全球物價飛升，本港樓價大大墮後

筆者喺7月12日《港紙貶值，樓價非如想像般高！》一文中比較樓價喺97年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比97年頂平一成六咁多，而以美匯指數計更低近兩成！以上分析，係以購買力為出發點，卻無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度再為本港樓價算帳。


圖一：樓價以金價計已重返82年低位！

近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元一安士，本年升幅已達36%，大大跑贏股匯債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅樓市（中原指數升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法來評估此黃色金屬相對股市嘅價值，我哋當然亦可以香港樓價對金價比嚟衡量樓價平定金價貴也！圖一繼續以7月文章嘅方法，將97年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類「金本位」計價嘅本港樓價指數：原來除咗98-99年嘅短暫反彈及03-05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計根本就冇跑贏過，由97年嘅100點直插到而家嘅18點！

更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去89年2月嘅低位，甚至同82年3月相去不遠（圖一紅虛線）……如果樓價喺呢個水平橫行，而金價又重返當年高位（即圖一指數重返83年9月嘅8.3點低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈嘅話，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即03年個底及06-07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！

呢個投資判斷更被圖二各線所確證：君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由97高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平97時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由97年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸兩成七。最後連卑微嘅茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？

圖二：油價、米價、甚至豬肉、茶葉階喺過去十四年跑贏香港樓價

全賴美國（以及各國政府為保出口競爭力而）祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！