2011年5月3日星期二

究竟倫敦樓平定香港屋貴?

最近唔少倫敦樓盤喺本港報章大肆登廣告賣盤,引起唔少人心郁郁想趁英國樓市下調執平貨,特別係驚本港樓市「位高勢危」嘅一族。呢種諗法,喺呢排唔少測量師行發表環球呎價比較報告後更加流行,因為呢啲報告幾乎異口同聲咁將香港樓價擺上「貴」或者「超貴」嘅神台!

但係呢哋唔少係某一瞬間所拍嘅照片,大家只知道城市與城市之間係嗰一刻嘅關係,卻冇對比埋歷史上呢對城市之間究竟邊個偏離咗價值趨勢——如果香港嘅樓與倫敦比較依家相對97年泡沬前更抵買,咁可能依家仲應該繼續揸,甚至係追本港物業,而非走去倫敦買更貴嘅代替品?

本文就以三個圖為大家做一個非常簡單嘅歷史性比較,除咗倫敦外,另一「超貴」樓市雪梨亦睇埋一分

對大多數人嚟講,香港嘅樓市已經由03年谷底反彈數倍【圖一】,似乎已經高處不勝寒,相對倫敦由07高位下跌四成,就更危危乎,無怪乎不假思索就喺文華酒店落訂嘅大有人在。不過,呢個圖有被人話濫用基準點嘅缺點,因為圖內各線嘅起點喺以03年香港樓市最低點為參考,咁本港樓市大大跑贏係應該嘅。如果我哋用另一個極端(97年高峰)做基準點,就出現圖二嘅新圖畫:香港住宅寫字樓都僅僅返家鄉,但倫敦雪梨就比97年大漲2.5倍有多,咁睇本港似乎又「抵買」好多!

再公道哋,我地喺03年同97年嘅中間落筆(如用中原指數,即係其30點與100點之平均數,約65點到),又將數據拉長嚟睇(使樓價指數反映更多個經濟周期),咁94年似乎係一個幾公道嘅起點(約中原指數61點),做出嚟就係圖三個勢:香港同雪梨都比圖二多升兩成幾,但係倫敦就較圖二再大抽升多1.2倍!當然,94年剛好係倫敦上次周期嘅底部……各位要計較嘅就係,88年倫敦個跌市用咗四年見底,但喺今次更加傷嘅世紀金融風暴中倫敦只需一年零九個月就見底,究竟喺真復原定係變成慢性病有排醫?咁11年九月屆四年之期又係唔係終於守到雲開之日?篇幅所限,改天再談。


圖一:香港住宅已由沙士谷底反彈兩倍,寫字樓3.9


圖二:相對於97高峰,香港僅打平手,但倫敦雪梨就各勁升倍半有多


圖三:相對94年水平(中原指數60點),倫敦雪梨似乎升凸香港甚多




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