雜談發水樓及可持續發展

六月份，可持續發展委員會（持發委）受發展局所託公佈嘅報告因冇為「發水樓」寬免面積上限作具體嘅建議而惹來唔少批評。筆者希望係呢度既為發展商講句公道話，亦表達發水樓呢個議題上嘅幾點建議。

發展商唔係最終暴利得益者—唔少人以為新樓發水係發展商玩嘢或眷法律罅，事實其實係所有樓面面積寬免（即係發水）係有政府喺各項政策上嘅支持嘅（寬免範圍由強制要提供嘅設施如電掣房、消防喉轆間、垃圾及物料回收房等，以至非必需嘅設施如會所、看更亭、大堂入口上方之高樓底空間，甚或環保設施如露台、工作平台、空中花園之類），更要經地政署或屋宇署批准先至可以興建！由此可見，發展商喺政府賣地時已經知道共同嘅遊戲規則，所以賣地嘅樓面地價係大家一早都已經計晒數嚟舉牌嘅，所以一定已經反映晒發水因素。

咁即係話，最終買家所俾嘅發水樓價錢都係入咗庫房，納稅人其實袋袋平安；而發展商作為執行者，只係將政府允許或鼓勵嘅各類設施以市場當時最渴望嘅組合價值最大化咗啫嗎。

發水比例須唔須要設上限？呢個問題持發委因為冇定案以拋咗個波番俾林鄭局長。大家睇吓文末列表可能會大吃一驚：原來發水比例可以大到咁勁—由高密度住宅發展嘅四成至中密度發展項目嘅六成七都有？原因喺車位面積嗰度：由三個住宅類別中分別剔除車位樓面面積後其實發水比例大大降低至25%至27%之間。咁跟住嘅問題就係：發展商嘅總樓面面積呎數入面應唔應該加入停車場嘅樓面呢？其實唔少發展商都喺賣樓時分開賣停車位或者暫時保留之待他日要填盈利氹時先賣嘅，總之最終都會分開嚟賣啦！喺咁嘅情況下就唔應該將車位相關樓面都混入住宅樓面面積入邊計，除非每個發售單位係連車位送贈則作別論。

再返回原來嘅問題，筆者其實傾向喺適當嘅比例下（如20%至25%，當然包埋車位；其實喺高密度住宅區內應該廢除車位呢個規劃，你話香港嘅路面重唔救逼咩？）俾發展商最大嘅設計空間，加入佢哋認為喺最高增值嘅元素。即係除咗必需嘅設施之外唔硬性規定邊啲其他設施喺可以寬免（譬如：有幾多人真真正正覺得新樓嘅「窗台」呢個過時玩意係有任何實質用途？又如用「預組件」可得樓面著數，但係呢個亦似係優點值得商榷嘅一項政策），喺發展商自由發揮之下，可能有啲項目係充滿綠色面貌，另一啲可能係以運動設施稱霸，而更有啲可能係全心全意加大實用面積，將寬免樓面全部投入番居住空間內。咁樣香港嘅建築物好快會開始多元化甚至美觀，而唔係依家咁一片死板，毫不令人眼前一亮。


強迫業主累積「維修/更新儲備」—持發委報告最大遺漏之處其實可能係推動市區更新最重要嘅一項長遠倡議，就係與其俾全港嘅建築物喺失修之下破損老化，倒不如強迫業主定期為建築維修更新，保持最佳狀態，咁比由市建局係建築將近頹垣敗瓦時方來強收民產，推倒重來更加環保，亦更符合「可持續發展」呢個目標。

表：2006年屋宇署97宗抽樣個案中樓面面積寬免佔樓宇總樓面百分比

豁免計算的總樓面面積	住用/綜合樓宇						非住用樓宇
	住宅發展密度第 1 區		住宅發展密度第 2 區		住宅發展密度第 3 區
	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均
額外樓面面積*	0%-10%	1%	沒有個案		沒有個案		1%-17%	4%
不計算的樓面面積(停車場)	0%-37%	13%	4%-111%#	42%	6%-64%	32%	0%-33%	12%
其他不計算的樓面面積(例如機房等，但不包括停車場)	3%-17%	9%	4%-17%	10%	3%-33%	11%	6%-29%	15%
寬免計算的樓面面積(例如環保及完善生活設施)	3%-29%	17%	9%-24%	15%	2%-19%	14%	0.3%-15%	6%
	總計	40%	總計	67%	總計	57%	總計	37%

市頂買屋，不智；逼人買者，不義

最近因特首為施政報告諮詢，兼財爺三招十四式「疑似無效」而再次激起政客群起索其政治油水，大放復辟居屋言論。由傳媒報導可見，反對居屋嘅主力仍是學者、分析界、傳媒社評【註】、當然還有地產業界，而且每每舉出經濟政治理論及實質數據證明居屋害多與利。

反過來過去兩星期力推居屋（甚至資助置業）嘅各路人馬，幾乎清一色係需要攞選票、增政治資本嘅人士，如梁振英、陳永棋、譚耀宗、王國興、李永達等等，而呢一派嘅理由除咗「樓價高致民怨大」，「大學畢業生買唔到樓」等似是而非嘅邏輯之外，似乎冇乜理論根據（民怨根源係管治而非樓價，大學畢業生唔應該買一手豪宅或二手龍頭屋苑而揀單棟舊樓，政府更唔應該資助佢），甚至有人用七月時三萬九千個申請超額十一倍嚟以數字證明「居屋需求龐大」。可惜呢個咁嘅需求係行政行為堆砌出嚟嘅（詳見筆者六月一日以《入息限額證公營房屋「隊冧」私樓》為題之另文），兼且係一個超級大滯後嘅指標！點解？

以圖示理，更勝雄辯

圖：政客到底係為你好定無意中推你入火坑？

如上圖所示，喺2001-02年樓市低殘時，亦正是本港過去二十年間最佳嘅買樓時機，但係同時推售嘅24期A居屋認購超額倍數卻達歷史新低嘅1.1倍，依家啲大叫買唔起樓嘅人嗰陣去晒邊？啲鼓吹復建居屋嘅政客又鼠咗去邊？

然而當今日2010年樓市開始有過高跡象時，呢班居屋政客竟然「忽然正義」，群起要為民請命，幫人買樓……講得好聽，呢啲就叫做後知後覺或思維混亂，隨時良好意願變咗害人不淺；講得唔好聽，咁樣嘅置業資助計劃，等同濫用公帑去引誘啲冇經驗或貪納稅人著數嘅市民喺市頂接火棒，重複97年嘅悲劇。

上圖亦徹底推翻一個撐居屋陣營最核心嘅論調，就係中下階層買樓係攞嚟住而唔係投資嘅，如果係咁嘅話，點解01-02年市底「性價比」最高時冇人買居屋（得一點一倍超額認購）？點解依家樓價飛升時呢啲所謂用家就全部伸手向政府攞便宜，造就七月認購超額十一倍呢個爭崩頭現象？此乃市民買屋係以投資為主，自住為次嘅力證！

戒癮將大功告成，行岔可走火入魔

喺接近市頂同市底時都係政府「做大事」嘅引誘最大之時，但亦係施政者最需要定力同原則嘅關頭。我哋房屋市場經過咗咁多回經濟盛衰週期，今趟係第一次有機會俾政府忍手旁觀，讓樓市自己調節，切勿喺呢個緊要關頭前功盡廢！筆者所指即係由得樓價升過籠再跌番落嚟，而唔係喺政治壓力下亂晒陣腳，藥石亂投，反而倒行逆施，擴大波幅，拖長調整期（格林斯潘嘅所謂永遠增長、無周期嘅經濟管理哲學結果導致美國史上最大嘅資產泡沬……可見政府自以為能駕馭資產價格水平呢個諗法係極幼稚嘅！）。復建居屋或資助置業就係咁樣一個看似可神功早成嘅捷徑，但卻係令執政者陶醉於自己無限擴大嘅權力中，走火入魔。切戒，切戒。

【註】包括今期《壹週刊》內嘅《壹觀點》同《另壹角度》兩篇文章，值得壹讀！

國際單車普及，香港發勁未遲

上個禮拜起咗個頭講點解政府唔應該歧視單車，及提議喺施政報告時起錨，為呢個咁綠色環保有益身心嘅交通模式著著綠燈。本文繼續單車專題，探討究竟世界各地已行之單車計劃，能為本港呢方面嘅政策思路作何參考。

單車計劃已喺四十餘城市推出

唔講唔知，講出嚟可能嚇大家一跳：根據維基百科紀錄，現時已經有（或曾經推出過）單車分享計劃嘅城市已有四十三之眾，而且絕對唔係只限於各位心目中已熟悉嘅阿姆斯特丹同哥本哈根等北歐國家！名單內既有汽車癡戀大國（如美國嘅丹佛市同華盛頓），亦有歐豬四國成員（西班牙嘅塞維爾市及意大利米蘭市），更連南美「落後地區」（如智利嘅Providencia與巴西嘅里約熱內盧）都有份；更令人驚嘆嘅係連大陸嘅杭州（叫做公共自行車，甚至連網站都有埋：http://www.hzzxc.com.cn/）同海峽對岸嘅台北（稱為微笑單車）都已超越香港而躋身國際前茅，推行綠色交通，咁又點唔叫人嘆息港府再係多一領域落後對手呢？


點解香港係最適合公共單車計劃？
同先進城市相比，香港嘅單車使用率（以出行次數中單車作為交通工具之比例嚟計）微乎其微，筆者估計連倫敦嘅百分之二都唔到（當地政府目標係2025年升至百分之八），更遑論阿姆斯特丹同哥本哈根嘅百分之四十同百分之三十二！

但係香港其實係最適合全城密集地推行公共單車計劃，點解？因為地少人多（特別係港島同九龍半島），每程距離因此必會比其他低密度城市短，因而使用頻率/密度亦可以比任何城市為高；亦即係話，喺香港實行公共單車計劃可為市民節省嘅等候時間、電油消耗、上下地鐵隧道所費光陰距離、兜單程路嘅無謂冤枉路等等隨時更勝已成功運作呢類計劃嘅大城市！此外，香港樓宇密集，缺乏私人泊單車地方，所以分享共用單車能較每人自有私己單車更有效利用公共泊位空間。只要提供足夠車輛數目（如巴黎嘅Velib計劃有為數兩萬之單車，約全市每一百一十人一輛）又喺足夠密度嘅地點開設存取點（巴黎有一千六百三十九個，每兩點間距離約三百米）自然就會有足夠嘅方便度令人喺交通選擇上不作他想！

以巴黎經驗嚟睇，可能喺香港島要一萬架單車，而九龍半島則需要兩萬架，以及總共不少於二千四百個存取點。

點解應該政府出錢而唔私人買車？

政府每年花喺建築或維修公路上嘅花費隨時數以十億計，但係相比之下，單車嘅成本根本微不足道；有研究顯示每輛單車每年嘅總成本係一萬五至兩萬二元之間（呢個係歐美高人工地區嘅常規，香港隨時係呢個數字嘅幾分之一），咁香港如果有三萬架單車嘅話，都只係每年駛去四億五元咁大把，兼且如果每車每日用五次嘅話咁每次使用成本更只得八個二！可見作為一項資助嘅公共交通服務，政府實責無旁貸！實際上，喺巴黎同巴塞隆拿嘅經驗係非常令人鼓舞嘅：1）每日每車用量高達十至十二次；2）有車嘅區內約一成半至三成嘅出行係以公共單車代步； 3）汽車用量減少約百分之八至十。

基於以上種種數據，筆者覺得政府好難攞出理由嚟繼續推搪、拖延實施一個較為似樣嘅市區單車計劃。萬里之行，始於足下，望施政報告做個好嘅開始啦！

倫敦市長身先士卒，香港特首何時起錨？

今日筆者對呢位衣著唔多整齊，外貌略似亞燦嘅倫敦市長波理士莊遜（Boris Johnson）敬意大增，何解？因為讀咗佢零九年八月喺《每日電訊報》撰文倡議保守黨政府廢除年消費二千萬英鎊嘅「部長座駕」呢項福利，令英國呢班數目上百（！）嘅高級公僕更加接近群眾，同時為納稅人慳番巨款。吾所欽佩者不但係呢位仁兄嘅創新見地同挑戰權貴之勇氣，更第一次接觸到佢嘅鬼馬生趣嘅文筆，能嬉笑怒罵間令讀者折服於其感染力之下，值得一讀【註】。

更令人折服嘅係呢位倫敦市民普選出嚟嘅市長原來身體力行，經常以單車代步返工！就算喺紐約，市長彭博都經常坐地鐵上班，相比之下，香港特首同旗下眾高官就似乎相形見絀—有幾多位讀者有見過本港嘅一眾司、局、署長平時係行路或踩單車返工？就喺去年九月莊遜撰文之時，香港綠色和平有咁啱送咗駕單車畀特首曾蔭權，邀請佢以身作則實踐低碳生活，於合理步行範圍內棄用私家車，改用單車及步行，為氣候變化而努力；唔知時至今日，曾先生又有幾次棄用特首座駕而騎單車或步行往來禮賓府三百米外嘅教堂及距離更短嘅政府合署？

港府歧視單車與文明管治格格不入

上文所提及嘅喺莊遜市長喺七月三十號再創新猷，喺倫敦市推出劃時代嘅全市單車租賃計劃：當日倫敦同時推出五千駕單車，分佈於市內三百一十五個泊位點，並有一萬二千市民登記成為呢個單車會嘅會員，實在令人振奮！

市長喺致辭時形容呢個係「使倫敦成為最偉大嘅單車城市嘅一場聖戰（crusade）」，並會喺短期內增加計劃中單車嘅數目至六千輛，泊位四百個。與此同時，倫敦2012奧運組織亦大力配合，制定「百分百觀眾以公共交通工具、步行、及騎單車三種模式到達場地」呢個目標。
由倫敦喺單車政策上嘅領先可見呢個城市由上至下對環保、健康、生活質素嘅高度重視同全城參與，比起香港處處排擠單車，樣樣汽車掛帥真係高下立判。

篇幅所限，需另文討論各國單車計劃嘅優劣。最後留俾大家一項驚人數字，希望能令本地當政者聞之慚愧，早日懸崖勒馬：去年被政府因「非法泊車」而沒收嘅單車竟達一萬零八百之數！香港如此「迫害」環保健康嘅單車而追捧浪費折壽嘅汽車，實惡法也！

鼓勵單車殊甚容易，施政報告已可實施

望特首高瞻遠矚，從德政而納單車—包括闢單車徑、撥汽車位為單車位、研究港版單車租賃計劃等等—呢啲都係簡單易行，成本低廉嘅政策，更係文明社會所向。希望特首能趕喺十月施政報告宣佈，則香港有救，地球得赦，民望可歸矣。

註： http://www.telegraph.co.uk/comment/columnists/borisjohnson/6116598/David-Camerons-first-task-should-be-to-get-his-ministers-out-of-their-cars.html

西隧加價無罪，政府袖手有失

八月一號西隧加價嘅新聞一時間掀起通脹（既本身加價，亦迫使小巴相應加價）、公共資源浪費（紅隧更繁忙，全民都塞車）、財團無社會責任（只顧賺錢唔理整體交通大局）等等嘅熱烈討論。各類改善現狀嘅提議亦應運而生；大部份都係以前耳聞目睹過嘅一啲措施；筆者先粗略總結之，再提出幾點新建議，可畀顧問公司做研究，喺提報告畀政府時多一個方案都好：

1）政府回購東隧西隧—此乃典型嘅大花筒方法，既隨時令納稅人俾貴價買人哋冇興趣賣嘅生金蛋之鵝。此外呢個方法亦違反當年BOT（建造-營運-轉移）模式嘅原意，令人覺得政府凡事都要插手入嚟自己玩晒先只可以解決問題，豈不是缺乏創意？最後，一旦政府全資管理三條隧道，除非決定免晒所有收費（可減少道路障礙、行車時間、燃料污染【註】，德政也！），唔係未來定價決定必遭政客纏繞，永無寧日……

2）延長西隧專營權—目標乃避免西隧為收取法定回報率而不斷加費，此為商界所支持嘅一個方案，有其益處，只是討價還價需時，除非有魄力嘅高官喺短時間內拍板，否則一年半載過後都唔知有冇結果，白累市民多受擠塞之苦。

3）與東隧/西隧合併，共同營運—此方案可令東西隧營運商盡快受惠於紅隧嘅強大流量及收入，降低佢地係自己隧道收費嘅幅度，甚至縮短佢地嘅還本期，令政府早日重奪主宰大權。同一運作下，收費可靈活調整，達到有效分流。只係呢度又涉及估值同拗數，隨時政府俾人鬧官商勾結……

以下為筆者所提，拋磚引玉也：

4）政府資助西隧—每一元資助可直接減少車輛所交嘅西隧費；呢個方案嘅好處有：甲）公眾直接過海支出最少，既可紓緩通脹，而又可立竿見影減低擠塞；乙）資金可完全由紅隧收費嚟補貼，政府嘅總支出較買斷隧道大大降低；丙）更可取嘅喺呢個補貼可以因實際效應而靈活調節金額同時限，實在係比喺財政/施政報告時亂派糖更實用！

5）加紅隧費—咋睇可能覺得行唔通，但係呢個辦法其實可以有三種實施模式，式式可大快人心：甲）多收嘅錢攞嚟資助西隧，或更絕啲，公共交通工具！咁樣可直接降低過海大小巴士成本，令坐公交成為過海必做嘅慳錢動作；乙）淨係加低用量客車（如少於三人之私家車）嘅隧道費，譬如加至五十蚊與西隧睇齊，咁自然啲車就流離紅隧也！丙）淨係喺高峰期加隧道費（如八至十點同五至七點上下班時間），以達同樣嘅三隧均流目的。三個方法如果溝埋嚟適當混用可能更加靈活，效力更大！加費另一好處係減少私家車用量，鼓勵公共交通工具，一舉兩得也。

點講都好，最緊要政府唔好又蹉跎歲月，議而不行；其實以上每一個方案都比維持現狀好，鄭局長，你話係咪？

【註】見筆者2010年4月20日另文《香江使用八達通有進步空間》