2014年1月 王震宇 信報財經月刊

香港地產2015：冰火夾擊，險中有升 (上)

在經過2003至2014這個大升浪之後，香港地產市道將在未來壹兩年面對極大的風險，到底是升值定下跌將視乎各國政府如何應付即將爆煲的主權債務危機、內地政府能否再為救市而重蹈2009-10年印鈔的舊路、以及港府在當下樓市升勢下再加辣，同在外來負面因素下如何及時撤招。一言蔽之，未來一年多可能比現在更加政策市，波幅亦可能比過去幾年更大。

資金避難，美元飆升
在2015-16年間，隨著歐羅區經濟增長靡靡不振，加上地緣政治風險（由烏克蘭戰亂，至蘇格蘭和加泰羅尼亞獨立，至英法疑歐派掌權，至希臘違約脫歐）邁向高峰，資金逃竄趨勢可能加劇，導致歐羅急跌。同時，日圓貶值若然失控（如日本人亦一窩蜂加入拋售日圓資產行列去避免資產貶值），更會增加外匯市場之風浪，以至環球貨幣戰爭更加泛濫（中國加入貶值潮來挽救出口），最終美元成為終極避風港，美元資產亦得以跑贏所有其他資產類別【圖一】。

圖一：美元指數剛突破30年下降軌，有力強勁彈升

然而物極必反，當這個美元資產泡沫爆破時，亦是香港樓市逆轉之刻。此外，美元資產上升未必會同比例地惠及香港資產（避難資金可能撤離新興市場，包括本港在內），造成美國資產上升，但香港資產因幣值升幅大於經濟增幅而下調（此情況在過去之美元上升潮曾多次應驗，見圖二）

圖二：本港樓價與美元強弱呈相反相關性

圖三：香港出口亦因強美元而走弱

以上觀察乃基於過去30年太平盛世之下所運行之市場規律，然而，今次之主權債務危機乃是自上世紀20年代以來最嚴重的，因此避險資金流對資產價格所產生的影響亦很可能大大多於經濟基本因素，亦即是說，本港樓市可能因為龐大的避險資金流而令樓市出現此周期最後一次拋物線式上升，在未來兩年內見頂後方正式轉勢下一進入熊市周期【圖四】。

圖四：因強美元及避險資金流而推高中原指數本周期於161點左右見頂

加息陰霾，杯弓蛇影
自2009年以來，最多人被誤導的觀念非「聯儲局即將退市/加息」莫屬矣【圖五】其中一個原因乃聯儲局高超的預期管理能力，當然，市場短視之配合亦是不可缺少的因素——美國在高負債，低製造業產出，及全球外判潮下，中產收入一蹶不振，未來很難看到如何再恢復足夠高的經濟增長去令政策利率上升多於1-2%【圖六】。

圖五：加息及退市期望雖隨通脹預期搖擺，但五年後聯儲卻仍未動手

圖六：未來美國經濟難再有過去的高增速

此外，在主權債務危機重現，環球經濟再放緩的大環境下，美元已是「洗衣藍內最乾淨之邋遢恤衫」，未來難免大幅升值，直接輸入通縮【圖七】，令未來聯儲加息更加遙遙無期。

圖七：油價跌則通脹低

筆者特別鳴謝香港城市大學經濟及金融學系學生梁啟康、香港大學統計及精算學系學生何柱堅和香港理工大學建築及房地產學系學生李靜文協助收集及整理本文相關的數據及圖表。