政府應速拆三十萬細樓，轉起大單位

最近傳媒報道因居屋賭場重開而將注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公，但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身，重得天下…可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景，就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅，卻忘記躺在床上奄奄一息之病人最需要嘅係緊急手術，而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫！

與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎/限量賣地政策。佢喺筆者6月14日《限呎限量地政策對港人唔住》一文中已作宏觀嘅批判，而九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪（因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益！）。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停（甚至俾已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓！）呢個劣政，更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位！

世界奇觀：呎數越大，呎價越貴

圖一：常識話，量越多價就越平。市場呎價線趨勢平均，波幅應不會太大

圖二：美孚新村成交反應大單位嚴重不足：1800呎單位呎價貴900呎者達四成半！整層樓價更貴達1.9倍！

常識話俾我哋知，買嘢嘅量越大越多，單價通常會越平；除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅（如山頂，南區）之外，呢個規律喺任何地產市場都應行之有效，見【圖一】。但係喺香港，呢個咁淺顯嘅道理就被政府撓曲無理嘅供應政策徹底顛覆，造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅（因為其呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截），就連四十年舊屋苑如美孚新村都出現呎數越大呎價越高嘅怪現象：過去三個月成交嘅900多呎單位呎價得5500蚊，但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多，至8000蚊呎【圖二】！如果喺較理性嘅地產市場，較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價，只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。而政府起多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭（因而賣唔到好價），更因少大單位供應而令後者嘅總成本飆升，脫離換樓者負擔範圍，製造社會分化！以美孚為例，900呎嘅單位500萬有找，但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多，如果圖一嘅常規在本港有效嘅話，該名業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。於今？唯有望樓興歎……

大單位有數得計：短缺約30萬單位

表一：收入分佈顯示，本港細單位供應過多，達三十七萬之眾

家庭月入	01年首季戶數	可負擔月租（十億元）	如每戶階等大小單位下之合理平均呎租	每戶可負擔之呎數（如呎價劃一）	差餉物業估價署分類	戶數比重	實質存量比例	供應過多/（過少）	相等於戶數
<10k	603,300	0.90	3	90	A
10-20k	587,300	2.64	9	280	A	51%	67%	16%	374,100
20-30k	397,200	2.98	15	460	B
30-40k	250,500	2.63	21	650	B	28%	24%	-4%	-89,500
40-50k	145,100	1.96	27	840	C
50-60k	100,000	1.65	34	1,020	C	10%	6%	-5%	-110,400
>60k	259,900	5.85	46	1,390	D/E	11%	4%	-7%	-174,200
總數/平均	2,343,300	18.61	16	490		100%	100%	0%	-

筆者以本港家庭收入分佈，再假設約三成收入花喺居住方面，及大致平穩嘅呎價（即唔同呎數嘅單位呎價大致相同），推算出本港A級住宅（即細於440呎）嘅單位數目過剩約37萬單位之多，而C/D/E級（即約1000呎以上）嘅單位卻少咗近30萬單位【表一】。

唔該下位特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維，唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位（最好係市區公屋，釋放巨大潛在價值），同時推出相應數目嘅土地，由市場自己去調節供應，自然好快會有大量大單位應市，樓價結構不出十年就理性化矣。