2014年1月 王震宇 信報財經月刊

香港地產2015：冰火夾擊，險中有升 (下)

本港政策市，人為上行下行風險共存
本港樓市同時被利好（資金流湧入，推升資產及壓低利率）及利淡（幣值大升帶來通縮及經濟下行壓力）之外來基本因素夾擊，到時樓價本應依對立因素之強弱而升跌。

然而，在政府多番干預介入之下，影響本港樓市最大的內在因素卻是政策之鬆緊而非經濟表現或供求平衡：如果政府在樓價再升之下忍不住手再度加辣，則政策對市場自理能力之扭曲會更百上加斤，令到之後之退市部署更難以拿捏，亦令市民理性分析未來前景，及進出樓市的自由大打折扣（各項印花稅項及新增之居屋都是令新買家有入無出之枷鎖）。

圖八：首期成數因逆周期措施而處於安全低位

反過來看，因為政府的多項「反周期」措施，令到本港樓價升幅減慢，待任何黑天鵝或外來衝擊來臨之時，只要撤招及時，倒會有托市之效（如增加首期成數【圖八】，撤去壓力測試，容許銀行自由減息競爭，免除買家印花稅）。因此，未來一段時間，香港樓市之安全系數仍然不差，問題只是，官僚應對速度及力度是否適合；相信大部分業主或投資者都不想將自己的財政命運託付在不知名（或知名！）的公務員手上。

另一須要留意之樓市參數將是兩三年後供應急劇增加之後果——在樓價可能已經見頂回落之際，大量的公營房屋同時出爐【圖九】，在已經下調的樓價上踩多一腳，令市況更形險峻。再次驗證政府干預樓市，自己赤膊上陣，但是好心做壞事的惡果。【圖十】

圖九：未來三年，公營房屋在樓市下調之際大舉壓境，可能是下一樓價崩潰的導火線

圖十：居屋落成最多之時永遠與樓市見頂相吻

下表充分說明，公平和諧的社會不是建基於極度膨脹的福利房屋基礎上的。政府實是時候放棄一個在上世紀五十年代推出的權宜政策，而跟隨一個又一個先進國家，解放低層市民於公屋枷鎖，將房屋福利貨幣化，將公屋這個寶貴公共資源活化。

表一：各國福利房屋佔整體住宅之比例

香港風險溢價將上升
最近的政治事件證明，香港核心價值正逐步被蠶食，導致扶持本埠資產價值之各項特色越來越淡化，最終可能與內地城市不相伯仲，長遠推高本地資產之風險溢價，投資者需要留意。

最令人擔心的乃是港人一向傲視亞洲的思想自由正在敗壞，不單是港人自我評估跌至歷史新低【圖十一】，就連無國界記者組織對本港的新聞自由評估亦已連續三年被台灣爬頭；如趨勢繼續，實在令人擔心國際商貿極為珍重之新聞自由將在未來十年內與內地看齊【圖十二】，本港亦殞失作為亞洲金融貿易，商業科技中心之籌碼。

圖十一：新聞自由/言論自由：港人評價達歷史新低

圖十二：新聞自由指數：香港被台灣爬頭

另一本港引以為傲的成就乃是其廉潔不貪的盛名，然而隨著制度及行政思維越來越向內地靠攏，將越來越難不沾染南下的貪腐陋習，畢竟，在最新的國際排名上，中國再大跌20名次【圖十三】。在言論新聞自由銷減及中港交流頻密下，如何潔身自愛，保留清譽，將是未來最大的挑戰。十年後香港能否仍受環球投資者青睬，繼續其國際級房地產投資保值市場地位，將取決於其賴以成功的核心價值能保存多少。

圖十三：全球貪腐印象指數：宗主國名次仍在急跌

結語：短期險中有升，長線不容樂觀
未來一年將是多事之秋，除國際經濟面對動盪，不少地域政治亦會充滿危機。在此背景下，美元及美元資產將受惠於避險情緒升溫。香港就算不能像美國樓市般價匯雙升，但應可坐一望二，在15年上半年有所作為。但國際政經局勢最早可能於年尾開始惡化，加上樓價進一步
攀升之下更形偏貴，大可能於2016年進入下降周期。

雖然本港樓市已淪為政策市，由基本因素評估已不可靠。當然，基礎分析仍有參考作用，受惠於低利率及合理回報的今日，樓市似乎上升空間大於下跌機會，見下圖：

圖十四：B&MM住宅價值指數：仍然合理（以下預測包含15年中兩成升幅）