政府應速拆三十萬細樓，轉起大單位

最近傳媒報道因居屋賭場重開而將注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公，但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身，重得天下…可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景，就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅，卻忘記躺在床上奄奄一息之病人最需要嘅係緊急手術，而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫！

與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎/限量賣地政策。佢喺筆者6月14日《限呎限量地政策對港人唔住》一文中已作宏觀嘅批判，而九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪（因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益！）。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停（甚至俾已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓！）呢個劣政，更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位！

世界奇觀：呎數越大，呎價越貴

圖一：常識話，量越多價就越平。市場呎價線趨勢平均，波幅應不會太大

圖二：美孚新村成交反應大單位嚴重不足：1800呎單位呎價貴900呎者達四成半！整層樓價更貴達1.9倍！

常識話俾我哋知，買嘢嘅量越大越多，單價通常會越平；除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅（如山頂，南區）之外，呢個規律喺任何地產市場都應行之有效，見【圖一】。但係喺香港，呢個咁淺顯嘅道理就被政府撓曲無理嘅供應政策徹底顛覆，造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅（因為其呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截），就連四十年舊屋苑如美孚新村都出現呎數越大呎價越高嘅怪現象：過去三個月成交嘅900多呎單位呎價得5500蚊，但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多，至8000蚊呎【圖二】！如果喺較理性嘅地產市場，較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價，只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。而政府起多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭（因而賣唔到好價），更因少大單位供應而令後者嘅總成本飆升，脫離換樓者負擔範圍，製造社會分化！以美孚為例，900呎嘅單位500萬有找，但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多，如果圖一嘅常規在本港有效嘅話，該名業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。於今？唯有望樓興歎……

大單位有數得計：短缺約30萬單位

表一：收入分佈顯示，本港細單位供應過多，達三十七萬之眾

家庭月入	01年首季戶數	可負擔月租（十億元）	如每戶階等大小單位下之合理平均呎租	每戶可負擔之呎數（如呎價劃一）	差餉物業估價署分類	戶數比重	實質存量比例	供應過多/（過少）	相等於戶數
<10k	603,300	0.90	3	90	A
10-20k	587,300	2.64	9	280	A	51%	67%	16%	374,100
20-30k	397,200	2.98	15	460	B
30-40k	250,500	2.63	21	650	B	28%	24%	-4%	-89,500
40-50k	145,100	1.96	27	840	C
50-60k	100,000	1.65	34	1,020	C	10%	6%	-5%	-110,400
>60k	259,900	5.85	46	1,390	D/E	11%	4%	-7%	-174,200
總數/平均	2,343,300	18.61	16	490		100%	100%	0%	-

筆者以本港家庭收入分佈，再假設約三成收入花喺居住方面，及大致平穩嘅呎價（即唔同呎數嘅單位呎價大致相同），推算出本港A級住宅（即細於440呎）嘅單位數目過剩約37萬單位之多，而C/D/E級（即約1000呎以上）嘅單位卻少咗近30萬單位【表一】。

唔該下位特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維，唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位（最好係市區公屋，釋放巨大潛在價值），同時推出相應數目嘅土地，由市場自己去調節供應，自然好快會有大量大單位應市，樓價結構不出十年就理性化矣。

選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌

上個禮拜評述施政報告嘅「超錯」大轉軚，由否定私人市場（搶奪私樓供應去發大鞭長莫及、天生缺陷、已經臃腫不堪嘅公營樓宇），到鼓勵賭博（政府打本兼包底，俾少數幸運兒炒樓），講到筆者情緒低落，為市民長遠福祉嘅殞落抑鬱不歡！喺新政下，每年納稅人貼錢開「居屋賭局」隨時逾百億之數，較煲呔所提出嘅高等院校研究（50億）、自資專上教育基金（25億）、代繳公屋租金（19億）、額外社福津貼（19億）、內地市場基金（10億）、增醫護學額（2億）等等十多項利民開支仲要大！呢個咁大規模嘅資源錯配唔係浪費又係乜嘢先？

此外，繼振英哥喺施政報告後語不驚人誓不罷休，大開公營房屋期票，疑似復辟八萬五政策之餘，本周佢再為拉票向鄉議局發叔講咗啲後者認為「由心入面講出來，都聽得入耳」嘅鄉郊土地政策。為咗唔令市民知佢具體許諾嘅內容而民心生異（因為市民與鄉紳嘅利益多數係對立嘅：市區土地缺乏對丁權無限膨脹、綠化地帶保育對胡亂起樓擴地、政府向市區僭建嚴格執法對鄉村怕死鬆手），我哋多數都唔會知道兩位「考慮競選特首」者為咗鄉議局支持而將自回歸拖拉至今嘅丁屋問題再縱容多幾多年？

拖延丁屋問題=未來特首延續不公

稍知歷史嘅讀者都明白丁屋嘅歷史問題在於佢喺分配上、城市規劃上、土地效益上、都存在不公：

1）一個喺荷蘭出世，從未返過香港，既無香港居留權，亦不識講中文嘅成年男丁，只要上咗某村嘅族譜，就算佢與香港嘅聯繫係幾咁牽強，都自動享受2100呎嘅丁屋權利，導致動輒數十萬販賣丁權（違背丁屋政策本意！）而發達嘅外國移民多不勝數，而喺本港捱貴樓兼交稅養新界基建嘅市民卻無福消受。據報道，鄉議局估計合資格嘅男丁有24萬之眾；但係呢個數目當然會隨著每位男丁嘅生育而無限放大，直至永遠！所以一日政府唔解決丁屋呢個世襲福利問題，一日就係與市區港人過唔去（以有限土地資源去資助越來越多與港無關嘅人士），更遑論新界村內嘅原居民女後人（性別歧視也）。政府一早應該將丁屋權益斷尾，如果唔係，以後全港幾大嘅幅員都唔夠佢哋圈地！


圖一：丁屋規劃毫無，設施欠奉，一片混亂，貧民窟不如

圖二：政府應規定每村有其發展大綱，以增土地潛質/價值（下圖為新地嘅天巒項目）

圖三：復古保育都好過而家粗製濫造式丁屋建設，圖為

2）越來越多嘅丁屋地段被劣質發展商破壞殆盡【圖一】，成為無空間、無特色、無設施、無價值、無前途嘅「港式貧民窟」，乃香港城市規劃上嘅一大污點！政府既無計劃亦無手段去嘗試為已做壞嘅村去翻身（如：增地積比率作誘因去全村重建【圖二】、無合理嘅環境配套唔批新屋牌、或資助村民回復昔日嘅傳統建築，創建新界嘅「新天地」、「宏村」【圖三】，為港增光），卻似乎仍然熱衷於大量批地俾人起呢啲礙眼嘅次級社區！

篇幅有限，暫此停筆。但係以上可見，對發叔嚟講「啱聽」嘅疑似候選人言語可能係於六百多萬港人不利嘅政綱，而「雙英」係唔係絕對有責任話俾我哋知佢哋代我哋割讓咗幾多整體市民嘅利益去換取鄉議局嘅選票？

潘朵拉盒已打開，福利房屋將失控

施政報告一如所料，復建居屋，但係其理據之拙劣，安排之倉卒，令人覺得特首無心戀戰，但求虛晃一招，塞住各路政客之口，只要自己捱到出年六月落台便罷，留下嘅爛攤子？幹我何事！以下且引述各路人馬喺傳媒嘅言行來分析呢齣鬧劇：

房屋政策思維混亂，市場結構安床疊架，製造不公

對電台聽眾批評新居屋不但資助置業，還資助轉售獲利，曾曰﹕「我是希望穩定，也不想人輸……香港人買樓除想升值，也真的想安居樂業」。可見煲呔心目中，復建目的的確係想令受惠者賺錢，即係話，買居屋嘅人唔需要為自己嘅投資行為負責，由全體市民為佢哋包底！咁嘅邏輯視公理、公平如無物，與以血汗辛勞自力更生為美德嘅香港精神相悖，遲早會造成極大反彈，為曾蔭權背上歷史悪名。

喺退市機制上，曾氏更顯理據自相矛盾，似乎話市民其實係想買私樓，如私人市場「已充分供應上車盤，價錢又接近居屋，那為何不讓他買外邊？就算建了居屋也無用，不會住」，並強調「不應人建政府又建，建了無人要」。咁既然明知有私樓供應就會無人吼居屋，咁點解唔啦啦聲推多啲私樓地？點解仲要安床搭架，將樓市分割得四分五裂？你話將市場隔離、切碎之下，又邊有可能如鄭汝樺係記者會所言「措施是要鼓勵向上流動」？

因為居屋重建而未來可以重掌大權嘅各房委大帝忽然如降甘霖，鹹魚返生，馬上為退市機制潑冷水，明報報道：「張炳良（房委會資助房屋小組主席）稱不應採硬指標『退市』，而應『留一手』，按市況由政府和房委會決定是否停售居屋，『不應停售太久，停一兩年還可以，沒任何理由建了居屋但囤積幾年』」。言下之意，梗係市好市壞都由房委話事，總之就唔好有任何機制阻其帝國開疆擴土也。如斯一個不受監查，不向納稅人負責嘅權力機構早應該解散咗佢，可惜而家已可借屍還魂，隨時猛鬼過以前……

公營房屋大躍進，香港未來嗚呼哉！

曾蔭權可能最料不到嘅係自己已為下屆政府大開福利膨脹之門——梁振英為咗瘋狂擴大公營房屋，竟然語不驚人誓不休，祭出與當年「八萬五」效果相當嘅原子彈：「我認為每年三萬五個（公屋）單位是不多的，我們不知道每年三萬五千個，要做三年或三十年，但頭幾年我認為我們是有需要去爭取愈多公屋落成、縮短輪候冊是愈好的。」

呢種房屋政策嘅不負責任程度簡直令人咋舌：1）96年至01年間每年香港家庭數目增加幅度為三萬九戶，而01年至06年則降至三萬四戶；2）10年底私樓空置單位為五萬一個單位，空置率為4.7%；3）根據統計署嘅住戶數目推算，由09年至14年本港每年平均增加家庭會再跌去三萬一戶以下。

由此可見，梁振英嘅政治口號一係就基於大大優於政府嘅統計，預測每年家庭數目增長會達六萬以上（三萬五公屋加二萬私樓加五千居屋；佢嘅居屋建屋目標都怕會大大高於曾蔭權嗰「雞碎五千」咁少！），一係就係短線講吓博多啲基層支持先，到選咗特首後唔兌現都無所謂，而第三個可能就係佢係真心相信福利無限膨脹嘅共產主義計劃經濟。未來有咁嘅房屋思維，各位係唔係要考慮如李鵬飛般，振英當選就要移民？陳啟宗先生，是否係時候重新考慮應支持邊個特首參選人？

上車盤擋災，六十萬業主要上街？

表：月入三萬家庭可隨意揀選十數萬個新界私樓，居屋認真多此一舉

			屋苑單位大小			樓價	（百萬元）		相對新居屋標準可負擔價溢價/（折讓）
屋苑	地區	單位數目	最細呎數	最大呎數	平均呎價	細呎數	大呎數		低收入/細呎數	低收入/大呎數	高收入/細呎數	高收入/大呎數
新元朗中心	新界西	1,072	575	1,018	5,596	3.22	5.70		31%	131%	-13%	54%
海栢花園	新界東	1,102	519	1,042	5,997	3.11	6.25		26%	154%	-16%	69%
上水中心	新界東	1,128	442	780	5,475	2.42	4.27		-2%	73%	-35%	16%
邁亞美海灣	新界西	1,272	518	1,481	4,082	2.11	6.05		-14%	145%	-43%	64%
麗都花園	新界西	1,392	675	944	4,210	2.84	3.97		15%	61%	-23%	8%
新峰花園	新界東	1,430	572	1,772	5,315	3.04	9.42		23%	282%	-18%	155%
海翠花園	新界西	1,432	628	801	3,695	2.32	2.96		-6%	20%	-37%	-20%
沙田中心	新界東	1,480	356	934	6,701	2.39	6.26		-3%	154%	-35%	69%
華景山莊	新界西	1,502	495	2,214	5,535	2.74	12.25		11%	397%	-26%	232%
青怡花園	新界西	1,520	432	670	5,145	2.22	3.45		-10%	40%	-40%	-7%
美景花園	新界西	1,912	428	699	3,961	1.70	2.77		-31%	12%	-54%	-25%
富豪花園	新界東	1,940	680	1,498	4,712	3.20	7.06		30%	187%	-13%	91%
粉嶺中心	新界東	2,200	465	702	4,406	2.05	3.09		-17%	26%	-45%	-16%
新時代廣場	新界西	2,200	525	1,222	5,482	2.88	6.70		17%	172%	-22%	81%
浪翠園	新界西	2,221	544	1,501	4,442	2.42	6.67		-2%	171%	-35%	80%
銀禧花園	新界東	2,260	448	653	5,322	2.38	3.48		-3%	41%	-35%	-6%
太湖花園	新界東	2,476	613	1,562	5,034	3.09	7.86		25%	219%	-16%	113%
牽晴間	新界東	2,688	525	1,379	4,258	2.24	5.87		-9%	138%	-40%	59%
花都廣場	新界東	2,710	517	711	3,963	2.05	2.82		-17%	14%	-45%	-24%
翠怡花園	新界西	3,216	478	643	5,121	2.45	3.29		-1%	34%	-34%	-11%
荃威花園	新界西	3,419	473	716	4,190	1.98	3.00		-20%	22%	-46%	-19%
新屯門中心	新界西	3,500	547	892	3,497	1.91	3.12		-22%	27%	-48%	-16%
大興花園	新界西	3,647	500	753	3,488	1.74	2.63		-29%	7%	-53%	-29%
大埔中心	新界東	4,080	423	693	5,062	2.14	3.51		-13%	42%	-42%	-5%
匯景花園	九龍	4,112	680	913	6,515	4.43	5.95		80%	141%	20%	61%
海濱花園	新界西	5,636	529	807	4,489	2.37	3.62		-4%	47%	-36%	-2%
麗城花園	新界西	6,016	582	898	4,734	2.76	4.25		12%	73%	-25%	15%
嘉湖山莊	新界西	15,836	573	1,750	3,270	1.87	5.72		-24%	132%	-49%	55%

新居屋政策講就話幫人上樓，但係只要計一計數就知係多餘嘅：以二萬至三萬收入家庭，月供四成人工，並借七成按揭，喺2.8%息率供25年嘅情況下，佢哋可以負擔二百五十萬至三百七十萬元嘅私樓。而喺受新政影響嘅區內較大屋苑之中，卻可見數以萬計嘅單位係平過呢兩個水平【表：負數代表私樓較收入限額允許價更低】。細數之下，兩萬收入水平以下嘅便宜私樓單位有六萬多，而三萬收入水平更有近十三萬個單位係喺可負擔水平以下！


更加要講嘅係，以上評估只用上數個大型屋苑嚟計算，如果包含埋單棟樓、唐樓、村屋等之後，呢個數字應該再倍升。可見今次復建居屋實在會害慘咗下上表中屋苑嘅業主，佢哋以後要賣樓就要與房委呢個地產霸權，及政府錯誤嘅限呎政策下賣出嘅私人樓争客！可憐佢哋樓價欲升不能，將成為今次政治鬧劇嘅最大受害者，而整個九龍以北嘅受害業主，隨時會超越六十萬以上，到時上起街嚟會浩蕩過全港所有租緊私樓嘅無殼蝸牛，你話諷唔諷刺？