按揭政策成就樓市泡沬

近日內地政府大力打壓樓市泡沬，所用嘅殺手鐗就喺借貸政策：㈠首套房大於90平米要三成首付（之前係兩成）；㈡第二套房首付由四成加到五成，兼俾高息（由基準利率0.7倍抽去1.1倍！）㈢第三套房同非常住居民就隨時要十成自付先買到樓（即係唔俾銀行借錢買樓！）。喺投資/投機需求佔絕大多數嘅一線大城市，呢勻樓價想唔跌都幾難。

香港冇泡沫

港府喺按揭風險呢方面一向把關好嚴，而七成按揭兼五成供款比率嘅銀行指引一向冇乜放鬆過；所以香港其實比九十年代初嗰陣超高槓桿（九成首付喺91年先至改成八成，後來喺92年再減至七成）已經係安全好，好，好多！亦即係點解喺零三年樓市見底前後銀行壞帳率都只得百分之一點幾，呢個已經大大優於歐美經濟暢旺，樓市未爆煲前時之百分之二至三！

最近財爺再將二千萬以上住宅按揭成數降至六成，其實已經係除咗大陸今輪政策以外世上最嚴嘅按揭標準啦——就算係次按風暴中毛髮不傷嘅德國同法國都只去到六成按揭而已；所以港府頂籠可連二千萬以下住宅都降低到六成按揭，再多做只會過快將本港樓市活力消滅，反令經濟受害。

按揭成數低之外（整體銀行系統嘅新造按揭已經只得六成二左右），本港有一半物業係供甩咗添，加上摩貨比率喺百分之二水平（九七有成百分之九之高），由此亦可見香港樓市其實係冇泡沫可言，政府喺供應方面著手方是正途，切勿聽短視政客唆擺，喺練功最關鍵一刻失咗定力而走火入魔，重投居屋呢條歪路（君不見最近出嚟遊行抗議嘅「無殼蝸牛」次次得小貓三四隻？但係如果隊冧樓市之後上街嘅會喺數以十萬計嘅苦主）！

香港德國嘅低按揭成數模式似勝英美星

今次歐美樓市泡沫嘅殺傷力咁大，其實與監管機構過份疏忽有關：特別喺英國美國；就算依家樓市爆破之後，英美都仲有十成按揭同齋還息按揭呢啲咁鼓勵投機炒賣嘅產品，可見政府為救市不顧一切，但係一日唔喺結構上將高槓桿借貸呢個短線暴富嘅誘因剷除，一日都留下另一個泡沬膨脹嘅危機！

雖然低按揭成數更易令人上樓置業，但係呢個政策弊多於利，唔單止俾炒家彈藥，更引誘無經濟能力嘅後生「投奔怒海」，與居屋政策有異曲同功之害！點解德國國力強大，持續力不衰？因為佢唔鼓勵置業投機，但獎賞創意實幹；所以就算佢置業率得四成（比香港低十三個百分點！），但一樣係出品行銷世界，人均收入搖搖領先，國民安居樂業。可見一個和諧成功嘅社會，係唔需要全民做業主嘅（但條件係提供合理嘅住屋成本，即相宜嘅租金也）！


星加坡嘅綑綁式全民置業房屋政策其實對長遠經濟活力同社會流動性都有害，香港千祈唔好西施效東施，學錯姿勢。但係星加坡嘅低居住成本模式卻應為港府借鏡——講穿咗都係回到增加供應；政府今年喺已確定嘅土地拍賣，港鐵市建局項目，同補地價三方面只提供約一萬一個單位，實在仍大大不足，應以每年家庭組成嘅三萬幾數目為目標，盡快喺第三季推出餘下單位份額（甚至將公屋地撥入私人市場供應），令供求趨向平衡，樓價回順，才是治本之道。