圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠？

喺政府六月出招及環球市場八月於歐債美債多重打擊下，本港樓市終於跪低，出現劈價、撻訂個案。喺虛卻嘅市場心理下，最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨聽講都已唔再支持起居屋，重返全港最大利益團體（業主）嘅陣營，值得歡迎！但係各位切勿歡喜得太早，因為純由圖表分析嚟睇（基礎分析另文再述），其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里，想執平嘢嘅讀者切勿瞓過龍！


圖一：樓價指數僅於10年七月穿越長期趨勢線，離泡沫境界遠矣

其中一個斷定某資產是否泡沫嘅標準，乃觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。喺對數圖上呢類行為就最易識別：當價錢上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋，咁呢個市場就離爆破不遠矣，以本港樓價指數嚟睇，過去四十年嘅長線趨勢由圖一中嘅中間嗰條紅線代表，而其上下兩條綑邊紅線則代表市場嘅頂端或底部（如果閣下喺85年同03年連捞兩底嘅話，認真要恭喜恭喜，而家睇怕坐食過世都無憂無慮！）。有趣嘅係，圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離，但係由93年至97年呢個（以對數圖嚟睇係嘅）超級大泡沫竟能突破頂線四年有多先爆，都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫！唔怪之得92-97年嘅六載大泡沫（運行於通道頂之上）同樣要98-03年六歲之時方才化解得去（重返通道之底）！

98-03年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開：85-97年嘅12年上升期（甲線），及03年開始嘅另一上升期（乙線），如以上次嘅時間長度為參考，則此輪上升周期有機會至2015年方完！更令好友「振奮」嘅可能係呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線，有排未到過貴嘅境界！


圖二：每次轉勢前樓價皆呈拋物線式急升，唯今年欠之

再睇真啲，各位可能發現原來過往每次樓市大跌，或大勢轉而向下，都伴隨著樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀，如圖二中嘅紅色實線。由此觀之，今年嘅紅線其實都落得幾牽強，搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五，再繼續未來兩年嘅升勢（藍線），而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測（紅線）可能性似乎不大，再則「勁插去06年低位」嘅預測（綠線）就連圖一嘅通道底部都穿埋，睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現（唔通電影2012有咁啱得咁蹺？）。

如以上看圖投資真係行得通嘅話，未來數星期，隨時係入貨好時機。