「至於增加中小型單位供應的優化措施，林鄭月娥表示這是一個新嘗試，以回應普羅大眾對初次置業的期望和對較小型住宅的訴求……透過在賣地條款中指定單位的最低數目及最細和最大樓面面積……此外，政府會與港鐵公司及市建局磋商，分別就其西鐵物業項目及市區重建項目，增加中小型單位的供應」以上係林局長喺二月廿五號公佈10/11年度賣地表時記招時嘅新聞稿內容，亦同一日前財爺嘅預算案演辭相吻。但係呢啲好可惜喺原地踏步，閉門造車下諗出嚟嘅屎橋，既對市民嘅改善生活需求毫無回應，更會加重樓價飆升現象，令香港住宅供求不平衡更趨嚴重！何解？
平均私樓大細喺四分一世紀內只增3%！
圖一：個去26年本港大單位持續缺乏供應
筆者根據政府嘅數據，算出1983年嘅私樓存量平均大細若為688平方呎，直至2004年都喺671呎與699呎間漂浮；雖然整體趨勢係向上，但係到2009年（即係26年後）都只係增加至708呎咁大把，換句話說，係四分一個世紀內，香港嘅平均房屋尺寸只係增大咗百分之三「之巨」！
咁點解政府努力咗咁耐改善市民嘅居住環境都毫無建樹呢？答案好簡單：就係咁多年嚟港府淨係醉心於起細樓，導致面積100平米（1,076呎）以上單位嘅比重由1983年嘅8.1%跌到2009年嘅7.5%，而面積160平米（1,722呎）以上單位嘅比例更由2.9%插落2.2%【圖一】，即管喺呢26年間整體私樓存量翻咗足足一番，兼人均GDP飆升咗4.4倍至三萬美元一年！
供應政策捉錯用神—頭痛醫腳只會越治越病
圖二：供應缺乏下，大單位價格指數已超越九七高峰！
基本經濟原理話俾我哋聽，供應越少，價錢就越貴，咁唔怪之得香港嘅豪宅越賣越貴（供應過低之故！），但係政策官員竟理解為市民對小型住宅有「訴求」？！政府錯誤嘅供應比例已經導致香港大型單位價錢大大跑贏中小型住宅【圖二】！當前急務，係快快疏水排洪，大大增加大型單位供應，咁樣既可令廣大市民換樓有門而唔係面對更多嘅豆腐潤、鵅子籠選擇（收入增加咗4.4倍無理由居住空間只加大百分之三掛？），更能令所謂嘅豪宅市場加速降溫，平復民怨，實在係一石二鳥！此外，更合理嘅樓宇大細比例亦令本港樓市更能與環球頂尖城市看齊，吸引更多高增值，高財富嘅人嚟本港定居，工作，又何弊之有呢？
好在唔少嘅賣地章程都可以隨時改得，請林局長快快頒下令去，要地政署將小單位多多劃番為大單位，則本港樓市及市民都多謝你都嚟唔切！
中天
過去兩個禮拜真係房屋政策嘅戰國時代！認真係百花齊放，百家爭鳴：唔單只房屋鄭局長撰文質疑居屋是否公平有效嘅政策手段，前高官（平叔也）筆伐資助置業係「遺害多年的政策」，曹蛇警告「奴役之路由片片好心鋪出來」，連學者（港大建築學院鄒教授）都認為居屋係比公屋更唔公平嘅著數，而業界（測量師學會嘅潘永祥先生）更一針見血咁指出倡議居屋嘅政黨「邏輯思維混亂，為著選票而提出歪論」，最後連兼任房委嘅銀行家（黃遠輝先生是也）都話建居屋與私樓市場重疊，對低下層［業主］唔公平。
反過來，似乎得寥寥之數嘅擁躉繼續係度支持呢個過時兼不公嘅弊政，包括「火星梁」（即是傳說中八萬五嘅始作俑者）同民主黨雙李。睇嚟曾特首嘅五個月資助置業諮詢可以早早埋尾！因為有識之士都已經開腔反對，而支持居屋嘅來來去去都係個幾個要攞選票嘅政客（但當然係要納稅人埋單嘅啦）！
房委大帝似權傾天下，市場規則可視若無睹
喺呢一片辯論聲中，大家可能忽視咗兩大發展，都係再度說明居屋係越早劃上句號越好嘅證據：
1）房委有意亦好無意亦好，做咗兩個疑似「製造強大需求假象」嘅小動作：
a）將申請人嘅入息上限，由二萬三蚊調高至二萬七蚊唔凸止，重將按揭成數大大由七成抽高至九成（白表）同九成半（綠表），直接令合資格申請家庭增加兩萬多個至十萬戶—呢個調整唔單止無理地令四千個居屋餘貨嘅客源無故增大近三份一，更鼓勵高槓桿炒樓：喺金管局關注借貸風險，財爺減低豪宅按揭成數至六成後，房委竟然反其道而行，逼無供樓能力嘅後生上會，此等邏輯，認真弔詭！
b）將申請居屋的綠白表比例，由8:2調高至6:4，咁好明顯係想強搶私樓市場嘅客源（即是白表申請人），濫用公帑嚟欺壓啲係同區用相近價錢要賣樓套現或換樓嘅自力更生私樓業主甚至居屋業主！你話面對呢個勢不可擋的強勢沽家，無政治後台嘅小業主除咗嘆倒霉之外又有乜可行嘅出路呢？
2）成班委員喺琴日講咗咁耐都唔能夠喺活化居屋呢個咁簡單嘅議題上做出實質嘅決定，可見既得利益者（即是依附喺房委呢個架構上賴以生存或滿足自我權力慾之眾）所關心嘅唔係被「箟」嘅現任居屋業主，而係不著邊際嘅荒謬問題如「要知道目前未補地價居屋有多少是空置的，假如全部都有人住，強行要把居屋住客推向私人市場，反而會令私樓的樓價上升」！稍有經濟常識嘅人都知增加供應會令價格下降，睇嚟房委呢個口水會都如居屋一樣，到咗壽終正寢，歷史使命完成呢個生命盡頭……
筆者相信唔少看官已收到新一財政年度嘅報稅表，正埋怨呢個一年一度嘅「瑣事」認真煩過梵帝岡。但係又有幾多香港嘅納稅人有諗過自己喺幾咁身在福中不知福呢？
根據《經濟學人》報道，美國人喺稅務上嘅煩惱，真係啞巴吃黃蓮，有苦自己知！以下數字足以證明一切：1）聯邦稅收法規（即tax code）由1913年嘅四百頁大爆發至現時嘅七萬頁；2）美國稅務局估計美國人一年要花七十六億小時時間喺度同呢個臃腫不堪但又漏洞百出嘅怪獸搏鬥（相當於三百八十萬人全年全職係度做呢個毫無意義嘅紙上遊戲，亦即喺話，稅務相關行業俾汽車製造業仲要大！）；3）因為呢個迷宮大到生人莫近，所以美國八成二嘅納稅人俾錢人哋幫佢哋填稅單；4）因為太多利益團體多年來爭取到形形色色嘅優惠，加上政府五花八門政策上嘅鼓勵，各種減免項目大量繁衍，致令要剁有人反對，唔剁就癌性增生，形成今日咁嘅怪象。
稅制簡單宜珍惜，程序重複要打擊
以上教訓應該對本地施政有所啟發，就係香港最大嘅優勢喺簡單不過嘅稅制——唔單止稅單大剌剌四版為限，對大部分打工仔嚟講，因為冇利息稅、冇資產增值稅、冇遺產稅、冇海外收入課稅、冇社會保障稅，所以僱主提供嘅薪俸稅列表已經足夠——係一重大競爭優勢，必須珍而重之，捍衛到底（詳情喺本欄09年12月15日之將FILTH變成SILTH/TILTH一文有深入探討）。講到呢度，筆者提議政府任命一個反臃腫沙皇，直接向特首報告，專門由各個角度去度橋嚟減低政府嘅角色膨脹，程序過度，政出多門等現象，貫徹小政府原則。
亦因為咁，香港係絕對唔應該引進增值稅（value added tax）呢個只會為會計師行增加收入但對經濟效率大大打擊嘅累贅：君不見次次出嚟大肆吹噓呢個稅種好處嘅都係呢班能從中得益嘅團體？窄啲嘅稅基有乜唔好？可以少啲人交稅都能達致政府財政平衡係香港一大吸引人才錢財嘅優勢而唔係缺點！以賣地作為財政收入嘅主要一個成份講得好聽嘅話係將社會資源分配權交番俾私人，而唔係下下由政府嘅「高稅率—低效益」呢個組合嚟為市民某福祉；咁嘅安排筆者相信喺大部分情況下係對本港整體經濟效益百利而無一害嘅。
預繳稅項可行
另一本港優勝嘅地方就係幾乎所有稅務減免都係直接扣除而唔係等到填稅單嗰陣先去生效；譬如減免差餉同商業登記等都係已在税源扣除（即係deduction at source），下一個可以考慮嘅就係連薪俸稅都喺税源扣除埋，亦即是僱主喺派糧單時已經將要交嘅薪俸稅減去（喺英國呢個就叫做pay as you earn，簡稱PAYE），等到真真正正要交稅時，僱員已唔需要因為失咗預算而舉債；另一優點當然喺稅局可少啲壞賬兼漏稅（即管預交制度已大大減低呢方面嘅風險），而大部份納稅人甚至可能因此連稅單都可以免埋填，因稅局已經收到稅款，無須再加多重文書工作！
近日內地政府大力打壓樓市泡沬，所用嘅殺手鐗就喺借貸政策：㈠首套房大於90平米要三成首付（之前係兩成）；㈡第二套房首付由四成加到五成，兼俾高息（由基準利率0.7倍抽去1.1倍！）㈢第三套房同非常住居民就隨時要十成自付先買到樓（即係唔俾銀行借錢買樓！）。喺投資/投機需求佔絕大多數嘅一線大城市，呢勻樓價想唔跌都幾難。
香港冇泡沫
港府喺按揭風險呢方面一向把關好嚴，而七成按揭兼五成供款比率嘅銀行指引一向冇乜放鬆過；所以香港其實比九十年代初嗰陣超高槓桿（九成首付喺91年先至改成八成，後來喺92年再減至七成）已經係安全好，好，好多！亦即係點解喺零三年樓市見底前後銀行壞帳率都只得百分之一點幾，呢個已經大大優於歐美經濟暢旺，樓市未爆煲前時之百分之二至三！
最近財爺再將二千萬以上住宅按揭成數降至六成，其實已經係除咗大陸今輪政策以外世上最嚴嘅按揭標準啦——就算係次按風暴中毛髮不傷嘅德國同法國都只去到六成按揭而已；所以港府頂籠可連二千萬以下住宅都降低到六成按揭，再多做只會過快將本港樓市活力消滅，反令經濟受害。
按揭成數低之外（整體銀行系統嘅新造按揭已經只得六成二左右），本港有一半物業係供甩咗添，加上摩貨比率喺百分之二水平（九七有成百分之九之高），由此亦可見香港樓市其實係冇泡沫可言，政府喺供應方面著手方是正途，切勿聽短視政客唆擺，喺練功最關鍵一刻失咗定力而走火入魔，重投居屋呢條歪路（君不見最近出嚟遊行抗議嘅「無殼蝸牛」次次得小貓三四隻？但係如果隊冧樓市之後上街嘅會喺數以十萬計嘅苦主）！
香港德國嘅低按揭成數模式似勝英美星
今次歐美樓市泡沫嘅殺傷力咁大，其實與監管機構過份疏忽有關：特別喺英國美國；就算依家樓市爆破之後，英美都仲有十成按揭同齋還息按揭呢啲咁鼓勵投機炒賣嘅產品，可見政府為救市不顧一切，但係一日唔喺結構上將高槓桿借貸呢個短線暴富嘅誘因剷除，一日都留下另一個泡沬膨脹嘅危機！
雖然低按揭成數更易令人上樓置業，但係呢個政策弊多於利，唔單止俾炒家彈藥，更引誘無經濟能力嘅後生「投奔怒海」，與居屋政策有異曲同功之害！點解德國國力強大，持續力不衰？因為佢唔鼓勵置業投機，但獎賞創意實幹；所以就算佢置業率得四成（比香港低十三個百分點！），但一樣係出品行銷世界，人均收入搖搖領先，國民安居樂業。可見一個和諧成功嘅社會，係唔需要全民做業主嘅（但條件係提供合理嘅住屋成本，即相宜嘅租金也）！
星加坡嘅綑綁式全民置業房屋政策其實對長遠經濟活力同社會流動性都有害，香港千祈唔好西施效東施，學錯姿勢。但係星加坡嘅低居住成本模式卻應為港府借鏡——講穿咗都係回到增加供應；政府今年喺已確定嘅土地拍賣，港鐵市建局項目，同補地價三方面只提供約一萬一個單位，實在仍大大不足，應以每年家庭組成嘅三萬幾數目為目標，盡快喺第三季推出餘下單位份額（甚至將公屋地撥入私人市場供應），令供求趨向平衡，樓價回順，才是治本之道。
