20140702 未來供應重災區 元朗大埔將軍澳

2014年7月2日

王震宇 樓市宇論

未來供應重災區 元朗大埔將軍澳

最新公布《香港物業報告2014》給市場評估未來各區供應多寡的新數據，筆者亦趁此時機為將來各區樓價走勢作出分析，望為買家提供多一把決策工具。









一般來說，未來供應充裕的區分，購買力將被新落成單位稀釋，因而樓價上升的動力亦會較弱。筆者以新增供應量對現時總存量之比例來量度供應充裕度，以及理論上新增空置率對原來空置率之比例，來評估新供應之相對力度，再將兩項指標排優劣次序，得出各區未來樓價之強弱排名。以下就是分析結果：

2014至2015年預測優勢區︰東區、南區、葵青
根據差餉物業估價署2014至2015年落成量預測，東區、南區、及葵青似會是最具供求優勢的區域。由【表1，藍色】可見，三區2015年底「理論空置率」及「增幅：起始空置比率」是眾區最低，亦即是供應最缺乏的區分，為該區樓價提供強大的支持。由2014年起到現在，比較三區龍頭屋苑樓價上升4%，有望進一步跑贏大市【圖1】。

弱勢區域：將軍澳、元朗、大埔
將軍澳（西貢區）、元朗和大埔在預測之中都是屬弱勢區域【表1，紅色】。其實以最近3年供應量來看，三區都是弱勢地區頭三位，主要原因是發展商近年積極於三區內推出新樓盤，包括近期之天賦海灣、嵐山、緻藍天、將軍澳66區等，致令三區空置率都一直偏高。若然沒有足夠跨區需求去吸納，未來兩年此三區之空置率甚至有機會突破雙位數字！迄今，三區龍頭屋苑的樓價亦較優勢三區升幅為弱【圖1】。


當然，以上分析只簡單地運用預期空置率來作結論，但樓市好壞除了空置率外，更有其他因素左右樓價。基建所在地、公營房屋比例、利息、政府政策等都是重要因素，並不能單一用空置率作為投資指標。買家實應從多方面評估後才作投資決定。

行政干預 市場機制失效
自2009年底，政府開始不停出招，由最初的降低貴價樓按揭成數，到最新的雙倍印花稅（DSD）措施，已將市場的常規打亂，導致本來不應該大升之中下價樓，卻大大跑贏貴價樓。在2006至09年間，樓價升幅仍靠供應多少主宰，以至存量極少（亦是政府最應投放供應之地段）貴價大單位升幅較高【圖2左】。然而，在官僚良好意願主宰下，2010至13年間，反而是最多人應該換走細價樓，因政府繼續以借貸及「白居二」等政策鼓動下大大跑贏大市【圖2右】。

由此可見，良好的意願，常常造就以外的副作用，而現今的樓市不平衡，亦在行政主導之下離市民真正的需求愈走愈遠。

作者鳴謝梁啟康協助收集及整理本文相關的數據及圖表。