資助置業政策乃英美樓市泡沫之元兇
以美國為例，因為自置物業可以享受供款扣稅外，更能免除資產增值稅，令買樓者大嚐甜頭，樂此不疲地越買越大，投資於樓房嘅比重卻冇越嚟越細，導致債王格羅斯（Bill Gross）所指嘅因過度投資房屋而忽略咗教育、基建、及科技嘅開發——以樓市高峰嘅2006年為例，美國當年所發嘅債一半係按揭貸款！
當然，如果冇政府嘅政策係背後推波助瀾，呢個債務泡沫係吹唔到咁大嘅；而政府賴以執行呢項政策嘅最得力一雙手就係房利美及房貸美也！因為政府嘅默許擔保，令佢哋嘅融資成本平通街，唔單止擔保新造按揭所向無敵（市佔率由05年嘅三分之一上升到爆煲時嘅九成），兩房更為增加盈利而將手頭嘅按揭証券化打包出售，以便騰出空間嚟擔保更多嘅新造按揭！之外，因為95年政府給予稅務優惠，為兩房直接引入玩次按嘅誘因，而美國住房及城市發展部更喺96年起為兩房設下購買次按產品嘅目標，由總購入額嘅四成二增加到2000年嘅五成，05年嘅五成二……直至08年時兩房總共「贊助」五萬億美元嘅住房按揭！
由此可見，置業資助喺任何政府手上，因為既合乎安居樂業之理想，亦有其買選票嘅作用，實在喺一大毒癮，一發不可收拾，直到泡沫爆破，全民水深火熱（政府估計兩房將喺09-19年間花費納稅人近四千億美元）為止。前車可鑑，香港政府切勿走上呢條溜滑不堪嘅不歸路！
資助置業原有好處已煙消雲散
當聯邦政府喺二戰後推出鼓勵置業政策時，正值美國經濟仍以製造業為主，家電傢俬汽車冚不冷都係本土生產，所以既能刺激就業，亦可增加經濟動力；但係喺樣樣嘢都係「中國製造」嘅二十一世紀，呢項政策只見其害卻不見其利：
1）多倫多大學嘅Florida教授指出，喺美國樓市見頂嘅2008年，美國人轉換地址嘅比例達到歷史新低嘅12%（而1985年呢個比例係20%）。佢發現高置業比例嘅美國城市通常會喺製造就業及收入方面落後於低置業率嘅城市！佢甚至提議政府減少置業資助，以令置業率跌到55%方較合適。咁香港現有嘅53%置業率會否已經接近合理水平？
作為一個需要人才流動量大以應付瞬息萬變環球市場嘅國際大都會，兼毫無製造自己家常用品工業嘅城市，香港會唔會因為置業資助拉高置業率而自廢武功，削弱咗城市嘅競爭力？如仲唔信嘅話，可閱另一獨立研究報告【註】，佢證明高置業率能導致低勞力流動率，因而推高失業率（而且喺唔同嘅國家、城市都有此現象）！港府豈可喺頒佈新政時唔考慮呢啲咁重要嘅科學結論而單憑政治口號、政治「正確」行事？
2）世上無免費午餐——如果唔係政府背後承擔，兩房或私人銀行根本無可能提供三十年期嘅定息按揭（因為除咗美國之外冇乜其他國家有咁筍嘅交易嘅！）但係隱藏喺呢項著數中嘅，會唔會係整體經濟因而要付出更高嘅利率？此外，美國國民喺房屋上慳番嘅利率稅務減免，喺2009年高達八百億美元，呢啲錢花喺上述嘅教育基建科技有乜唔好？
租務為主地產市場可能更健康
次按一役下來，唯一無受影響嘅竟然係以租務為主幹嘅法國樓市，及接近三分之二私樓係出租嘅德國，咁係唔係已經證明支持、更勿論資助置業已經係唔符合時代嘅過氣觀念？就算係二戰前，美國嘅置業者都一般須要畀五成首期，兼喺五、六年後還清餘下款項！而當年嘅置業率只得四成左右，如果唔係高置業率政策，美國大可避免今次嘅世紀之劫。
香港切勿步其後塵！
沒有留言:
發佈留言