20151221 辣招益財團 二手拍烏蠅

 

 凡是關心地產市道的讀者，不難留意到近月二手樓市極度淡靜的情況，誇張頭條如：「一手橫掃，港島新界六屋苑全線食蛋」、「XX花園罕有在 本月首13日未聞成交」、「XX新邨連續29日未發市……史上最悠長的『白果期』」、「入行20年從未見過」等等幾乎每日見報。此二手市場的窘況卻與一手市場的暢旺銷情造成強烈對比：「昨晨9時已有逾千人輪候入場，場面墟冚」、「截票時收到近9700個登記，超額16倍，凍資約9.7億元」等等。

以上一面倒現象源於政府政策上的失衡；因對市場的過度干預，已令愈來愈多意料之外的負面效果不斷浮現。本文將集中討論政策導致的「只許商賈放火、不許百姓點燈」畸態。

政策失衡 過度干預

市場常態一向為：每當樓價【圖1藍區】向上時，一手樓買賣與二手成交之比例【圖1紅線】將下跌，如圖中的紅虛線區間。此規律不難理解，價高之時既是 小投資者套現的良機，亦可能是用家財務允許換樓之時；因此，二手成交亦擔當一個重要的角色：在價錢上升時清算該樓市周期內所積累的潛在供應及需求。反之，每當樓價下調時，一手樓成交比率往往上升，例如圖中紫虛線區間；此規律實在天經地義，自然不過。

圖一：二手成交在升市暢旺，一手成交在跌市佔多

可是，近期二手樓市冰封，而一手成交卻非常熾熱，違背了以上描述之市場規律（圖中紅線大幅偏離藍線）。歸根究柢，無非因為政府在力遏小市民套現能力之時，卻大開方便之門予發展商使其搶盡市面購買力：一、過去5年，不斷收緊按揭成數；二、實施嚴厲的供款壓力測試。這些「壓抑」樓市政策，雖然封殺了小市民賣樓之路，卻對財雄勢大的發展商毫無影響。

以近月最熾熱的九龍建業（00034）旗下新盤紅磡環海．東岸一個500萬元樓花與同區相似價位的二手盤為例【表】，筆者由首期金額、月供款額及壓力測試三方面來對照小業主與發展商實力上如鴻溝般的懸殊：

一）首期：環海東岸提供八成五至九成五按揭優惠；相反，二手樓只能夠提供六成按揭，兩者相差25-35個百分點。化作首期金額，一手樓首期整整比二手樓少了125萬，以買家年薪計，一手單位要儲1.8年錢，而欲購同價二手之買家卻要儲4.7年方夠首期！

表一：同價新舊樓買家之財政比較：小市民對發展商如螳臂擋車

二）每月供款：如二手買家要自借二按，息率隨時是發展商二按息率（2.15%）之數倍之多：媒體報道之財務公司二手二按息率，由6厘至25厘不等，再次顯示發展商與小業主賣樓吸引力之巨大分別。無怪乎一手市場包覽大部分購買力！

三）壓力測試：由於發展商的財務公司無法律責任去進行壓力測試，許多實力未足夠的準買家因而能夠以較高每月供款金額置業。以上例子可見，在無壓力測試之下，一手單位之供款比率隨時高至入息之74%，大大高於二手買家之36%一倍有多。

光是以上三點已充分證明，政府之政策在當今市況下，已擠走近乎所有二手市場的購買力。長此下去，二手市場只會日漸凋零，既影響市民的換樓能力，也扼殺市民處理人生中最大投資項目的經濟自由（不能在高價套現），但更重要的，是此政策所造成的市場傾斜，不難令人有官商相護，劫貧濟富的疑慮。

政府實應盡早退出市場，還市民自我管理私人資產的自由，亦讓物業市場重拾價格發現及資金分配的重要功能。

筆者特別鳴謝香港科技大學學生張旭源協助收集及整理本文相關的數據及圖表。