農地是稀缺資產 王震宇：投資看天吃飯

載於信報月刊 9 月號

「作為投資配置，農地是不錯的資產，與股票、樓市等不同，你拿着的是一塊實實在在的地，它不會再有新供應。」著名地產分析師王震宇認為， 隨着世界人口及其對糧食需求的不斷增長，農地將成為炙手可熱的稀缺性資產。只是，若想獲得回報，需要放長線釣大魚。
訪問在他位於元朗、面積2萬呎的農地內進行。自2008年以600萬港元購得該片土地後，每逢周末，王震宇便變身農夫。他認為，長遠來說，農地的生產價值和開發價值將會因為糧食、住房、環境等問題而水漲船高。

農地投資火熱 首選英聯邦國家

8月 初，一名中國投資客以近2000萬美元買下美國德州Bay City小鎮郊區5000英畝（約2000萬平方米） 的農地，打算種植高粱以供應國內的白酒製造業，交易刷新了當地農地交 易價格的新高。
近 10年農地愈來愈受到投資者的青睞，各地的農地價格都在持續上漲〔見圖〕。王震宇分析，人口增長、由此引發的糧食和用水危機，是驅使投資者紛紛選擇農地的最主要因素。「聯合國預測到2050年，全球人口將達到97億。人口增長這麼快，如果沒有足夠的糧食供應，會否出現物價飛漲呢？」他續說，「食物消費者中相當一 部分是高質素的中產階級。求溫飽之餘，還想吃巧克力、喝紅酒，供應會否遇到樽頸？現在購買農地來種植，是否會更有前景呢？」

在元朗小試牛刀後，王震宇把目標轉向海外—— 他創辦的Bricks & Mortar公司就負責幫客戶投資海外農地，並提供農地管理和出租服務。 他透露，目前大部分項目都集中在紐西蘭，皆因當地農地買賣市場相對成熟，且各種自然條件（如氣候、土地肥沃度、水源等）也適宜發展農業。
他建議不太熟悉海外市場的香港投資者，可首先考慮英聯邦國家。「一 是當地講英語，大家方便溝通；二是 當地的法制比較健全，對投資者的物業權益有保障。許多地方的農地都很便宜，如保加利亞、越南和緬甸，但問題是，一旦來個政變你就可能血本無歸，又或者實施外滙管制，你就拿不回錢。」
歐洲和日本也有較豐富的農地資源，王震宇卻勸說，暫時不宜沾手。
「主權債務危機全世界都在發生，問題是何時會爆。上一次爆，各國政府基本上都把私人債務都攬在身上，但公營的債務危機很快殺到埋身。這樣的話，政府就會加稅追稅，資金就會離開，未來一段時間環球資本流會非常混亂。短期之內歐洲最先爆煲，接着是日本，所以要小心。」

考慮因素多 回報難預期

多少錢才能做海外「地主」？王震宇透露，其實100至300萬港元就有交易，「在新興市場如烏拉圭、阿根廷和巴西，那裏的土地就非常便宜」，惟地理位置較遠。Farmland Uruguay網站顯示，今年上半年烏拉圭農地的平均售價為5378美元/公頃，這相當於花4萬多港元就能擁有超過10萬呎的農地。
「農地價格的高低最終還要看土地的質素，如泥土的肥沃程度、與市區的距離等，新興市場（如南美洲）和成熟市場（英聯邦國家）的農地價格可能會相差10至100倍。」王震宇提醒。
不過，王震宇反复強調，買農地和買樓不同，事前一定要做足功課。
「這幾年，我們實地調研的農地、農場就有四、五十個，看了這麼多項目後，自己對農地的好壞才慢慢有感覺。」
除了考慮地方（該國家的政治局勢、貨幣政策、氣候環境）外〔見表〕，王震宇還提到有三點需要注意：
一、農地的類型。「在不同地方應選擇不同的類型，如在美國就可以買玉米田，加拿大是麥田，紐西蘭是果園、酒莊，澳洲則是畜牧和種植。」
二、土地肥力問題。「中國農業部去年公布，耕地退化的面積目前已佔耕地總面積的40% 以上，土地污染問題十分嚴重。土地一旦受到污染，至少要四、五十年才能讓污染物消散，大陸的農地我就不敢投資了。」
三、農地的上下游產業鏈配置。王震宇解釋，一般的農地投資都是以種植或畜牧為主，那就得考慮前期投入（包括購買種子、化肥、農 具機械等）和後續投入（包括存儲、運 輸、銷售等）。

至於投資農地的回報率有多高， 王震宇也很難拿出具體數據，「農地始終是長線投資，我只能說一般的利潤 是投入的低至中單位數字。」他以自家種的荔枝樹為例，前年夏天滿樹是 荔枝，但到了今年，開花很多但沒結多少果。「投資農地的風險是，你可以什麼都準備好，但天公不作美的話就沒有收成。其實是謀事在人，成事在天。當逆境來臨，你是否有足夠的財力和良好的心理質素去面對呢？」


香港農地過分炒作
 
「投資農地⋯⋯有感情投入。」王震宇邊說邊展示快成熟的番鬼荔枝。 他感嘆，農地本來是人與自然最直接交流的媒介，惟部分投資者最終反希望變更土地用途從中套利。

丁屋政策致農地短炒

王震宇指出，農地被短炒，很大程度上與現時的丁屋政策有關。「發展商事先與有丁權的男丁商量好，先把收來的土地分割轉手給他們，讓他們逐一向地政總署申請建屋，建成後發展商會馬上補償地價，贖回丁屋的自由買賣權，這個過程俗稱『套丁』。」
王震宇批評，政府的縱容使得農地愈來愈少。
在王震宇眼中，在香港真正投資農地很難獲得長期回報，因為農地太接近市區，太受政策影響。「外國對農地的使用有着十分嚴格的管制，你買一塊農地就真的只能用於種植或畜牧；但香港規管卻鬆動。比如政府近年要推行新界東北發展計劃，如果你 一早買了該地區的農地就發達了。只能說，大部分的本地農地投資並沒有考慮農地本身的價值。」
王震宇提醒，短炒農地存在很大風險，「有可能買對地區，但有人反對發展，那原本可在3至5年獲得的回報，或許要等10至15年才有。投資者是否有能力守那麼久？不如買四大發展商的農地股更好。」