20120606 未來2年哪區樓價跑贏大市？

2012年6月6日 王震宇

未來2年哪區樓價跑贏大市？

新一年樓宇空置率及供應預測已由差餉物業估價署公布，為此，有需要將走勢分析由2012年延伸至2013年，以下簡單討論分析結果。

2012至13年優勢區：為葵青、觀塘、東區
在有2013年落成量數據前，葵青、荃灣、觀塘是最具供求優勢的區域，在更新2012至13年新數據後來看，荃灣將被東區代替，成為最優勢的三區之 一。此三區於2013年年底的「理論空置率」及「增幅：起始空置比率」皆是眾區之中最低【附表，藍底色字】。三甲以外，中西區及深水埗亦是供應較低的區分，樓價有機會跑贏大市。

弱勢區域：將軍澳、元朗、大埔
未來兩年供應最充裕的區域將是將軍澳(西貢區)，其2011年年底6.7%的空置率(是繼沙田、離島區後第三高區分！)，在假設沒有吸納的情況下，將在2013年年底達致全港各區最高的15.6%，增幅有9個百分點之多【附表，藍底色字】。

此外，大埔及元朗空置率增幅分別佔亞、季軍位置，亦屬弱勢區域。不難想像，此三區將是新盤推盤最頻密的區分，未來各大發展商的重頭大項目都集中在此【附表，最右列】，亦因此很難想像這些新樓能在相對二手樓有大溢價的水平賣出！

若果在每年新數據公布時，作出未來兩年的入市決定，命中率不俗。以2011年數據為例，低供應三甲的樓價平均指數有幸跑贏最劣三區樓價指數兼整體中原指數3個及4個百分點【圖】。

但是大家必須記住，以上分析只以眾多影響樓市的其中一項指標為準，其他因素如基建所在地、公營房屋分布、各區供應單位呎數分布(此可另文探討之)、過往相對表現(如已連續跑贏數年，則有機會之後時間跑輸)等等，必會令供應為主的預測方法失準(譬如【圖】中最劣三區竟跑贏整體中原指數1個百分點！)。

各位實應全盤考慮多項因素才作買賣決定。

表：未來兩年各區供應及空置率變化——簡單地說：趨藍避紅！

 
圖：最優勢三區指標屋苑跑贏最劣勢三區，及整體指數