雜談發水樓及可持續發展

六月份，可持續發展委員會（持發委）受發展局所託公佈嘅報告因冇為「發水樓」寬免面積上限作具體嘅建議而惹來唔少批評。筆者希望係呢度既為發展商講句公道話，亦表達發水樓呢個議題上嘅幾點建議。

發展商唔係最終暴利得益者—唔少人以為新樓發水係發展商玩嘢或眷法律罅，事實其實係所有樓面面積寬免（即係發水）係有政府喺各項政策上嘅支持嘅（寬免範圍由強制要提供嘅設施如電掣房、消防喉轆間、垃圾及物料回收房等，以至非必需嘅設施如會所、看更亭、大堂入口上方之高樓底空間，甚或環保設施如露台、工作平台、空中花園之類），更要經地政署或屋宇署批准先至可以興建！由此可見，發展商喺政府賣地時已經知道共同嘅遊戲規則，所以賣地嘅樓面地價係大家一早都已經計晒數嚟舉牌嘅，所以一定已經反映晒發水因素。

咁即係話，最終買家所俾嘅發水樓價錢都係入咗庫房，納稅人其實袋袋平安；而發展商作為執行者，只係將政府允許或鼓勵嘅各類設施以市場當時最渴望嘅組合價值最大化咗啫嗎。

發水比例須唔須要設上限？呢個問題持發委因為冇定案以拋咗個波番俾林鄭局長。大家睇吓文末列表可能會大吃一驚：原來發水比例可以大到咁勁—由高密度住宅發展嘅四成至中密度發展項目嘅六成七都有？原因喺車位面積嗰度：由三個住宅類別中分別剔除車位樓面面積後其實發水比例大大降低至25%至27%之間。咁跟住嘅問題就係：發展商嘅總樓面面積呎數入面應唔應該加入停車場嘅樓面呢？其實唔少發展商都喺賣樓時分開賣停車位或者暫時保留之待他日要填盈利氹時先賣嘅，總之最終都會分開嚟賣啦！喺咁嘅情況下就唔應該將車位相關樓面都混入住宅樓面面積入邊計，除非每個發售單位係連車位送贈則作別論。

再返回原來嘅問題，筆者其實傾向喺適當嘅比例下（如20%至25%，當然包埋車位；其實喺高密度住宅區內應該廢除車位呢個規劃，你話香港嘅路面重唔救逼咩？）俾發展商最大嘅設計空間，加入佢哋認為喺最高增值嘅元素。即係除咗必需嘅設施之外唔硬性規定邊啲其他設施喺可以寬免（譬如：有幾多人真真正正覺得新樓嘅「窗台」呢個過時玩意係有任何實質用途？又如用「預組件」可得樓面著數，但係呢個亦似係優點值得商榷嘅一項政策），喺發展商自由發揮之下，可能有啲項目係充滿綠色面貌，另一啲可能係以運動設施稱霸，而更有啲可能係全心全意加大實用面積，將寬免樓面全部投入番居住空間內。咁樣香港嘅建築物好快會開始多元化甚至美觀，而唔係依家咁一片死板，毫不令人眼前一亮。


強迫業主累積「維修/更新儲備」—持發委報告最大遺漏之處其實可能係推動市區更新最重要嘅一項長遠倡議，就係與其俾全港嘅建築物喺失修之下破損老化，倒不如強迫業主定期為建築維修更新，保持最佳狀態，咁比由市建局係建築將近頹垣敗瓦時方來強收民產，推倒重來更加環保，亦更符合「可持續發展」呢個目標。

表：2006年屋宇署97宗抽樣個案中樓面面積寬免佔樓宇總樓面百分比

豁免計算的總樓面面積	住用/綜合樓宇						非住用樓宇
	住宅發展密度第 1 區		住宅發展密度第 2 區		住宅發展密度第 3 區
	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均	範圍	平均
額外樓面面積*	0%-10%	1%	沒有個案		沒有個案		1%-17%	4%
不計算的樓面面積(停車場)	0%-37%	13%	4%-111%#	42%	6%-64%	32%	0%-33%	12%
其他不計算的樓面面積(例如機房等，但不包括停車場)	3%-17%	9%	4%-17%	10%	3%-33%	11%	6%-29%	15%
寬免計算的樓面面積(例如環保及完善生活設施)	3%-29%	17%	9%-24%	15%	2%-19%	14%	0.3%-15%	6%
	總計	40%	總計	67%	總計	57%	總計	37%