理（星加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！

如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現時私樓土地不足嘅緊急之需！