財爺曾俊華聽日發表嘅2010至2011年度預算案無可避免地會提及土地供應相關嘅預測，以及對政府收入嘅影響。我地且睇睇過去幾年喺呢個舉足輕重嘅財政項目喺預測同執行上有乜規律，兼問一問責舊年預算中另一政策…
土地供應大縮水，財爺年年跌眼鏡？
表一：賣地預算與實現嘅分差
筆者已喺十二月廿九日文章「土地供應策略製造港樓泡沫」分析過政府近年以嚴控供應嚟制造高地價嘅表面證據；今次再進一步研究供應細節，發現政府除咗喺「私人協約方式批地」（主要係港鐵上蓋物業，０３－０８年共批出２６，９６６個單位）同「契約修訂」（即係發展商補地價，共２９，５７４個單位）外，基本上喺土地拍賣呢一辦毫無建樹（只提供１５，２９０個單位，即僅僅五分之一而已，見表一）；而且港鐵項目係因為冇得拖，有車站開左迫住起埋屋先畀政府放佢一馬，至於補地價就更加係發展商死纏爛打咁爭返嚟先有咁多…
結果就如圖一所見，直接賣地所提供嘅單位大部分財政年度少於總供應嘅兩成，更有趣嘅就係財爺亦因此年年係土地收入呢一欄估錯——唔但只放棄預測賣地量，連港鐵同補地價嘅供應量都平均低估四成，可見地政署把關把得幾嚴！
所以希望財爺今次好好同林局長溝通吓，以防到出年呢個時候要四圍撲水？更希望喺土地供應上今次能夠做一個稍為準啲嘅預測，能夠符合本港樓宇長線需要（本港平均每年有機需求大概係三萬六個單位左右）。此外，請財爺把公屋預算（供應單位數目兼財政資助銀碼）細節全部擺出來，畀社會有數據可以理性地判斷呢項福利係唔係減少私人市場供應兼推高私樓樓價嘅真正原因？
救救維港，勿再推搪
０９／１０年預算演講有提到「立法會已批准開設一名首長級職位以領導一個海濱工作專責小組，並在發展事務委員會下成立小組委員會…」，只是事到如今，好似都冇一個首長級嘅負責人嚟為民請命，於是所有民間好提議甚至係官方好意向都繼續喺缺乏捍衞者狀態下繼續磋跎歲月，讓更多嘅海旁土地喺無統籌之下繼續被分割流離開去。是否喺時候設立呢個專員嘅預算，起碼為下一步打好基礎？
財爺曾俊華將於下個禮拜三發表一○至一一年度財政預算。各方利益團體一早已百花爭鳴，喺地產領域最熱門議題莫過於提高豪宅印花稅（有話二千萬元以上樓價住宅由3.75%加至4.5%）。
事實一：香港經濟正強勁復甦（2010年GDP預測：港大：4-5%；恆生更樂觀：8.6%），毫無派糖需要，否則盞惡化下半年嘅通脹壓力；
事實二：有好多結構上問題須要解決，將錢用喺呢啲長遠大事上比施小恩小惠更重要，因民意好飄忽，今星期攞咗零用錢，下個禮拜唔畀重嘈得犀利。其中一個樓市結構調整重點就係活化二手居屋（見下文）；
事實三：任何打壓豪宅嘅措施皆對整體樓價上升杯水車薪，因為樓價急升係政府超低私樓（請留意：唔係公屋或居屋）土地供應所一手造成嘅，喺美國狂印銀紙下更推波助瀾。唯一解決方法係倣效大禹治水——用疏浚而非圍堵（詳見下文），唔係嘅話實將香港辛苦經營嘅投資天堂同自由市場呢啲「薄幸名」雙手奉畀星加坡！
禹用啱方法，連舜都要禪讓帝位
筆者喺舊年11月24日「活化二手居屋市場何難之有？」已詳述呢個能夠一石二鳥嘅天下第一妙計：如果居屋呢個龐大市場（佔私樓34%存量！）能夠解封，唔單止可以大大減慢樓價上升動量（因為私樓市場轉眼間擴大咗三分一，兼且多咗好多低價單位！），更能將呢個沉睡嘅巨大經濟潛力同時發揮——因為二手居屋2008年成交佔存量不足0.7%，一旦解放，成交量上升至二手私人市場之9.7%水平，隨時庫房嘅印花稅收入同時狂漲三分之一(好年頭如07/08印花稅曾達五百廿億之巨，係整體庫房收益嘅五分之一，可見呢項房屋市場改革對擴闊政府稅收嘅重大影響)！此外，因為多咗居屋流通，其他經濟環節如地產經紀、銀行借貸、裝修、傢俬家電零售等等亦跟住旺埋，咁庫房喺利得稅同薪俸稅再收多筆，認真和味……此正是綱舉目張，四兩撥千斤也！財爺能與呢件改革拉上關係，隨時連競選下屆特首嘅政治資本都自動提升，不費吹灰之力而營造青出於藍嘅政績。
香港前途在於引入富人，唔喺貧富均等
當全中國所有城市都喺度你追我趕引資升咧之際，如果香港反其道而行推行如英美之趕富仇富民粹政策（即係無理濫加高收入階級嘅稅費）最終只會喺呢個人流資金流都極易挪移嘅時代驅趕財神，自斷米路，平白又益咗區內其他對手。
唔單止如此，港府嘅小政府大市場形象亦可能再度受挫，圖增高收入人才來港搵食嘅成本及精神阻力，以及打擊中產階級換樓改善居住環境嘅能力。成本利益相較下，加印花亦認真唔值得：09年二千萬元以上豪宅成交只佔整體二手樓市嘅1.2%，呢著只會逼投機炒賣向低價樓埋手，反而引來更多政治壓力令政府做更多扭曲市場嘅行政措施（而唔係向供應短缺呢個根本原因著手）為未來改革安插路障。
記住：禹因疏導而得天下，鯀因圍堵而失頭顱。
香港一向自以爲傲嘅一項優勢—即係自由流通、充滿活力、中西交匯嘅人口—好似越嚟越有畀區内各大對手遠遠拋離嘅跡象！令人擔心港府過去幾年喺區域競爭策略上再次後知後覺，缺乏長綫思維。
何以見得呢？唔單止香港已經將航運量呢個寶座拱手讓俾星加坡/深圳/上海之流（呢樣嘢尚算唔太重要，當今先進嘅世界級城市已經唔係靠貨櫃吞吐量嚟比試強弱），仲喺過去兩年連股市市值/成交量都俾上海爬埋頭（呢鑊就好大件事啦，所以幾大都要喺債券市場同外匯市場贏返嚟—前者靠爭取中國容許國企民企喺香港發債，後者亦睇怕要靠祖國先可以同新加坡一爭長短）！總之再唔快快變通求存，喺未來可能出現嘅高增值領域上寸土必爭，同時加大自己嘅本土經濟動力，就認真冇眼睇矣！
表：京滬星人口增長大幅拋離香港
其中一個現代都市加強自己實力所必爭之地，就係人口嘅數量同質量。係呢方面香港一直冇好似内地成市咁「攻城掠地」，由行政上吞併鄰近縣市嚟壯大自己，更冇好似星加坡咁高瞻遠矚，規劃將人口由零九年嘅五百萬大幅提升至六百五十萬。即管星加坡政府冇正式指出達標時限，但由過去幾年嘅年人口增長率嚟睇（見上表），大概十一年內就可功德圓滿，再喺另一領域縮窄與香港嘅距離！
香港喺同小弟弟比都已經有壓力，咁同更高大威猛嘅對手就更冇得揮—上表好清楚嘅一個趨勢就係，即管北京同上海呢啲超級大阜都對自己千七萬、千九萬之數嘅人口好唔滿意，喺01-08年間以3．0%及2．3%嘅超高複式增長率嚟壯大各自影響力同經濟增長動量（連星加坡喺同期都有2．3%嘅增長率）。香港喺01-08只享有區區0．5%嘅年人口增長率，咁落去唔單止會被京滬越拋越遠，更喺廿年後俾新加坡迎頭趕上！
香港不能夠坐視自己一個又一個優勢被人臨摹超越，好應該：1）學新加坡一樣，制定人口增長目標（唔係數量，而係總增值—如以四大經濟支柱企業之總部，六大產業機構落戶後所製造之經濟效益—嚟衡量）；2）爲高增值產業大開方便之門，提供物以類聚，成行成市嘅條件—如醫院城，新金融區（見一月十九日愚作擴大CBD供應 救救香港區域地位），影城，國際寄宿學校群，等等。喺多吸人才嘅大前提下盡快提升本地嘅經濟總量，務求喺未來十至二十年內起碼達到超京趕滬嘅人口增長率目標（一年2．3-3%；能達到港深同城化都算數！），咁重拾亞洲龍頭地位就唔再係越嚟越遙遠嘅夢想矣。
除咗上期講到香港海旁綠化及行人化嘅重要性之外，另一未來會越來越重要嘅城市規劃趨勢將會係交通呢項活動嘅環保化及健身化—即係隨着文化高度發展，市民對健康嘅要求提升，會有越嚟越多嘅市内交通由雙腳（行又得，跑又得），人力驅動工具（滾軸溜冰鞋其一，單車其二），甚至人力車來提供。
喺今日嘅香港呢個概念可能係有啲天方夜譚嘅味道，但係四五年前佢已經喺紐約同倫敦開始風行，至今唔單止歷久不衰，直情係更加發揚光大；唔信各位睇睇以下倫敦City金融區内所拍相片爲證，爲筆者09年下旬實地攝得。至於紐約就更巴閉！而家唔單只單車送文件嘅後生通街都係，連人力三輪車都越嚟越普遍，佢哋唔單只平過的士，仲唔受塞車影響，好易就去到目的地；當然喺紐約仲有一個港英都冇嘅公共交通工具，就係中央公園附近嘅馬車啦（見附圖）！咁點解人哋呢啲世界一流城市能夠成功推廣普及咁健康咁環保嘅交通模式，而香港就無汽車而不歡呢？
原因有叁：一）香港地小山斜，人多車逼，不適宜有轆嘅人力交通工具；二）香港天氣酷熱潮濕，無理由到咗目的地臭汗淋漓之下去番工，更遑論拍拖也！三）其實最主要原因就係冇政府政策上嘅鼓勵同配合—由下面嘅相可見，倫敦呢個路彎巷窄嘅老城市都有器度同信心去推動單車作爲一種交通工具，並喺最繁忙嘅要道上畫出單車專線，咁點解香港就除咗沙田大埔有啲消閒單車路外，呢個咁優質嘅交通模式係市區卻幾近絕跡呢？點解唔闢多啲冇咁斜嘅山路？又點解唔起多啲公共淋浴及泊單車場？
唔通係政府怕出交通事故（唔少本港嘅山路又的確係好驚險）？但係成個柴灣至貝沙灣，由九龍灣至荃灣到都可以喺海旁平地平穩飛馳噃！定係官員更怕自己揸車嗰陣俾單車喺前面拖慢行程？唔似啫。咁剩低就只有一個可能原因，就係政府部門間壁壘分明，互不相通呢個死結；加上少做少錯心理，仲有邊個伸個頭出嚟做大事？
香港實在係時候重新檢討下交通策略同未來社會嘅可持續性。鄭局長，點睇呀？
