樓宇新數據，政策老毛病

上星期差餉物業估價署最新出爐嘅《香港物業報告2011》基本上以最新嘅數據再次證明當今香港土地及規劃政策上早已人所共知嘅問題：

1）未來兩年幾乎所有用途嘅樓面都會供應短缺—筆者在此欄已經多次疾呼住宅、寫字樓供應短缺嘅來臨及點解政府要作非常動作去解決問題（如：速賣四萬住宅單位嘅地，加快批地及搬走灣仔政府三廈等）。今次用番差餉物業估價署嘅落成預測及過去年平均吸納量，淨係寫字樓已經嚇死人：至2012年底，全港寫字樓嘅空置率會跌至5.3%嘅超低水平【圖一】，呢個係1981年有統計數據以來第二低嘅空置率！如果唔係咁十萬火急，筆者都唔會喺上星期以《亡羊補牢》為題為政府獻救急之策啦！；

2）區域間嘅錯配—如元朗、屯門等未來受益於重大跨境交通落成，本來商業樓面已經少得可憐，兼人口稠密嘅大區竟然冇新寫字樓或商業樓面落成，可見政府繼續製造「閉門城規」下先產生到嘅單一社區，以及其必然嘅天水圍悲情效應（見王于漸教授較早時喺本報刊登嘅文章：《多元與偶爾的無序：偉大城市的奧秘》）；

3）公營機構繼續獨斷獨行，凌駕於整體房屋政策考慮之上——公營房屋（包括居屋，公屋，政府宿舍，房協）佔整體樓市過半存量兼供應量，但係已經多年喺《物業報告》內不見其供應預測或任何其他私人市場所有嘅詳盡資料，可見政府如非房屋決策完全沒有全盤計劃，就係唔想市民有足夠嘅資料分析、比較公私市場嘅數據，得出不利於各公營房屋機構嘅結論。任何欲窺樓市全豹嘅政策局以上級數嘅官員都應該即刻下令所有未來年份嘅《物業報告》全部要包含詳盡嘅公營房屋數據，以免產生盲人騎瞎馬嘅城市規劃兼房屋政策！；

4）政治權宜之計思維淹沒咗長遠市場健康呢個目標—最顯著嘅例子莫過於近期聽到厭嘅「限呎樓」賣地要求。私人市場嘅大單位（即一千呎以上）已經唔多（得百分之七，如果計埋公營單位就只有百分之四），但係喺近年自由市場帶動下，細單位嘅落成量終於跌穿九成【圖二】，直到最近政府向反常識低頭，大肆堅持賣限呎樓地塊為止。如果唔賣多啲大單位嘅地，佢嘅價又點會相宜？唔賣多啲大單位畀人換樓，咁又邊有細樓嘅供應會被拋出來畀人上車？咁大屋呎價貴，細屋呎價平嘅鴻溝又點會收窄？